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自融資新規(guī)浮出水面以來(lái)，本月內(nèi)，上市房企馬不停蹄地配股融資、引入戰(zhàn)投、出讓項(xiàng)目。所有動(dòng)作都指向低負(fù)債指標(biāo)，以符合監(jiān)管要求。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，9月份以來(lái)，中南建設(shè)(000961.SZ)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華僑城(000069.SZ)、南國(guó)置業(yè)(002305.SZ)等房企相繼出讓項(xiàng)目股權(quán)、剝離非核心業(yè)務(wù)；富力地產(chǎn)(02777.HK)、中國(guó)恒大(03333.HK)更是祭出分拆上市、配股融資等招數(shù)以做大企業(yè)權(quán)益。

據(jù)悉，參與試點(diǎn)的12家房企已經(jīng)從9月份開(kāi)始向有關(guān)部門(mén)提交相關(guān)數(shù)據(jù)及報(bào)表，其余規(guī)模房企也將從明年1月起按照新的融資規(guī)則執(zhí)行，而規(guī)模房企之外的小型房企，將繼續(xù)執(zhí)行總量控制。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果三道紅線融資新規(guī)能夠執(zhí)行，一些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的公司將被迫優(yōu)化報(bào)表，回歸理性發(fā)展路徑。這也是近期各家房企忙于各種資本運(yùn)作，積極優(yōu)化報(bào)表的原因。

股權(quán)融資活躍

房企融資新規(guī)攪起行業(yè)波瀾后，一批房企直接跌入“紅色危險(xiǎn)區(qū)”。按此前流出的“三條紅線”監(jiān)管原則，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，以及現(xiàn)金短債比小于1倍，截至2019年年末，50家樣本房企中有15家房企觸及三條紅線。

方正證券指出，行業(yè)融資邊際收緊，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多房企通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、上市拆分、配股融資和引入戰(zhàn)投等方式，達(dá)到“三道紅線”指標(biāo)。

果不其然，9月15日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬配售2.57億股新H股，配售所得款項(xiàng)總額及凈額預(yù)期分別為25.24億港元及24.98億港元。富力地產(chǎn)董事認(rèn)為，此舉有助于減少公司對(duì)債務(wù)融資的依賴(lài)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

不僅如此，市場(chǎng)消息還顯示，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)在未來(lái)10個(gè)月內(nèi)，把2017年從大連萬(wàn)達(dá)手中購(gòu)買(mǎi)的77處酒店中的一部分，分拆成房地產(chǎn)投資信托基金在新加坡上市，從而盤(pán)活酒店資產(chǎn)、緩解償債壓力。

此次監(jiān)管不同于以往窗口指導(dǎo)，而是有明確的計(jì)算指標(biāo)。因此，房企應(yīng)對(duì)的第一步，便是盡力優(yōu)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)離紅色危險(xiǎn)區(qū)。從凈負(fù)債率看，減少有息負(fù)債、增加貨幣資金、增加所有者權(quán)益都是降桿桿的途徑。

“股權(quán)融資不會(huì)帶來(lái)有息負(fù)債的增加，同時(shí)增厚權(quán)益，對(duì)企業(yè)負(fù)債水平的改善作用顯著。”國(guó)泰君安證券認(rèn)為，而通過(guò)分拆旗下業(yè)務(wù)上市，房企既可緩解自身融資壓力，又可獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性。

龍頭房企中國(guó)恒大(03333.HK)曾于2017年通過(guò)三輪增資引入1300億元資本金，對(duì)降低負(fù)債率起到立竿見(jiàn)影的效果。截至2019年年末，恒大凈負(fù)債率由2016年的歷史最高值359.7%下降至143.5%。

恒大這一數(shù)值仍超過(guò)監(jiān)管紅線，因此，恒大再次祭出資本招數(shù)，給滾燙的負(fù)債水平降溫。

9月18日，恒大汽車(chē)公告稱(chēng)，擬發(fā)行人民幣股份于上海證券交易所科創(chuàng)板上市。此前，恒大汽車(chē)已宣布以“先舊后新”的方式引入多位投資者，預(yù)計(jì)配股所得款項(xiàng)總額將約39.99億港元。

其物業(yè)板塊也被推向資本市場(chǎng)。7月末，恒大發(fā)布公告，證實(shí)物業(yè)公司赴港上市的傳言，隨即不久便宣布引入中信資本、農(nóng)銀國(guó)際、光大控股、騰訊控股、云峰基金等14家戰(zhàn)投，總籌資235億元。

恒大總裁夏海鈞在該集團(tuán)中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“未來(lái)恒大也會(huì)審慎考慮其他資產(chǎn)分拆上市，在為股東帶來(lái)更大收益的同時(shí)，大幅降低公司負(fù)債率。”

剝離資產(chǎn)回籠現(xiàn)金

盡管上述資本手段有助于房企符合“三道紅線”指標(biāo)，但并不能真正控制其負(fù)債規(guī)模。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“財(cái)務(wù)指標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)短期迅速調(diào)整，需要長(zhǎng)期的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。”

不過(guò)，對(duì)面臨較大短期償債壓力的房企來(lái)說(shuō)，出售股權(quán)或項(xiàng)目可幫助其迅速回籠資金以度過(guò)寒冬。

9月18日，中南建設(shè)(000961.SZ)發(fā)布公告稱(chēng)，擬以200萬(wàn)元向控股股東中南控股轉(zhuǎn)讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)。截至2020年6月30日，南通中南谷凈資產(chǎn)167.77萬(wàn)元，半年凈利潤(rùn)-133.73萬(wàn)元。

中南建設(shè)表示，本次交易完成后，公司將進(jìn)一步聚焦主業(yè)，為全體投資者創(chuàng)造更好的回報(bào)。按照公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值計(jì)算，預(yù)計(jì)本次交易對(duì)公司將產(chǎn)生約232萬(wàn)元的投資收益。

9月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息披露顯示，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及20.42億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)20.57億元。

同樣選擇出讓項(xiàng)目的房企還有招商蛇口、華僑城、南國(guó)置業(yè)等。

9月15日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

“及時(shí)出售低效股權(quán)、剝離不良資產(chǎn)，可助力房企回籠資金、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。尤其是經(jīng)營(yíng)不善或處于虧損狀態(tài)的項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)而言可能恰恰是投資機(jī)遇，在重新定位和良好運(yùn)營(yíng)下存在逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的潛力。”國(guó)泰君安證券稱(chēng)。

加快回流現(xiàn)金的同時(shí)，不少房企已收緊投資力度。目前，從房企實(shí)際投資總量安排看，多數(shù)企業(yè)將銷(xiāo)售業(yè)績(jī)或銷(xiāo)售回款的50%作為投資上限。

“公司將銷(xiāo)售目標(biāo)的50%作為拿地預(yù)算。下半年堅(jiān)持一城一策、以銷(xiāo)定投的策略，在核心城市擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。一方面關(guān)注優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面主要考慮現(xiàn)金流情況、回款和負(fù)債的支持。”招商蛇口管理層透露。

一些體量較小的公司如佳源國(guó)際，稱(chēng)將按不超過(guò)銷(xiāo)售額30%的比例拿地。“如果有好項(xiàng)目，毛利率能保持30%以上，又符合我們的聚焦、深耕、同城的戰(zhàn)略，這樣的機(jī)會(huì)我們也不會(huì)放棄。”該集團(tuán)管理層稱(chēng)。

房企投資收縮已在土地市場(chǎng)有所反應(yīng)。《全國(guó)百城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，1~8月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。若以10%的漲幅劃分，當(dāng)前百城地價(jià)漲幅已走出偏熱區(qū)間，步入溫和區(qū)間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)地工作步入有序通道，搶地現(xiàn)象減少，加之近期重點(diǎn)城市收緊政策，以及“三道紅線”的約束，客觀上會(huì)使土地交易市場(chǎng)受影響，地價(jià)也相對(duì)平穩(wěn)。

地產(chǎn)行業(yè)大邏輯已變，房企如何謀取長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，未來(lái)城市間的分化將更為明顯，選擇經(jīng)濟(jì)基本面好的一二線城市、有廣大縱深的三四線城市，是房企風(fēng)險(xiǎn)控制的第一步。

其次，要向提高經(jīng)營(yíng)杠桿轉(zhuǎn)變，提高經(jīng)營(yíng)效率，降低成本；單純的住宅開(kāi)發(fā)模式已不太受城市歡迎，帶有產(chǎn)業(yè)資源的開(kāi)發(fā)模式可增加企業(yè)土儲(chǔ)，并降低購(gòu)地成本。

“直接影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是現(xiàn)金流，這方面要做好管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)戰(zhàn)略要順勢(shì)而為，活下去比活得好更重要。”宋紅衛(wèi)直言。