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限購(gòu)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，是一種在非常時(shí)期、非常情況下的非常規(guī)調(diào)控手段。如果作為長(zhǎng)期手段使用，其負(fù)面作用較多。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期抵制投資需求，不僅會(huì)影響合理的需求，還會(huì)減少正常的供給，不利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

不應(yīng)長(zhǎng)期抑制樓市投資需求

這個(gè)國(guó)慶節(jié)，朋友圈里除了各種出游信息刷屏之外，各地房產(chǎn)限購(gòu)的消息也不絕于耳，成為長(zhǎng)假獨(dú)有的一道“風(fēng)景線”。

短短幾天之內(nèi)，就有南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、北京、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山等城市先后發(fā)布限購(gòu)政策，或進(jìn)一步收緊原有的限購(gòu)措施。在這之前，杭州等地已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)。

在我國(guó)，房產(chǎn)是一種特殊的商品，具有消費(fèi)與投資雙重屬性。作為消費(fèi)品，房產(chǎn)是老百姓日常生活的基本需求之一，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生與社會(huì)穩(wěn)定;作為投資品，房產(chǎn)是老百姓主要資產(chǎn)，是財(cái)富保值增值的重要載體。而且，作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性十分強(qiáng)，上下游行業(yè)和產(chǎn)品非常多。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，不但影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而且還關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定。從2003年開(kāi)始，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中實(shí)施宏觀調(diào)控，到目前為止先后出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策超過(guò)40次，但房?jī)r(jià)卻是“邊漲邊調(diào)，越調(diào)越漲”。

2009年12月，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出四項(xiàng)措施，明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，拉開(kāi)了新一輪調(diào)控的序幕(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)四條”)。但房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭并未得到遏制。相反地，房?jī)r(jià)上漲、銷(xiāo)售火爆的現(xiàn)象，迅速向二三線城市傳導(dǎo)和蔓延。在這種情況之下，2010年 4 月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”)，提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。這次我國(guó)政府首次正式提出房產(chǎn)限購(gòu)的思路。

2011年1 月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”)，提出“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有一套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)一套住房(含新建商品住房和二手住房)”。這是對(duì)限購(gòu)政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化。在中央政府力推之下，2011年開(kāi)始，全國(guó)一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市，紛紛出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)政策。同時(shí)，央行、銀監(jiān)會(huì)推出“限貸”措施，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整。

但是，實(shí)行兩三年之后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回落和庫(kù)存增加，從2014年4月底南寧打響放松限購(gòu)第一槍開(kāi)始，各地的限購(gòu)、限貸政策迅速進(jìn)入松綁階段。至2014年9月份，原來(lái)實(shí)行限購(gòu)的大中城市中的絕大多數(shù)都已經(jīng)退出或者變相退出限購(gòu)，只有北京、上海、廣州、深圳和三亞等5個(gè)城市尚未退出。

而去年下半年以來(lái)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性過(guò)熱，房?jī)r(jià)加速上漲的趨勢(shì)，3月25日上海市政府在原有措施的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策，拉開(kāi)了全國(guó)性新一輪宏觀調(diào)控的序幕。截至目前，全國(guó)實(shí)施房產(chǎn)限購(gòu)政策的城市已經(jīng)超過(guò)20個(gè)，涵蓋了“北上廣深”等一線城市以及部分二三線城市。據(jù)估算，這些限購(gòu)城市的GDP占到全國(guó)三成左右。

應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)是一種特殊商品，房地產(chǎn)是一個(gè)特殊行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性強(qiáng)，又容易失靈，政府對(duì)其進(jìn)行適度調(diào)控是必要的。限購(gòu)政策作為調(diào)控的一種手段，在特定的時(shí)期發(fā)揮一定的積極作用。尤其是在房?jī)r(jià)大幅度快速上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡等情況下，通過(guò)出臺(tái)限購(gòu)政策，有助于抑制投資性購(gòu)房需求，擠出不理性的資產(chǎn)泡沫，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求曲線的平衡點(diǎn)下落，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格回落。這既是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的需要，也是響應(yīng)百姓呼聲、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的要求。

限購(gòu)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，是一種在非常時(shí)期、非常情況下的非常規(guī)調(diào)控手段。如果作為長(zhǎng)期手段使用，其負(fù)面作用較多。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期抵制投資需求，不僅會(huì)影響合理的需求，還會(huì)減少正常的供給，不利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。更重要的是，限購(gòu)政策如果長(zhǎng)期實(shí)行，會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常價(jià)格，影響人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的正確預(yù)期。此外，不合理的限購(gòu)，還容易導(dǎo)致“上有政策、下有對(duì)策”的非合作性博弈，如前段時(shí)間不少地方出現(xiàn)為獲得購(gòu)房資格而排隊(duì)離婚等現(xiàn)象。

但是，

不過(guò)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的方法和手段可以很多，總的來(lái)說(shuō)可以分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩類(lèi)--直接調(diào)控，包括以計(jì)劃制定、規(guī)劃實(shí)施與行政干預(yù)等方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接干預(yù)，限購(gòu)就是直接調(diào)控的一種;間接調(diào)控，是指通過(guò)采取各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)手段，包括實(shí)施財(cái)政政策、貨幣政策和土地政策等。在新的形勢(shì)下，政府對(duì)房地調(diào)控的主要手段應(yīng)以間接調(diào)控為主。這也符合“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”之精神。

一是將貨幣政策保持在穩(wěn)健中性的狀態(tài)

當(dāng)下，有兩個(gè)方面的工作要盡快付諸努力：。吳敬璉先生認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的根本原因是貨幣超發(fā)。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象的時(shí)候，央行政策重心應(yīng)逐漸從穩(wěn)增長(zhǎng)移向調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)，通過(guò)窗口指導(dǎo)、公開(kāi)市場(chǎng)操作等手段適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性，切勿讓貨幣政策滑向?qū)捤桑悦膺M(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，商業(yè)銀行要實(shí)施嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通過(guò)住房建設(shè)規(guī)劃的編制，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，盡快形成中低價(jià)位普通住房的有效供應(yīng)。對(duì)保障性住房、普通商品住房的用地，要保證優(yōu)先供應(yīng)。鑒于我國(guó)目前存在大量空置住房，還可以由政府對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)而轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊Ｍ瑫r(shí)，加快廉租房、公租房等建設(shè)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)應(yīng)適時(shí)推出房地產(chǎn)稅。

十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。房地產(chǎn)稅將提高房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，降低房產(chǎn)投資屬性，抑制房地產(chǎn)投資性需求，引導(dǎo)房產(chǎn)回歸為消費(fèi)品。在“營(yíng)改增”的背景下，房地產(chǎn)稅的推出，給長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府一個(gè)穩(wěn)定的收入渠道，使各地的土地政策更加合理。而土地政策，是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素。文貫中教授認(rèn)為，應(yīng)對(duì)土地制度進(jìn)行全局性改革，建立起全國(guó)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。

10月6日，在2016年第四次二十國(guó)集團(tuán)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上，央行行長(zhǎng)周小川表指出，近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。下一步，我國(guó)政府還將祭出哪些大招，我們拭目以待。

(本文作者介紹：中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員，近著《有趣的金融》。)