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記者 孫蔚

近日，國家發(fā)改委發(fā)布了《進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（以下簡稱“958號文”），明確提出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)行業(yè)包括保障性租賃住房。業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，預(yù)計中國租賃住房REITs規(guī)模將超過3000億元，有望成為下一個藍(lán)海。

政策保障提供發(fā)展基礎(chǔ)

近年來，我國租賃住房建設(shè)方面的支持政策頻出。2021年政府工作報告指出：切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏對《中國消費(fèi)者報》記者表示，推動保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，對于解決大城市住房突出問題、深化金融供給側(cè)改革等具有重要意義。此次“958號文”的出臺，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)行業(yè)中，為租賃住房的公募REITs提供了強(qiáng)有力的政策保障和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

據(jù)劉俏介紹，近兩年來，共有18單租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行成功，發(fā)行規(guī)模合計215.56億元，發(fā)行利率一般在4.5%-5%。租賃住房類REITs從結(jié)構(gòu)搭建、資本屬性、專業(yè)化運(yùn)作等方面對租賃住房REITs進(jìn)行了有益探索，完善了租賃住房REITs管理架構(gòu)和管理體系，培育和吸引了更廣泛的投資者群體。

租賃市場產(chǎn)品良莠不齊

調(diào)查顯示，我國租賃住房市場發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家30%的水平。

當(dāng)前，租賃住房市場上運(yùn)營的產(chǎn)品紛繁復(fù)雜，良莠不齊。從房源分布角度來看，可以分為集中式和分散式；從營利模式上看，又可以分為重資產(chǎn)持有模式、二房東包租運(yùn)營模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營三類。市場現(xiàn)狀是：分散式公寓的市場占有率高達(dá)75%，多為二房東模式，品質(zhì)參差不齊。比如此前頗受市場和資本追捧的蛋殼暴雷、跑路，根本原因在于其營利模式是以“高進(jìn)低出”+租金貸為核心，并且無序擴(kuò)張。在做大市場規(guī)模的同時其綜合成本卻居高不下，長期處于虧損狀態(tài)，高負(fù)債最終導(dǎo)致現(xiàn)金鏈斷裂。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國消費(fèi)者報》記者采訪時表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs是促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，可以使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時，形成項(xiàng)目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)、運(yùn)營、盤活的新模式，提升租賃住房行業(yè)直接融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險。此外，還可以通過使用募集資金，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產(chǎn)，將其改建為保障性租賃住房。

仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平對《中國消費(fèi)者報》記者表示：“保障性租賃住房REITs價值的體現(xiàn)，更多的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定、可變現(xiàn)、可持續(xù)的運(yùn)營能力以及具有資本化的發(fā)展?jié)摿Γ虼似涞讓淤Y產(chǎn)在現(xiàn)金流、產(chǎn)品化等方面的高質(zhì)量發(fā)展是核心所在。”保障性租賃住房REITs對產(chǎn)品高質(zhì)量的要求，必然會有效過濾掉僅為擴(kuò)大存量而存在的無效庫存，將引導(dǎo)滿足規(guī)劃要求下的租賃住房升級改造，有助于形成成熟的市場格局，最終實(shí)現(xiàn)合理有效運(yùn)營管理下的更具效率和實(shí)操性的良性循環(huán)。

多維度因素助推租賃需求

住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，我國住房租賃市場整體市值約為2.52萬億元。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國流動人口為3.8億人，與2010年相比增長1.54億人，為2000年水平的3倍有余。而流動人口住房自有率持續(xù)處于低位，對租賃住房需求強(qiáng)勁。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國城鎮(zhèn)流動人口中租房人口的比重高達(dá)91%，顯示出強(qiáng)勁的租賃需求。

另外，房價收入比高企和限購限貸等政策也擠壓了買房需求。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，四個一線城市中，深圳、北京的房價收入比（指住房價格與居民家庭年收入之比）高于40，而上海的房價收入比也在35左右，遠(yuǎn)高于國際主流城市10-20的區(qū)間水平。高企的房價刺激了租賃需求，這勢必將推動一線城市居民的租賃住房需求。同時，近年來我國一二線城市限購限貸政策不斷加碼，促使大量未滿足購房條件的潛在購房者不得不轉(zhuǎn)向租賃市場以解決住房需求。

對此，熊建平對《中國消費(fèi)者報》記者表示，這一市場規(guī)模為租賃住房公募REITs發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)支撐，按照國際經(jīng)驗(yàn)測算，預(yù)計中國租賃住房REITs規(guī)模將會超過3000億元。

7月23日，在中國REITs論壇2021年會上，中國建設(shè)銀行副行長張敏在致辭中表示，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，對進(jìn)一步完善住房保障體系，解決大城市住房突出問題具有十分重要的意義。結(jié)合前期探索經(jīng)驗(yàn)，他提出了兩點(diǎn)建議：一是要推動公募REITs稅收支持政策盡快出臺，二是要結(jié)合保障性租賃住房情況明確試點(diǎn)項(xiàng)目申報要求。

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REITs (Real EstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段。

REITs的特點(diǎn)在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。