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過去的兩年，對房地產市場來說是不平靜的兩年。

2016年，房價上漲迅猛；

2017年，調控政策頻發；

來到2018年，部分省市地區又傳來調控定性松綁的消息，這是否意味著調控有可能出現新的變化？

現在，我們通過幾張圖和數據，來從中感知未來房地產市場走向。

1、2017年調控地區范圍廣

從地圖上可以看到，全國大部地區都出臺了調控政策，除了新疆、西藏、云南等少數地區。

2、不同城市調控力度有區別

一般規律是，城市等級越高，調控力度越強

3、調控政策發布的頻次也有波動

上圖是全國較大的地級以上城市調控頻次的時間分布，可以說兩年來有兩個高峰，2016年的10月和次年的春季，這個時間也正是房價上漲較猛的時間。

4、2016年9月創月環比增長之最

這是2010年以來全國50個最重要的城市住宅平均價格月環比走勢圖，其數值體現了這50個城市平均價格本月比上個月上漲了多少。

2016年9月這波上漲勢頭最猛，9月全國房價環比上漲居然達到2.83%，創三個周期的最高點。

5、調控最大成果——成交面積在減少

這是2016年1月至今，50個代表城市成交走勢，2017年1-10月月均成交：約2960萬平方米，同比下降23.3%，說明調控確實是起了作用。然而一線、二線、三線城市卻出現了嚴重分化。

6、三個市場、三種分化

這是2016年以來一二三線城市新建住宅月度價格走勢。在2016年10月之前，三個市場都是處于較快上漲階段，且一線城市高于二線、二線高于三線。在調控初期，一線、二線城市房價呈現率先下跌格局。

7、三線城市其實挺愁人

這是2017年一二三線城市每個城市的平均月度成交面積，一線城市下跌了近一半，二線城市下跌了近五分之一，但是三線城市雖然價格在較快增長，但是成交面積也在下跌。

相比較一線城市以外來人口去庫存，二線城市以地王去庫存，三線城市去庫存的手段還是比較少，即使價格上漲，對當地購買了吸引也有限，并且公認的是這些城市的人口也在慢慢的流失。所以去庫存還是壓力很大的。

===結論===

我們反復強調過，一個地區的房價其實是由外來人口所決定，在中國城市化進程任重道遠的背景下，一線和二線城市，依然具備很強的吸引力，只要城市化進程不減速，一線和二線城市的房價是不會有大跌的可能。

對調控影響最大的，其實是三線城市，三線城市房價的上漲是跟隨性的，并不具備很牢靠的基礎，一旦投機性因素減退，那么三線城市房價的回落空間會比較大。

另外，二線城市房價未來變數還是比較大，這是因為不同二線城市之間發展的速度和質量都不同，有潛質脫穎而出的二線城市，比如武漢、杭州等，都有可能成為最大的驚喜。