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來源：新浪財經

10月22日，物業股第一服務正式登陸港交所，發行價2.4港元。上市首日集合競價報2港元，跌幅16.67%，開盤即破發，22日收盤報1.76港元，跌26.7% 。在這之前10月19日，卓越商企服務掛牌首日僅漲3%，收于11港元/股。22日卓越商企服務再跌3.58%，報收10.78港元/股，堪堪守住10.68港元的發行價。

而在上市招股期，卓越商企服務發行認購倍數達到了625倍，第一服務認購倍數67倍。10月30日即將掛牌的世茂服務、合景悠活也在上市前引入了騰訊高瓴資本等知名機構投資者。一級市場的火熱與二級市場降溫形成鮮明對比，投資者不禁會問，物業股賺錢效應不在了嗎？

對此盈路證券分析師認為，從短線觀點來看，目前板塊輪動不在物業股上，資金更偏愛熱點短線，疊加前期活躍物管股回調，打壓上市首日的資金人氣。長期來看物管股機會仍然存在，因為物業股的現金流整體是不錯的，而且有息負債率低，經營周期性小，最重要的是物業股仍處于朝陽行業。這一點也是機構投資者近來參與物業股IPO的主要原因。

兩周內4家物企上市 第一服務體量小優勢不顯

第一服務背靠房企當代置業，是由當代置業旗下的第一物業、第一人居兩家物業管理公司的重組合并而成的新公司。2019年12月末第一物業、第一人居前后腳自新三板摘牌，2020年5月即被張雷推向港股。

第一物業主營物業管理服務，第一人居提供綠色人居解決方案，包括能源運維服務、系統安裝等服務，二者面向的目標客戶均為物業開發商、業主及住戶。

2017-2019年，第一服務實現營業收入為3.8億元、5億元、6.2億元，三年復合增長28.4%；實現凈利潤為4185萬元、5294萬元、8386萬元，三年復合增長41.6%。同期毛利率為32.52%、33.29%、34.82%；凈利率為11.03%、10.68%、13.42%。

物業管理行業目前處于高速增長期，第一服務盡管每年保持穩定增長，但與大多數擬IPO物企一樣，業績亮點并不突出。與同行業對比，第一服務的規模甚至處于劣勢。

招股文件顯示，第一服務在管建筑面積由2017年的7.1百萬平方米以38.9%的復合年增長率增加至2019年的13.7百萬平方米。截至2020年4月為15百萬平方米，合約面積為27百萬平方米。儲備率為0.87，屬于行業中等水平。

以29家物業股中報數據作對比，第一服務目前在管面積排在倒數第四。2019年加上第一人居的營業收入達到了6.2億元，排在倒數第八，仍屬于中小物管公司。

與此同時，從10月下旬開始，上半年密集遞表的物企將陸續上市。本周前后上市的物企有：卓越商企服務2020年5月在管面積為25.8百萬平方米，2019年營收18.4億元；世茂服務2020年6月末在管面積85.7百萬平方米，2019年營收25億元；合景悠活2019年4月在管面積為22.2百萬平方米，2019年營收11.25億元。

對于投資者而言，隨著上市的物業標的越來越多，自身體量大且背后房企實力強更容易獲得青睞，畢竟頭部房企的利益輸送更優。第一服務此次上市時面臨的情況是，4家物企同時間段上市，中小物管公司并不容易獲得市場關注。

物業股降溫明顯 估值回調

除去本身質地不算出色之外，第一服務控股上市首日即破與二級市場物業股降溫不無關系。

上半年物業股炒作過熱，市盈率動輒40-50倍，最高招商積余市盈率曾超過130倍。下半年隨著疫情常態化，物業股股價開始回調，自8月以來物業股持續下跌，9月平均市盈率為34倍。Wind數據顯示8月至今，29家物業股平均跌18.3%，加權平均跌33.8%。26家普跌的物企中，中奧到家跌幅達50%，為跌幅最大的一只物業股。

有券商分析師認為，物業股中報業績增速較去年有所放緩，低于市場預期，所以導致了股價出現一定程度的下滑。知名地產分析師嚴躍進則表示，物業股下跌和外部大環境有關系，過去物業股確實出現了炒作，但是如果經營業績不好，那么其實也確實是會有各類壓力的，至少股價不穩。

另外嚴躍進提到，物業新股收入上漲幅度不大有很多因素，但是至少投資者興致不高，也是需要此類企業講好物業故事。當然部分也和其定價較高有關系。

因為物業管理行業業績穩定，并且具有一定的預見性，所以部分投資者并不吝嗇于給出較高的價格。雅生活服務就曾因發行市盈率高達91倍，上市首日跌幅達23%。

而自2018年下半年開始的物業上市潮，逾20家新上市物企，僅3家上市首日出現下跌，其中第一服務上市首日跌27%，刷新紀錄。梳理往期數據可知，剔除發行市盈率過高的因素，同樣是小型物管公司，和泓服務2019年7月上市首日漲34%，而燁星集團、和泓服務2020年3月上市，上市首日分別漲10%、2%。市場環境及可選新股的多寡，確實對資金有較大影響。在目前物業股降溫的大環境下，第一服務是否會掀起一波物業新股破發潮，還有待關注。

值得關注的是，隨著物業股越來越多，資本也在加速入局。嚴躍進表示，騰訊京東入局物業，其實都是互聯網+的體現，此類企業都會尋找行業龍頭老大，本身也是認為后續物業企業在社區等方面能夠發揮更大的作用。

從這一邏輯看，機構投資者也偏愛體量較大的物企，留給中小型物管公司的機會不多。