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來源：《投資者網》

9月1日，當代置業(中國)有限公司(下稱“當代置業”，01107.HK)發布公告稱，增發兩筆規模合計共1億美元的高息票據，市場反應熱烈，綠色優先票據錄得超20倍認購。

事實上，更令市場關注的是，今年以來，當代置業已經不止一次高息發債。根據公司9月11日發布的半年報數據來看，合約銷售額呈現下滑趨勢，拿地速度有所放緩，整體盈利能力亦出現下滑。

基于此，《投資者網》就公司高息發債及經營戰略等問題，聯系當代置業投資者關系部門工作人員，對方表示，“會安排相關人員予以回復”，但其并未作出任何回應。

當代置業成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港上市。作為一家主打“綠色科技”概念的產業家園運營商，目前，下設20余個公司，重點深耕京津冀、長三角、珠三角、長江中游和成渝五大城市群。

疫情沖擊下發展放緩

8月17日，當代置業公告稱，2020年上半年，該集團實現營業收入約87.10億元，同比增長24.0%；毛利約21.21億元，同比增長14.0%，對應的毛利率約為24.4%；凈利潤為5.56億元，同比增長4.8%；歸母凈利潤約3.98億元，同比減少13.3%。

從表面上看，當代置業上半年表現尚佳，毛利率、凈利潤等都有所增長。但結合往年數據分析，其盈利能力已經呈現下滑趨勢。上半年，公司毛利率為24.35%，2019年同期為26.48%，同比下滑2.13個百分點；凈利潤率為6.38%，較2019年同期的7.55%下滑1.17個百分點。

受新冠疫情影響，公司決定將今年500億元銷售目標下調16%至420億元的當代置業，上半年的合約銷售額同比下滑14.8%至142.1億元，且同期公司的目標完成率僅33.83%，前8個月合約銷售額約223.61億元，目標完成率剛過半。

由于上半年銷售情況未達預期，企業現金流受到相應的影響，當代置業的拿地速度也有所放緩。同期，當代置業僅獲取8個項目，新增計容建筑面積120.5萬平方米，新增貨值約109.4億元，分布在重慶、河南、湖北、湖南、江西、陜西等地。

而在過去一年，當代置業的拿地態度就較為積極。年報顯示，2019年公司在合肥、天津、青島、西安等城拿了23個新項目，新增計容建筑面積約474.5萬平方米，新增土地貨值434億元，通過招拍掛、并購、一二級聯動及產業協同等方式確權土地貨值1500億元。

償債壓力下頻發高息債

在上半年銷售業績不佳的情況下，當代置業還面臨較大的債務壓力。截至今年6月底，其債務總額達到215.54億元，較去年底的184.96億元增長了16.5%，其中，銀行及其他借款137.12億元，優先票據67.76億元，公司債券10.65億元。

當代置業的現金流也不甚理想。同期，公司賬面銀行結余及現金(包括受限制現金)約為116.98億元，扣除受限制資金后為78.41億元，而一年內到期的優先票據、銀行及其他借貸、公司債券三項合計便高達77.98億元，而如果包含應付賬款、應付工資、應付福利費、應付股利、應交稅金等需要在短時間內清償的各種短期款項，公司賬面現金顯然不足以覆蓋短債，這意味著公司仍面臨較大的短期償債壓力。

為緩解債務壓力，當代置業選擇通過高息發債的方式來籌集資金。2019年，其發行的一筆票面利率高達15.5%的美元綠色優先票據，創造了房企高息發債之最；2020年，高息發債的動作仍在持續，3月4日，其發行了2024年到期的1.5億美元綠色優先票據，利率高達11.95%；時隔四個月后，又發行了2022年到期的2.5億美元11.5厘綠色優先票據。

當代置業9月1日稱，欲再發兩筆高息債券，分別為2022年到期、5000萬美元11.5厘綠色優先票據及2024年到期、5000萬美元11.95厘綠色優先票據，對于發債用途，當代置業表示，“用于公司若干現有債務再融資。”即借新債償舊債。

對于當代置業偏高的融資成本，公司執行董事兼總裁張鵬并不忌諱。在今年4月張鵬曾公開表示：“客觀地看，公司2019年的融資成本確實有所上升，但主要是由于境外發債市場的波動。不過，當代隨后進行了一系列的境外債券管理方案，目前看效果還是很顯著的，我們今年新發行的境外債券不僅是在成本上還是在期限上都有所改善。”

但受到高成本的海外綠色優先票據的影響，這兩年，當代置業加權平均借貸利率一直呈上升趨勢，2018年為8.2%， 2019年為9.9%，今年上半年達到9.97%。融資成本的不斷增加，使得該公司的凈負債率由2019年底的82.7%上升至107.3%。

中原地產分析師盧文曦對《投資者網》稱，“短期債務對現金流會造成較大的影響。同時，公司通過高杠桿換來的企業發展，付出的代價卻是不斷攀升的債務，因此，未來，企業只有加大銷售力度，增加收入才能緩解高杠桿帶來的負面影響。”

強敵環伺下如何“站穩腳跟”

當代置業是中國最早從事綠色科技地產的企業。張鵬曾公開表示，“當代置業近年來在綠色住區方面做了大量的商業實踐，目前全國有40個綠色住區，當代占了26個。”顯然，當代置業將綠色、健康作為公司的核心競爭力，綠色開發將成為企業的主流理念。

雖然當代置業的“綠色”發展概念在房企中具備差異化，但綠色科技建筑成本相較于其他建筑而言，一直相對較高，這意味著，公司只有取得較高的回報率才能夠利于企業長期穩定的經營。但是從數據來看，當代置業在綠色住區方面并沒有取得預期的成效。

以當代的綠色建筑的典范MOMA為例，2015年，張鵬在“中國綠色地產高峰論壇”表示，“當代置業合肥項目采用恒溫、恒濕、恒氧等系統，高層住宅售價1.15萬元/平方米，比普通項目每平方米平均溢價4000元。”

但如果將產品在異地“復制”，效果卻并不及預期。以今年8月開盤的西安當代境MOMA為例，該樓盤均價為1.48萬元/平方米，周邊相似類型的樓盤也達到了同樣的價格，甚至高出當代的售價。如中建錦繡天地均價1.55萬元/平方米、海倫灣均價1.72萬元/平方米，均高于當代的平均售價。

對此，盧文曦向《投資者網》表示：“當下業界對于綠色科技還沒有明確的定義，是一個相對寬泛的概念。因此，造成價格上的差異可能存在以下兩方面的原因。一是從建材到施工所使用的材料是否綠色環保，不同的公司存在差異。使用的原材料價格高低決定了產品的價格差異；二是存在品牌的溢價，不同的公司品牌溢價不一樣，這也會造成價格的差異。”

在盧文曦看來，綠色房企這一概念在幾年前就已經出現，以業內最早喊出綠色地產口號的朗詩地產為例，就目前情況而言還沒有獲得較大的發展，未來還有一段很長的路要走。一方面，綠色概念是未來發展趨勢，但當下人們的消費意識尚未達到，走上綠色發展道路需要高昂的成本；另一方面，在目前調控趨嚴、對價格比較敏感的時期里，消費者是否愿意為產品付出更多的代價，還有待時間的考驗。”

雖然當代置業是較早從事綠色科技的企業，但是后來者居上，伴隨著國內許多龍頭的房企也紛紛加入了這一行列，當代置業亦面臨著較大的競爭壓力。以中海地產、首開地產、中國金茂為例，在行業內的各大排名上均位居前列。

無論是增量住宅布局，還是標榜的綠色科技，當代置業當下的經營與競爭格局都壓力頗大。未來，公司如何提升綠色科技產品品牌溢價、企業自身的盈利能力以及如何在綠色賽道上“站穩腳跟”實現高質量發展，成了擺在公司眼前一道亟需解決的難題。