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來源：時代周報 作者：胡天祥

10月20日，作為時代傳媒2020中國地產時代百強榜的子榜，《2020中國商業地產20強》（以下簡稱“榜單”）重磅出爐。

該榜單以商業地產切入，通過對房企商業地產板塊的品牌商場/綜合體、品牌酒店、寫字樓以及2020年上半年的商業營收進行綜合評分排名。

榜單顯示，截至報告期末，萬達集團旗下的品牌商場（綜合體）達336個，品牌酒店達82個，商業營收達172.75億元，高居榜首。綠地控股與保利地產分列第二、第三名，其旗下品牌商場分別為96個、17個，寫字樓分別為10個、110個，商業營收分別為26.1億元、30.84億元。

富力地產、紅星美凱龍、中海地產、寶龍地產等企業均表現不俗，位列前十。其中紅星美凱龍、華潤置地、新城控股旗下品牌商場分別為87個、61個、69個，富力地產、寶龍地產、世茂集團旗下品牌酒店分別為90個、19個、27個，富力地產、中海地產、陸家嘴旗下寫字樓分別為47個、80個、22個。

七成商企營收同比下滑

過去半年，由于新冠肺炎疫情的沖擊，多家商業地產運營商都受到了不同程度的影響。

根據克而瑞統計的47家商業地產運營商財報顯示，上述企業總運營收入達591.68億元，同比下降12.93%。

從具體收入結構來看，酒店物業受到影響最大，同比下降了47%至73.86億元；而以購物中心、寫字樓為主體的租金收入無疑更加抗壓，同比僅下降3%，至495.24億元。

從不同體量的房企運營商來看，上半年運營收入規模在10億元以上的17家企業，運營規模達到了478.97億元，同比下降了約11%；而剩余30家企業的總運營收入則為112.72億元，同比下滑約21%，增加了10個百分點。

可見，商業體量更大的房企運營商或在疫情中表現更好。

但值得注意的是，仍有14家房企運營收入同比為正增長，其中上半年突破10億元的有5家，分別是龍湖、萬科、新城、中海和寶龍；尤其是前三者的同比增速達到了20%以上。

以龍湖為例，今年上半年，龍湖商場錄得收入超過26億元，管理層對該業務充滿信心，稱每年收入將保持30%的增長速度，今年收入將達到60億元。

“商業運營是龍湖未來非常可期待的增長力量，會為整個集團帶來穩定的利潤貢獻。”今年中期業績會上，龍湖管理層表示。

中海也不逞多讓，作為中國內地最大單一業權寫字樓及開發商，在商業地產方面，中海地產投資持有并已投入運營的商業物業總建筑面積450萬平方米，可租面積320萬平方米，包括45棟甲級寫字樓、14家購物中心、12家星級酒店、2家長租公寓。

期內，其商業資產總營收為20.3億元，實現增長1.1%。

數日前簽約蘇州高新區星韻寶龍廣場的寶龍商業，同樣表現不俗。

截至2020年6月30日，寶龍商業總收入為8.69億元，同比增長16%，歸屬母公司股東利潤為1.45億元，同比增長66.4%；在管面積為698萬平方米，物業管理面積為1165萬平方米。

“我們今年定下一個很大的愿景，就是要通過20年努力成為全球前10的商業地產商。”寶龍商業管理層在今年中期業績會上表示，未來5年第一是要保持行業前5的江湖地位。其次，要在長三角范圍內開超過150個購物中心，自持超過100個，這是未來5年的一個重要指標。

業內呼吁REITs盡快落地

在新冠肺炎疫情背景下，商業地產企業資金缺口增大，“類REITs（房地產信托投資基金）”等資產證券化模式受到商業地產企業更多的關注。

今年5月，朗詩集團宣布，成功設立合作型長租公寓儲架式REITs“平安匯通－平安不動產朗詩租賃住房2期資產支持專項計劃”。基礎資產方面，標的物業位于南京市雨花臺區安德門大街38號的朗詩寓南京天隆寺地鐵站店項目。

7月9日，招商財富―華泰―虹橋世界中心資產支持專項計劃成功設立，總規模10.65億元。

資料顯示，“虹橋世界中心”坐落于上海虹橋商務區核心區，項目總體量約80萬平方米，涵蓋總部辦公、鉑瑞酒店和鉑瑞公寓，以及約11.5萬平方米一站式商業中心。

“我們希望REITs盡快在中國落地，分類分級分城市地展開。這次疫情是一個契機。”一家千億級商企高管告訴時代周報記者。

據悉，REITs落地前，中國的商業地產大都依靠“借錢融資”的模式發展。

“在它融資的過程中，需要通過商場開業以后獲取的經營性現金流，來覆蓋融資成本，其實就是借債。既然是借債就要還利息，利息成本目前非常高。另外，商業地產目前的融資渠道單一，要么是銀行借貸，要么通過‘明股實債’，這在一定程度上限制了企業的發展。”上述高管表示。

該高管認為，REITs一旦落地，公司就可以把持有的商業物業打包發行，公開向社會公眾募集資金。融資渠道拓寬之后，企業的融資成本也會隨之大幅降低。

“在具體推進過程中，一方面要借鑒國外市場的成熟經驗，另一方面也要考慮國內市場的基礎情況。”中國指數研究院相關報告也表示，資產證券化是大勢所趨，REITs作為地產領域投融資工具之一，其以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，對于商業地產企業的發展具有重要意義。