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來源：國際金融報(bào) 作者：孫婉秋

9月29日晚間，恒大物業(yè)在港交所提交招股書。在物業(yè)上市這件事上，一如既往的恒大速度。

4天前，恒大公告稱，分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市已獲港交所批準(zhǔn)，將在短期內(nèi)向聯(lián)交所遞交正式上市申請(qǐng)，彼時(shí)距離其宣布考慮分拆物業(yè)上市不足2個(gè)月。

2個(gè)月里，恒大物業(yè)動(dòng)作不斷。

首先是8月中旬，恒大物業(yè)引來14家戰(zhàn)投馳援，豪華援軍陣容里不乏眾多舊識(shí)，其中華人置業(yè)執(zhí)行董事陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373%；云峰基金認(rèn)購15億港元，持股比例1.791%；騰訊認(rèn)購12億港元，持股比例1.433%；集團(tuán)副主席、總裁夏海鈞認(rèn)購5.5億港元，持股0.657%；周大福創(chuàng)始人鄭家純家族認(rèn)購5億港元，持股比例0.597%。

隨后8月底中期業(yè)績(jī)會(huì)上，夏海鈞透露上市進(jìn)展稱，“正在跟香港證監(jiān)會(huì)，港交所積極溝通，希望在不遠(yuǎn)的將來能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)的上市，力爭(zhēng)今年完成。”

在管面積2.5萬億平方米，合同1.5億平方，讓夏海鈞自信“恒大物業(yè)應(yīng)該是中國最大的物業(yè)公司之一”。

而今隨著招股書的公開，這家夏海鈞口中“國內(nèi)最大物業(yè)公司之一”真實(shí)運(yùn)營數(shù)據(jù)也擺在的公眾眼前。

在招股書中，恒大物業(yè)用第三方的數(shù)據(jù)率先介紹了下自己的行業(yè)地位：以項(xiàng)目所覆蓋城市數(shù)據(jù)計(jì)，排名行業(yè)第二；以總收入、總毛利及總凈利潤計(jì)算，排名行業(yè)第三；簽約面積排名第三，在管面積位居第四。

公告顯示，2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月，恒大物業(yè)的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.32億元及45.63億元。

具體來看，其收入主要來源于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三部分。按比例來看，物業(yè)管理服務(wù)是最大貢獻(xiàn)者，且占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，物業(yè)管理服務(wù)收入分別為25.38億元、34.65億元、46.12億元和28.24億元，占總收入比例依次為56.7%、58.7%、62.9%和61.9%。

招股書顯示，恒大物業(yè)當(dāng)前業(yè)務(wù)對(duì)母公司的依賴性較強(qiáng)。雖然近年來其第三方物業(yè)來源在增加，但2017年、2018年、2019年及2020年上半年，不算合營及聯(lián)營公司，來自恒大集團(tuán)的收入占比始終位于98%以上的高位。

報(bào)告期內(nèi)，恒大物業(yè)的毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%和38.1%，增速明顯。對(duì)應(yīng)的凈利潤分別為1.06億元、2.39億元、9.30億元及11.47億元。

沖擊上市的日子里，恒大正在通過收并購迅速增大體量。招股書透露，9月4日至9月10日，6天時(shí)間里恒大物業(yè)收購了5家區(qū)域物管公司，近乎一天一家的速度，合計(jì)金額1.187億元，上述5家物管公司將為恒大帶來772萬平方米的在管面積。

截至2020年6月30日，恒大物業(yè)已訂約為1354個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及／或社區(qū)增值服務(wù)，覆蓋22個(gè)省、五個(gè)自治區(qū)、四個(gè)直轄市及香港逾280個(gè)城市，總在管面積約為2.54億平方米，總簽約面積為5.13億平方米，服務(wù)近200萬個(gè)家庭。

此前有消息稱，在引入戰(zhàn)投之后，恒大物業(yè)的估值達(dá)110億美元。夏海鈞曾在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上稱，分拆物業(yè)上市將為恒大降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。

8月初，融創(chuàng)物業(yè)已交表，《國際金融報(bào)》記者獲悉融創(chuàng)物業(yè)大概率將在今年11月敲鐘登陸聯(lián)交所。因此，此番恒大交表后，加之已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)，5強(qiáng)房企中已有4家齊聚港股。

獨(dú)自缺席的萬科物業(yè)似乎并不著急，管理層多次重申暫無上市計(jì)劃。去年12月，萬科董事長郁亮曾公開表示，要刻意讓萬科物業(yè)與資本市場(chǎng)保持距離，因?yàn)椤芭沦Y本市場(chǎng)把我們引導(dǎo)壞了”。在他看來，上市需要等到萬科物業(yè)具備千億級(jí)的市值后才會(huì)考慮。

今年以來，即便融創(chuàng)、恒大等此前無意分拆物業(yè)上市的“巨無霸”們開始突襲攪局，萬科依舊保持“淡定”，萬科物業(yè)CEO朱保全說：“華為還沒上市，我們不著急。”雖然總裁祝九勝知曉上市后的意義，“只有登陸資本市場(chǎng)，全球最聰明的投資人和中介才會(huì)促使它進(jìn)一步更好發(fā)展”，但他依然強(qiáng)調(diào)“物業(yè)上市還沒有時(shí)間表”。