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來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

近日，上市房企陸續(xù)公布9月銷售數(shù)據(jù)。在疫情影響消除殆盡、房企啟動促銷、需求集中釋放、信貸政策寬松等多個因素的影響下，房企普遍迎來又一個“金九”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計30家上市房企的業(yè)績顯示，今年9月，30家房企的銷售額達(dá)到6096億元，同比上漲19%。今年1-9月，30家房企累計銷售41454億元，同比上漲8.8%。

“整體看，房企已經(jīng)基本全面走出了疫情影響，9月也成為了2020年房企銷售表現(xiàn)最好的一個月。”中原地產(chǎn)指出。

但市場環(huán)境仍然充滿了不確定。新冠肺炎疫情有可能出現(xiàn)的反復(fù)，以及“三道紅線”融資政策的實施，都將給房企帶來運營和銷售的壓力。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在房企的積極“自救”下，今年仍然有可能迎來房地產(chǎn)銷售的“大年”，但銷售面積恐怕很難超過去年的水平。

推盤與讓利

公告顯示，今年9月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積371.0萬平方米，合同銷售金額545.4億元，同比增加約15.68%、10.65%。今年1~9月份，萬科公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3264.8萬平方米，合同銷售金額4927.6億元，分別同比增加6.64%、3.61%。

其他頭部房企中，碧桂園在9月實現(xiàn)(權(quán)益)銷售額646.3億元，同比增加25.30%。融創(chuàng)實現(xiàn)689.4億元的銷售規(guī)模，同比增加9.5%。今年前三季度，這兩家公司的銷售規(guī)模均高于去年同期。

恒大公布了自2020年9月1日至10月8日的銷售數(shù)據(jù)。在這38天內(nèi)，恒大實現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米。

恒大是今年9月銷售規(guī)模最大的房企，這主要得益于公司推出的促銷措施。9月6日，恒大董事局主席許家印緊急簽發(fā)促銷文件，設(shè)立了“金九銀十”共銷售2000億元、單月銷售1000億元的目標(biāo)。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，恒大對旗下600多個樓盤實施打折。

按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)，截至10月8日，恒大完成9、10月份2000億元銷售目標(biāo)的70.8%。截至10月8日，恒大年內(nèi)累計實現(xiàn)合約銷售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷售目標(biāo)的91.1%。

根據(jù)易居克而瑞發(fā)布的“2020年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100 排行榜”，今年9月，百強房企全口徑銷售金額同比上升24.8%；今年1-9月，百強房企累計實現(xiàn)銷售金額同比上升7.4%。

從房企的角度，加大推盤和主動讓利，被認(rèn)為是刺激銷售的主因。為應(yīng)對新冠肺炎疫情影響，很多房企在二季度就已實施價格優(yōu)惠政策，這在刺激銷售回暖的同時，也使得企業(yè)的利潤預(yù)期有所下滑。

在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企中，除恒大外，融創(chuàng)、世茂、雅居樂等企業(yè)在前三季度的銷售均價都低于去年同期。

但并非所有房企都迎來了“金九”，出于各種原因，也有部分房企未能實現(xiàn)銷售的提升。其中，首開在9月單月的銷售額同比下降了超過兩成。今年前9月，首開、富力、綠城、遠(yuǎn)洋的銷售額均低于去年同期。

“價格戰(zhàn)”仍將延續(xù)？

房企普遍收獲“金九”，并帶動前三季度銷售額提升，還與當(dāng)前的樓市大背景有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，疫情穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定的最主要原因之一。與此同時，雖然部分城市啟動了調(diào)控政策，但力度一般，且對剛需有所保護(hù)，因此沒有明顯影響市場銷售。

但總體而言，房企完成銷售目標(biāo)的情況并不好。易居克而瑞統(tǒng)計顯示，今年前三季度，有近三成房企的銷售目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前來看，很多房企仍然面臨較大的銷售和去化壓力，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，行業(yè)將在今年四季度迎來供貨高峰。一方面，受到疫情沖擊，房企的整體銷售與供貨節(jié)奏都在后移；另一方面，“三道紅線”政策對負(fù)債率和現(xiàn)金流的要求，也會促使房企通過加快銷售的方式維持財務(wù)的健康。

監(jiān)管層對“三道紅線”的具體要求為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%； 凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。國泰君安以91家房企作為樣本，按照“三道紅線”劃分，僅有31%的房企處于不踩線的“綠檔”，處于較危險的“橙檔”“紅檔”的房企分別占比13%、24%。

前述房企人士認(rèn)為，房企在9月份啟動的降價促銷，就有“三道紅線”政策的影響。近期，一些房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓旗下的非優(yōu)質(zhì)項目，從而維持財務(wù)健康。

他指出，四季度本來就是房企銷售規(guī)模最大的時段，考慮到完成年度銷售目標(biāo)和降杠桿的雙重壓力，“價格戰(zhàn)”很可能在四季度延續(xù)。這也將繼續(xù)影響全年的利潤率。

但易居克而瑞認(rèn)為，考慮到越來越多的城市升級調(diào)控政策，這種辦法的效果恐怕有限。該機(jī)構(gòu)表示，從前8月商品房銷售體量預(yù)計，今年全年商品房銷售金額大概率創(chuàng)新高，但銷售面積或?qū)⑽⒌?