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來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)

近日，招商蛇口發(fā)布了三季報(bào)，今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入501.18億元，同比增長(zhǎng)96.21%；歸母凈利潤(rùn)為21.92億元，同比下降56.96%。

對(duì)于營(yíng)收增長(zhǎng)、凈利潤(rùn)卻大幅下滑，招商蛇口表示，報(bào)告期內(nèi)，受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降；因疫情，公司實(shí)行減免租金等政策導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降明顯；上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

而若剔除掉上年同期的22.26億元收益，今年前三季度，招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)依舊同比大幅下滑了23.54%。

事實(shí)上在2019年，招商蛇口的扣非歸母凈利潤(rùn)便下滑了14.55%，除了疫情的影響，收入占比較大的社區(qū)業(yè)務(wù)盈利能力下滑是重要原因。如今2020年僅剩下最后兩個(gè)多月，招商蛇口“故技重施”，開(kāi)始頻繁出售股權(quán)，借此保利潤(rùn)。

主要業(yè)務(wù)毛利率大幅下滑 疫情不是根本原因

招商蛇口的收入主要來(lái)自社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)(主要為房地產(chǎn)銷(xiāo)售)及園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，收入占比約為7：3。上半年兩項(xiàng)主業(yè)的雙雙不利，令其凈利潤(rùn)下滑幅度超80%，而第三季度業(yè)績(jī)雖有明顯反彈，但凈利潤(rùn)降幅仍超50%，繼續(xù)增收不增利。

今年前三季度，招商蛇口的毛利率為24.32%，較2019年同期的36%同比下滑近12個(gè)百分點(diǎn)。2020年盈利能力繼續(xù)惡化。

今年以來(lái)，從外部環(huán)境來(lái)看，持續(xù)半年的疫情對(duì)公司的園區(qū)業(yè)務(wù)造成了較大的影響，上半年，公司的園區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下滑了18.24個(gè)百分點(diǎn)至20%以下。

而除了受疫情影響的園區(qū)業(yè)務(wù)之外，收入占比超7成的社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率也在持續(xù)下滑，更加需要引起關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2019年，招商蛇口的社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率由2018年的29.91%下滑至24.2%，而今年上半年進(jìn)一步下滑至18.77%。當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利空間較差。

銷(xiāo)售毛利率大幅下滑的同時(shí)，招商蛇口的費(fèi)用控制也較差，前三季度凈利率同比大幅下降16.03個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，進(jìn)一步拖累盈利能力。

拿地成本上升較快 多個(gè)項(xiàng)目盈利空間不大

得益于產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢(shì)，招商蛇口的拿地成本較低，但近來(lái)的數(shù)據(jù)顯示，拿地優(yōu)勢(shì)似乎難以為繼。

今年招商蛇口加大了土地投資力度，但拿地成本顯著上升，上半年招商蛇口的拿地成本為9619.9元/平方米，較2019年的6858.75元/平方米增超40%，而同期銷(xiāo)售均價(jià)增速為18.1%，地價(jià)增速較快。今年拿下的地塊中不少都系溢價(jià)拿地，項(xiàng)目的盈利空間不大，公司未來(lái)毛利率或繼續(xù)承壓。

今年8月，招商蛇口通過(guò)搖號(hào)獲得長(zhǎng)沙谷山南雙限地，地塊總價(jià)14.6億元，溢價(jià)率30%，樓面價(jià)6500元/平方米，限定毛坯住宅最高銷(xiāo)售均價(jià)12500元/平方米，除去一定的建筑成本后，這一項(xiàng)目的盈利空間并不大。

7月，經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)拍，招商蛇口子公司以16.74億元競(jìng)得東莞謝崗鎮(zhèn)謝山村2020WR026地塊，溢價(jià)率39%，剔除無(wú)償配建后，預(yù)估樓面價(jià)約8870元/平方米。

皇姑2020-02號(hào)北四臺(tái)子村二期-2地塊，溢價(jià)率24.44%，還需無(wú)償移交政府租賃住房27000平方米；

海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，溢價(jià)率為28.4%；

廣東中山翠亨新區(qū)起步區(qū)1宗住宅用地，溢價(jià)率9.01%

臨近年底頻繁出售股權(quán) 為保今年凈利潤(rùn)？

2019年，招商蛇口的非經(jīng)常性損益高達(dá)35.6億元，是2018年6.43億元的5.54倍。2019年公司的歸母凈利潤(rùn)為160.33億元，同比增長(zhǎng)5.2%，而扣非歸母凈利潤(rùn)卻同比下滑14.55%。

今年下半年以來(lái)，招商蛇口又開(kāi)始頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)，2020年的非經(jīng)常性損益很有可能再創(chuàng)新高。

9月23日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市樂(lè)藝置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.07億元。

10月21日，據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)消息，招商蛇口旗下公司招商局地產(chǎn)(武漢)有限公司擬轉(zhuǎn)讓武漢招盈漢都置業(yè)有限公司30%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)2136.291萬(wàn)元。

據(jù)北交所網(wǎng)站10月20日消息，招商蛇口全資子公司深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及1.38億元債權(quán)，以及達(dá)峰國(guó)際股份有限公司的全資子公司明華(蛇口)海員服務(wù)公司100%股權(quán)及0.7億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)變r(jià)分別約為23.90億元和17.56億元，合計(jì)金額約41.46億元。

截至目前，招商蛇口的轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得預(yù)計(jì)將超40億元，約為2019年全年扣非歸母凈利3成多。

同時(shí)，招商蛇口此番出售股權(quán)“瘦身”或也有三條紅線重壓之下的業(yè)務(wù)調(diào)整考量。招商蛇口目前的負(fù)債結(jié)構(gòu)不算合理，截至6月末，有息負(fù)債中短期借款占比約47%，同時(shí)長(zhǎng)期借款中，1-2年內(nèi)到期債務(wù)占比較大，超443億元，存在較大的債務(wù)再融資需求。截至6月末，公司的現(xiàn)金短債比為0.96倍，觸及監(jiān)管紅線，9月末則提至1.02倍，勉強(qiáng)達(dá)到監(jiān)管要求的至少1倍。