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總體來看，有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度：外來人口規模、城市資源凝聚力和商業吸引力、城市“空間商業環境”的價值、城市的生產力水平。外來人口的規模和素質直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。

什么樣的城市房價漲得快?

關于中國房地產市場的發展及房價的走勢，現在有很多說法和各種猜測，絕大多數人最關心的還是2個問題：一是今后的房價到底是漲是落?二是大家所說的房地產市場泡沫會不會破裂?基于這兩個問題，人們存在一個困惑：當下到底是該買房還是賣房?對此，諸多智庫機構和專家“各執己見、異見多多”。由于中國各地的差異化因素很多，智庫及專家很難給出有實際參考價值的結論，而中央政府開出的政策“藥方”也未必適應各地具體“癥候”。

自今年5月份開始，我們先后對珠三角、長三角、華北、西北的十多個大中城市及一些人口密度較大的縣(市)的地產市場情況做了調研。總體來看，各地房地產市場的發展極不均衡，各個城市較大房價差異的背后，是在建安成本差距不大的情況下，地方政府謀取土地出讓金的多少和開發商謀取利潤的多少，決定了各地房價的差異。

或者可以這樣理解：一個城市的商業化發展所產生的地產紅利，主要由地方政府、開發商和銀行分享了，政府和開發商退出后，未來的“預期福運或風險”轉嫁給了消費者，而多數消費者在很大程度上依賴于銀行信貸資金，如果發生地產泡沫破裂，必然引發“次貸危機”，這也是中央政府的一塊心病。

在此不想扯的太遠太多，只想說說影響未來城市地產價格的核心因素是什么，以便于大家據此規避投資或投機風險。

總體來看，有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度：

第一大影響因素是：外來人口規模

外來人口的規模和素質直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。一個城市外來人口規模不斷增多，或者在一定時期內穩定在一定的規模，就會不斷“緩釋”出有效購買力，房地產市場價格就會節節攀高;相反，一個城鎮的流出人口過多且外來人口趨少，則其房價必然走低或長期滯漲。

經過初步調查，在經濟比較發達的一線城市，已經居住超過十年的“本地居民”，多數家庭名下有1-3套房產，中產階層及中高收入者有2-4套住房;他們投資商品房，一是為了保值資產，二是謀取投資收益，這些住房主要“去向”是租給或賣給外來打工者。全國各大城市的商品房一經開盤，最踴躍的購買者是沒有本地戶口的外來人口。外來人口規模越大，說明城市發展的人氣越旺。有些一線城市因為擔心外來人口擠占本地居民的公共資源，就采取剛性手段限制或清理外來人口，如果此舉過度，其最后結果可能是刺破地產泡沫和導致城市服務功能弱化。

其實，無論是調控房價還是控制人口，政府應當避免剛性手段，而應當通過市場的與行政的行為有機結合的辦法，否則會付出很大代價，而且難見成效。城市管理運營有一個基本的常識：外來的中高低端人口會有一個“自然形成”的比例，如果旨在清理和排擠低端外來人口，必然造成城市綜合服務功能的“斷鏈”。或者說，沒有一定規模的低端人口對中高端人口的“滋養”，中高端人口也無法幸福地居住生活。相反，若要限制房價過快上漲，限制和清理外來人口，是最直接的辦法，但也是負作用最大的辦法。

第二大影響因素：城市資源凝聚力和商業吸引力

如果一個城市有優越的經濟和權力資源，而且有極強的資源配置自主權，這個城市對各種經濟社會發展的要素，就能產生極強的吸附力，城市的商業吸引力也會越來越強。這是推動一個城市房價節節攀高的最主要的因素之一。也就是說，一個城市的商業功能越強，城市房價就越高;相反，一個城市的房價總是“跟不上趟”，說明城市的商業功能和資源配置能力較弱。珠海比深圳、天津比北京的房價，明顯低很多，原因就在于此;南方某些小鎮的房價比西安中心城區的房價還要高很多，主要原因也在于此。明白了這個道理，就能理解為什么有些投資者會犯這樣的錯誤：賣掉一套大城市的房子，到二三線買了更大面積的低價房以期待升值，結果新買房子的升值就像蝸牛爬坡一樣慢，錯過了大城市更大的升值機會。

中國經濟社會發展的最大特征是：各級黨政權力部門把控著資源配置的核心權力，這對黨政權力機構核心領導層及經濟決策與管控部門而言，思想境界、商業嗅覺及資源配置能力是極大的考驗。

第三大因素是：城市“空間商業環境”的價值

一個城市所在的地理位置，是否具有良好的“空間商業環境”優勢，直接決定一個城市房價的彈性空間有多大。一個城市“空間商業環境”的核心構成包括資源條件、商貿物流條件等要素，這是自然的造化，很難人為改變。雖然有些城市的“空間商業環境”較差，但是房價也在不溫不火地上漲，這只能說明是一種被動的自然屬性的增長，如果這個增長明顯低于地方GDP增長和貨幣存量增長，那實際上是資產的變相縮水。

中國有十三億多的人口，為什么三分之二的人口會聚集分布在東南三分之一的土地上，就是因為這些地方的“空間商業位置”有明顯的優勢。而中西部很多地方，有良好的土地資源和自然資源，卻一直沒能快速發展起來，就在于那些城市的“商業空間環境”缺乏優勢。因此，一個城市的房地產價格，如果因為商業空間位置有明顯的劣勢，就不會有人氣，房地產價格就只能處于疲軟狀態。最明顯的特征之一是：這些地方的優秀青年大都外出謀求發展。

第四大因素是：城市的生產力水平

這是很多人最容易忽視的一個問題。如果一個城市的生產力水平較低，城市的房價就不會增長太快，或者說，一個城市房價的上漲幅度與城市的生產力水平“一脈相承”。一個城市的生產力水平是指城市人口的綜合素養之高低，與城市管理者及常駐人口素質結構密切相關。生產力水平越高的城市，其經濟發展越活躍，城市自身創造財富和提供公共服務的能力越強。比如，有些城市，由于會哭窮、會公關，或者有其他特殊人脈原因，可以對上要很多錢，雖然近些年來也把自己的城市建設得很漂亮，但充斥在城市的是臟亂差和不文明的行為，雖然把大城市管理辦法引進來，也沒有效果，這就是城市生產力水平低下的重要標志。換個角度來看，一個城市的房價越高，城市的文明程度就越高，但其邊際效用也呈遞減態勢。

綜合來看，判定一個城市未來房價的高低，要從以上四個方面綜合分析，并結合各自的實際情況做出決斷，任何權威人士也無法給出很具體的建議，地產中介的話更不要輕信。　總體來看，有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度：外來人口規模、城市資源凝聚力和商業吸引力、城市“空間商業環境”的價值、城市的生產力水平。外來人口的規模和素質直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。

什么樣的城市房價漲得快?

關于中國房地產市場的發展及房價的走勢，現在有很多說法和各種猜測，絕大多數人最關心的還是2個問題：一是今后的房價到底是漲是落?二是大家所說的房地產市場泡沫會不會破裂?基于這兩個問題，人們存在一個困惑：當下到底是該買房還是賣房?對此，諸多智庫機構和專家“各執己見、異見多多”。由于中國各地的差異化因素很多，智庫及專家很難給出有實際參考價值的結論，而中央政府開出的政策“藥方”也未必適應各地具體“癥候”。

自今年5月份開始，我們先后對珠三角、長三角、華北、西北的十多個大中城市及一些人口密度較大的縣(市)的地產市場情況做了調研。總體來看，各地房地產市場的發展極不均衡，各個城市較大房價差異的背后，是在建安成本差距不大的情況下，地方政府謀取土地出讓金的多少和開發商謀取利潤的多少，決定了各地房價的差異。

或者可以這樣理解：一個城市的商業化發展所產生的地產紅利，主要由地方政府、開發商和銀行分享了，政府和開發商退出后，未來的“預期福運或風險”轉嫁給了消費者，而多數消費者在很大程度上依賴于銀行信貸資金，如果發生地產泡沫破裂，必然引發“次貸危機”，這也是中央政府的一塊心病。

在此不想扯的太遠太多，只想說說影響未來城市地產價格的核心因素是什么，以便于大家據此規避投資或投機風險。

總體來看，有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度：

第一大影響因素是：外來人口規模

外來人口的規模和素質直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。一個城市外來人口規模不斷增多，或者在一定時期內穩定在一定的規模，就會不斷“緩釋”出有效購買力，房地產市場價格就會節節攀高;相反，一個城鎮的流出人口過多且外來人口趨少，則其房價必然走低或長期滯漲。

經過初步調查，在經濟比較發達的一線城市，已經居住超過十年的“本地居民”，多數家庭名下有1-3套房產，中產階層及中高收入者有2-4套住房;他們投資商品房，一是為了保值資產，二是謀取投資收益，這些住房主要“去向”是租給或賣給外來打工者。全國各大城市的商品房一經開盤，最踴躍的購買者是沒有本地戶口的外來人口。外來人口規模越大，說明城市發展的人氣越旺。有些一線城市因為擔心外來人口擠占本地居民的公共資源，就采取剛性手段限制或清理外來人口，如果此舉過度，其最后結果可能是刺破地產泡沫和導致城市服務功能弱化。

其實，無論是調控房價還是控制人口，政府應當避免剛性手段，而應當通過市場的與行政的行為有機結合的辦法，否則會付出很大代價，而且難見成效。城市管理運營有一個基本的常識：外來的中高低端人口會有一個“自然形成”的比例，如果旨在清理和排擠低端外來人口，必然造成城市綜合服務功能的“斷鏈”。或者說，沒有一定規模的低端人口對中高端人口的“滋養”，中高端人口也無法幸福地居住生活。相反，若要限制房價過快上漲，限制和清理外來人口，是最直接的辦法，但也是負作用最大的辦法。

第二大影響因素：城市資源凝聚力和商業吸引力

如果一個城市有優越的經濟和權力資源，而且有極強的資源配置自主權，這個城市對各種經濟社會發展的要素，就能產生極強的吸附力，城市的商業吸引力也會越來越強。這是推動一個城市房價節節攀高的最主要的因素之一。也就是說，一個城市的商業功能越強，城市房價就越高;相反，一個城市的房價總是“跟不上趟”，說明城市的商業功能和資源配置能力較弱。珠海比深圳、天津比北京的房價，明顯低很多，原因就在于此;南方某些小鎮的房價比西安中心城區的房價還要高很多，主要原因也在于此。明白了這個道理，就能理解為什么有些投資者會犯這樣的錯誤：賣掉一套大城市的房子，到二三線買了更大面積的低價房以期待升值，結果新買房子的升值就像蝸牛爬坡一樣慢，錯過了大城市更大的升值機會。

中國經濟社會發展的最大特征是：各級黨政權力部門把控著資源配置的核心權力，這對黨政權力機構核心領導層及經濟決策與管控部門而言，思想境界、商業嗅覺及資源配置能力是極大的考驗。

第三大因素是：城市“空間商業環境”的價值

一個城市所在的地理位置，是否具有良好的“空間商業環境”優勢，直接決定一個城市房價的彈性空間有多大。一個城市“空間商業環境”的核心構成包括資源條件、商貿物流條件等要素，這是自然的造化，很難人為改變。雖然有些城市的“空間商業環境”較差，但是房價也在不溫不火地上漲，這只能說明是一種被動的自然屬性的增長，如果這個增長明顯低于地方GDP增長和貨幣存量增長，那實際上是資產的變相縮水。

中國有十三億多的人口，為什么三分之二的人口會聚集分布在東南三分之一的土地上，就是因為這些地方的“空間商業位置”有明顯的優勢。而中西部很多地方，有良好的土地資源和自然資源，卻一直沒能快速發展起來，就在于那些城市的“商業空間環境”缺乏優勢。因此，一個城市的房地產價格，如果因為商業空間位置有明顯的劣勢，就不會有人氣，房地產價格就只能處于疲軟狀態。最明顯的特征之一是：這些地方的優秀青年大都外出謀求發展。

第四大因素是：城市的生產力水平

這是很多人最容易忽視的一個問題。如果一個城市的生產力水平較低，城市的房價就不會增長太快，或者說，一個城市房價的上漲幅度與城市的生產力水平“一脈相承”。一個城市的生產力水平是指城市人口的綜合素養之高低，與城市管理者及常駐人口素質結構密切相關。生產力水平越高的城市，其經濟發展越活躍，城市自身創造財富和提供公共服務的能力越強。比如，有些城市，由于會哭窮、會公關，或者有其他特殊人脈原因，可以對上要很多錢，雖然近些年來也把自己的城市建設得很漂亮，但充斥在城市的是臟亂差和不文明的行為，雖然把大城市管理辦法引進來，也沒有效果，這就是城市生產力水平低下的重要標志。換個角度來看，一個城市的房價越高，城市的文明程度就越高，但其邊際效用也呈遞減態勢。

綜合來看，判定一個城市未來房價的高低，要從以上四個方面綜合分析，并結合各自的實際情況做出決斷，任何權威人士也無法給出很具體的建議，地產中介的話更不要輕信。