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在10月27日由《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“明天創(chuàng)新大講堂”之“走進(jìn)天津”專(zhuān)場(chǎng)論壇上，本報(bào)記者就當(dāng)前讀者關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題專(zhuān)訪(fǎng)了中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心(國(guó)家智庫(kù))副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才。

本輪房地產(chǎn)在高峰后，從北京930政策開(kāi)始，22個(gè)城市快速出臺(tái)政策，雖然政策力度看，并非全面回歸2014年930之前，但執(zhí)行效果非常明顯。在限購(gòu)限貸政策影響下，不僅交易量出現(xiàn)明顯下滑，價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，不少二三線(xiàn)城市出現(xiàn)了較大的議價(jià)空間。這些跡象都意味著，史上最嚴(yán)的調(diào)控開(kāi)始在逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期。

徐洪才指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控是要把投機(jī)性需求控制住，而不是要把整個(gè)房地產(chǎn)打掉，不是讓房?jī)r(jià)腰斬，還要保障合理的改善性需求和剛性需求。房地產(chǎn)的功能要回歸本色，就是消費(fèi)，而不是投機(jī)，但是完全沒(méi)有投機(jī)也不現(xiàn)實(shí)。所以現(xiàn)在是采取了一些治標(biāo)的措施，這在短期內(nèi)是必要的，也行之有效，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)還是要標(biāo)本兼治。

根本問(wèn)題不解決

房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈可能性很大

“本”在哪里?徐洪才認(rèn)為，“本”就是城鄉(xiāng)一體化、新興城鎮(zhèn)化過(guò)程中一些機(jī)制、體制的創(chuàng)新，比如戶(hù)籍制度、社會(huì)保障體制改革、土地制度改革。

中國(guó)一線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同。

三、四線(xiàn)城市的土地是充足的，但人口流入少，需求沒(méi)那么旺盛，所以房地產(chǎn)就有庫(kù)存問(wèn)題，而以下城市需求很旺盛，但土地供應(yīng)不足，供求矛盾很突出。一線(xiàn)城市集中了教育、醫(yī)療等資源，還有就業(yè)機(jī)會(huì)。所以人口蜂擁而至。

徐洪才指出，從農(nóng)村到三、四線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市再到大城市，形成一個(gè)梯形發(fā)展的格局。將來(lái)還會(huì)形成大量人口向一線(xiàn)城市涌進(jìn)，大城市的矛盾會(huì)越來(lái)越尖銳，大城市病會(huì)越來(lái)越突出。

他表示，要從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，還是要體制、機(jī)制的變革。“功夫在書(shū)外，這些東西是要改的。中心城市土地供應(yīng)不足，自然房?jī)r(jià)高;農(nóng)村的土地不能自然流轉(zhuǎn)，自然城鎮(zhèn)的錢(qián)就流不到農(nóng)村去。生產(chǎn)要素之間是分隔的。城鄉(xiāng)之間土地市場(chǎng)是分隔的，人因?yàn)閼?hù)籍制度也是分開(kāi)的，社會(huì)保障都不是全覆蓋。我們講要保障基本公共服務(wù)的均等化，這是個(gè)目標(biāo)，現(xiàn)在還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。”

“這些制度建立好了，大家就沒(méi)必要往大城市跑了。中國(guó)一線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)的病根就在這兒。但這個(gè)改革是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。”徐洪才坦言。

而從以往房地產(chǎn)調(diào)控70大中城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格增速轉(zhuǎn)正為負(fù)、地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始實(shí)質(zhì)下跌之際，需求側(cè)的房地產(chǎn)政策就會(huì)適時(shí)松綁，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間后又會(huì)出現(xiàn)回升。

徐洪才表示，這種政策周期性的變化和市場(chǎng)本身周期性的變化是相關(guān)聯(lián)的，這是基于根本問(wèn)題沒(méi)解決，必然會(huì)出現(xiàn)這種情況。“現(xiàn)在強(qiáng)行按住了(房?jī)r(jià))，過(guò)一段時(shí)間很可能會(huì)有報(bào)復(fù)性反彈，這種可能性是非常大的。所以現(xiàn)在痛定思痛，還是要從根本上解決體制機(jī)制問(wèn)題，比如土地制度的變革，使城鄉(xiāng)市場(chǎng)能流通起來(lái)。”

人民幣貶值因素只有一個(gè)

升值因素有三個(gè)

在談到另外一個(gè)讀者關(guān)心的人民幣貶值的問(wèn)題時(shí)，徐洪才直言人民幣兌美元匯率破7是遲早的，但今年年底到不了。他強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)市場(chǎng)形成合理的預(yù)期，同時(shí)對(duì)資本資金流出加強(qiáng)監(jiān)管。“咱們現(xiàn)在有60萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄存款，如果拿出1/6即10萬(wàn)億元換成美元走出去的話(huà)，那外匯儲(chǔ)備一半就沒(méi)了。而如果大家都形成人民幣貶值的預(yù)期，資金都流出去，人民幣就會(huì)進(jìn)一步貶值，貶值又加劇資金流出，貶值和流出之間形成一個(gè)自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)。一定要阻止這種惡性循環(huán)的形成。”

徐洪才指出，當(dāng)前人民幣貶值的因素只有一個(gè)，就是其他貨幣對(duì)美元的貶值，因此人民幣也要被動(dòng)地對(duì)美元貶值。

但推動(dòng)人民幣升值的因素卻有三個(gè)：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有后勁，可持續(xù)，在全球來(lái)看還是一枝獨(dú)秀;第二，人民幣納入SDR，境外的中央銀行要配置它的外匯儲(chǔ)備，按照10.92%這樣一個(gè)比重來(lái)持有人民幣，未來(lái)幾年在海外會(huì)形成一個(gè)將近7萬(wàn)億-8萬(wàn)億的人民幣需求，這是拉動(dòng)人民幣升值的第二個(gè)因素;第三，人民幣的國(guó)際化過(guò)程中，人民幣可以在一帶一路周邊國(guó)家直接使用，會(huì)減少對(duì)美元的需求。這些都是推動(dòng)人民幣升值的因素。

“所以未來(lái)人民幣對(duì)一籃子貨幣會(huì)保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)美元會(huì)保持一個(gè)在可控范圍內(nèi)溫和貶值的趨勢(shì)。”徐洪才表示。