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公募REITs備受各方期待。目前，已有多地發改委、金融監管機構表示啟動基礎設施REITs試點項目的申報工作，支持推進公募REITs。與此同時，相關REITs項目也陸續浮出水面，一個萬億級大市場即將開啟。

在日前舉行的“2020年上海證券報資產管理高峰論壇”上，上海證券交易所債券業務中心總經理佘力表示，目前基礎設施公募REITs試點正有序推進，包括地方政府、企業、各類資管機構都在積極準備。與傳統證券投資基金相比，公募REITs差別較大，需各方面不斷探索總結，長期來看空間不小，短期則需要各方共同努力。

相關規則體系的建立正有序推進

據了解，北京、上海、河南等地發改委陸續發出通知，啟動基礎設施REITs試點項目的申報工作。

貴州證監局在官網上稱，加強與滬深交易所、省發改委等部門協作，積極主動開展相關工作，已取得初步成效。廣州地方金融監督管理局發布《關于貫徹落實金融支持粵港澳大灣區建設意見的行動方案》，方案第35條特別提出，針對粵港澳大灣區居民和企業開展跨境資產管理、財富管理業務和產品創新的需求，鼓勵在穗金融機構依托港澳金融市場積極開展房地產信托投資基金（REITs）等試點及基金互認工作。

此外，交易所首批試點項目庫和儲備項目庫都已有數十單項目，上交所技術系統將于10月份準備就緒。

據上證報多方了解，為更加規范公募REITs業務的開展，相關規則體系的建立正有序推進，交易所、證券業協會和基金業協會都將參與其中。交易所主要負責業務辦法、發售指引和審核指引，涵蓋了公募REITs生命周期中“募、投、管、退”的全鏈條，對審核、時限、詢價、定價、上市、配售擴募、并購等進行規范。證券業協會主要負責網下投資者管理細則，對網下戰略投資者和被詢價機構的配售行為進行規定。基金業協會主要負責盡職調查指引和業務操作指引，盡調指引將作為向投資者詳細披露詢價的依據，業務操作指引相當于運營指引，包括會計核算、收益分配以及信息披露的一些細則。

佘力提到，從項目情況來看，主要分為兩大類。一類是具備較強區域壟斷性的項目。比如以公路、鐵路為主的特許經營權，難以被替代。該類資產既有權益屬性，又有較強固收屬性，接近于高分紅的上市公司。另一類則是工業資本屬性更明顯、行業高度競爭的項目。以倉儲物流為例，目前幾大互聯網巨頭都在加速布局，以防被競爭對手反收購；IDC數據中心市場競爭也很激烈，其持續經營能力成為影響未來發展的核心因素。

德邦基金總經理陳星德表示，公募REITs助力國家“三新”戰略性產業發展，即新基建、新園區、新金融。戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園作為新型基礎設施的代表，與傳統基建相比，具有市場化、投入大、科技含量重、產業上下游集聚性強、持續經營管理能力要求高等特點，一定程度上屬于風險投資。通過公募REITs，將產業與金融相結合，相關基礎設施資產會給投資人帶來長期穩定的租金和增值收益，實現多方共贏。

佘力表示，公募REITs拓寬了資管行業的內涵和外延，既為投資者提供了一個介于股票和債券的中間收益，又能服務實體經濟、推進多樣化融資渠道，還豐富了資產管理大類。

首批項目正在密集籌備

據了解，公募REITs相關項目正在緊鑼密鼓地籌備之中。

從項目方來看，目前多個項目正在積極爭取首批試點，涉及倉儲物流、產業園區、高速公路、污水處理、供電和數據中心等類型，項目資源多集中在粵港澳和長三角地區。此外，REITs儲備項目還涉及港口、水務、地鐵等資產。

首創股份、渤海股份等上市公司已發布開展基礎設施公募REITs申報發行工作的公告，具體披露了項目資產、募集規模、參與方、運作模式、產品要素、交易結構等核心信息。

根據公告信息，首創股份底層資產集中在污水護理廠項目。首創股份擬定募集規模約18.35億元，已完成省級發改委試點申報工作。下一步，根據公募REITs首批試點項目進度要求，省級發改委將向國家發改委進行項目推薦，首創股份將聯合相關專業機構，同步向上海證券交易所提交申報及中國證監會公募基金注冊的相關工作，爭取入選首批基礎設施公募REITs試點。

中關村發展集團公布了基礎設施REITs公募基金的中標情況，中標人為建信基金及建信資本聯合體，中標金額為2200萬元。

深圳地鐵采購信息顯示，深圳地鐵申請聘請深創投集團為基礎設施公募REITs項目的牽頭專業服務機構，由深創投集團指定紅土創新基金作為項目的公募基金管理人。

安順市政府網站顯示，在安順水務公募REITs中介服務機構競爭性比選項目中，第一創業證券承銷保薦有限責任公司成為中選人。其中，聯合體成員包括，第一創業證券股份有限公司、創金合信基金管理有限公司、寧波梅山保稅港區興融盛資產管理有限公司。

海南省發展控股有限公司公告顯示，海南海控能源股份有限公司公募REITs項目公開選聘中介機構選聘會在海南股權交易中心有限責任公司會議室召開。銀華基金、海通證券、中信證券分別成為第一、第二、第三中選候選人。

業內人士表示，倉儲物流如普洛斯、京東、蘇寧易購，產業園區如張江高科、蘇州工業園、順豐控股，高速公路如越秀交通，數據中心如光環新網等，具備成為公募REITs項目試點的基礎，有望成為第一批試點企業。

上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連博士表示，資本市場上已經有一批以電力、高速公路、港口、機場、供水、污水處理為主業的上市公司，這些公司經過必要改造并通過合格性測試后，即可轉型為標準化的權益性公募REITs，實現重資產業務的輕資產商業模式轉型，改變資本市場的估值邏輯。

打通公募REITs最后一公里

佘力提到，從市場規模來看，國際上特別是美國市場，基礎設施項目占到各類REITs的三分之一左右，目前中國基礎設施項目存量規模約為100萬億元，按照1%的證券化率，市場規模可達萬億元，十分可觀。

但公募REITs在中國市場仍屬于新生事物，如何讓公募REITs被投資者認可，發揮其盤活存量資產、增強資本市場服務實體經濟質效、豐富居民資產配置的作用，還需打通公募REITs最后一公里。

羅桂連表示，在首批試點項目成功落地、取得試點經驗和各方面認可后，仍然有必要簡化公募REITs的交易結構，落實國際成熟市場通行的稅收支持政策，并建立和完善公募REITs的相關法規政策。這樣，才能有效發揮REITs的制度比較優勢，讓它成為與股票、債券比肩并立的重要直接融資工具和大類配置資產，成為重資產領域投資主體實現輕資產商業模式持續運行的資本運作載體。

有業內人士表示，待公募REITs上市后，二級市場的流動性是推動公募REITs發展的重要因素。從產品性質上來說，公募REITs具備封閉性和交易所場內交易兩個特點。對于場內交易品種來說，流動性就是生命。但考慮到公募REITs的封閉期設置以及持有人目前仍以機構為主，這可能會造成公募REITs在二級市場交易不活躍。解決流動性問題可以從兩方面著手，一是由保薦人提供做市商服務，二是提高公募REITs中個人投資者持有比例。

羅桂連表示，從REITs本身的特點來看，愿意首先嘗試的投資機構，可能以保險金、年金、養老金類型為主，這些賬戶傾向于獲得穩定分紅，對REITs有配置需求。隨著REITs的普及和發展，加上FOF的推動，未來可能吸引一批專業的投資者，進而逐步激活REITs市場。

此外，提高投資者認知也是開展公募REITs的重要環節。上交所相關負責人表示，REITs產品形式相對新穎，對投資者來說較為陌生，后續產品推廣和投教活動的開展將是推動REITs發展的重要一環。

“公募REITs不會一蹴而就，本質上仍是金融產品，甚至會演變成為一種金融模式。短期來看，尋求優質資產、好產品設計是發展REITs的關鍵。長期來看，合適的產品匹配給合適的人。從融資端，看該產品能否滿足其融資需求；從投資端，看該產品的收益和風險能否匹配投資者的理財需求。”某資管行業人士表示。