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目前經(jīng)濟(jì)學(xué)界議論紛紛，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)到底有什么影響呢?小禾智庫(kù)作為獨(dú)立的智庫(kù)機(jī)構(gòu)，提出自己的建議和分析，供大家參考。

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首先看看中國(guó)房地產(chǎn)的核心影響因素。

我們小禾智庫(kù)提出過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格模型：

(1)土地價(jià)格;(2)商品價(jià)格;(3)資源價(jià)格;(4)金融價(jià)格;

也進(jìn)一步提出過(guò)影響房地產(chǎn)的核心要素：

(1)貨幣總量;(2)人口因素;(3)城市化因素;(4)土地供應(yīng)量。

那么，我們必須分析一下美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格模型有什么影響?對(duì)房地產(chǎn)的核心要素有什么影響，然后推倒它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響以及未來(lái)走勢(shì)的影響。

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美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)的貨幣存在什么樣的影響呢？小禾智庫(kù)認(rèn)為：

(1)美聯(lián)儲(chǔ)加息后必然提升中國(guó)的基準(zhǔn)利率，從而影響各種資產(chǎn)的價(jià)格。

(2)美聯(lián)儲(chǔ)加息后，必然導(dǎo)致中國(guó)的資金外流問(wèn)題，這是必然的影響。因此必然導(dǎo)致中國(guó)的貨幣總量下降。

(3)美聯(lián)儲(chǔ)加息后，中國(guó)的M2速度必然受到影響，因此M2速度必然不斷下滑。

因此，我們看到中國(guó)的貨幣總量受到較大的影響，即貨幣總量增速處于下跌的過(guò)程;同時(shí)，我們也必須看到國(guó)內(nèi)貨幣價(jià)格在抬高，即利率提升;從而，我們國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性必然受到較大的影響，即流動(dòng)性趨于緊張的情況。

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由上，美聯(lián)儲(chǔ)加息必然影響房地產(chǎn)核心要素之一的貨幣總量，但是不會(huì)影響房地產(chǎn)核心要素的人口要素、城市化因素，可能影響部分的土地供應(yīng)量以及土地價(jià)格問(wèn)題：

(1)中國(guó)的大城市化目前還處于中前期階段，因此土地財(cái)政依然起到關(guān)鍵作用。

(2)中國(guó)的人口依然向大城市、大城市圈匯聚，反而可能受到美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響更加向大城市匯聚。

(3)因?yàn)橹袊?guó)的城市化需要有效的控制土地供應(yīng)量，其在流動(dòng)性緊張的情況、利率抬高的情況下可能在價(jià)格上會(huì)處于下跌的情況。

因此，我們看到美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)我們房地產(chǎn)影響最大的是貨幣，但是我們必須知道貨幣就是水龍頭，如果水龍頭水小了，其必然大幅影響房地產(chǎn)價(jià)格。

另一個(gè)方面，從價(jià)格模型上，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)我們最主要的影響在于金融價(jià)格、土地價(jià)格，而資源價(jià)格、商品價(jià)格不會(huì)收到較大影響，這些屬于國(guó)內(nèi)因素。

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美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)中國(guó)貨幣、金融的影響，小禾智庫(kù)認(rèn)為：

對(duì)于

(1)中國(guó)的利率可能會(huì)較大幅度抬高，可能影響的范圍是0.5%-1%左右。

(2)中國(guó)的貨幣流動(dòng)性可能會(huì)縮減10%左右。

(3)因此，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)呈一定幅度的下跌，下跌幅度在5%-10%左右。

(4)RMB匯率可能下跌幅度在5%-10%左右。其下跌的幅度和資產(chǎn)價(jià)格下跌的幅度類(lèi)似。

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對(duì)應(yīng)到房地產(chǎn)上，我們認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)主要受到的影響為：

(1)金融價(jià)格會(huì)下跌5%-10%左右;

(2)土地價(jià)格也會(huì)下跌，但是下跌城市各地不同，而我們估計(jì)一線城市因?yàn)楣?yīng)量的問(wèn)題可能不會(huì)下跌，而二線房地產(chǎn)因?yàn)樨泿殴?yīng)、流動(dòng)性問(wèn)題可能導(dǎo)致5%左右的下跌。

因此，小禾智庫(kù)預(yù)測(cè)：

（1）2017年，一線城市的房地產(chǎn)可能稍微下跌，下跌幅度在5%左右；

（2）而二線城市下跌的幅度會(huì)大些，可能在10-15%左右；

(3)至于四、五線城市因?yàn)槠洮F(xiàn)在的問(wèn)題主要是庫(kù)存太高的問(wèn)題，影響其價(jià)格的因素反而和美聯(lián)儲(chǔ)加息關(guān)系不大，當(dāng)然也會(huì)因?yàn)橐弧⒍€房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)而出現(xiàn)價(jià)格上的波動(dòng)。

文章來(lái)源：微信公眾號(hào)小禾智庫(kù)