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本篇文章的起源是知乎上的一個朋友問我對深圳房價的看法。從我上次分析房價過去大概半年了，是時候再重新整理半年來的一些思路和政策消息。

去年年底到今年年初，以一線城市北上深為火車頭的房價漲幅迅速影響了南京和廈門等二線城市。各地地王頻出更是起到火上加油的作用。高房價下，實體經濟通縮和資產價格通脹之間的不正常扭曲進一步加劇。與房價成鮮明對比的是民間投資額增長不斷放緩，實體經濟蕭條下百業凋零?；蛟S用凋零有點過火，但實體經濟的收縮在廣東我是深有體會的。其他的地區我沒實地考察過，但從網上的消息來看都不太好。

年初時，我對一線城市房地產市場是持看好觀點的。主要原因是我當時已經看到實業凋零、通脹預期和貨幣貶值預期下，資金將無所選擇，只能往看起來相對保值的樓市里涌。而事實確實也證明我當時想的是對的。我說說身邊兩個案例，或許投資者能從管中窺豹，略見一斑吧。

例子一是一個親戚，在上海內環有一處不到一畝的小廠房，賣掉后果斷買了靜安的一處房子。三個原因，其一是學區房，小孩走路可以上學，其二是知道貨幣貶值，又沒有更好的投資渠道，第三是認為上海能持續從其他地方吸引資金和高收入人口，看好上海樓價潛力。

例子二是一個朋友，在深圳相當好的地段有一座小辦公樓，本來是打算賣掉把錢投到海外去的。最后還是決定不投資海外，把物業拿在手里，賣掉不知道錢還能在國內投什么。

接下來我想先從年初所考慮的三個觀點逐步探討目前的狀況。實體經濟已經說過，近幾個月的投資增速、工業企業產出和PMI等數據都沒有好轉的跡象。通脹預期因為汛情的原因沒有反映出來，剛出爐的CPI更是創下半年新低。但要注意到PPI同比正在走強。同時，房地產價格上升的傳導仍未體現在終端服務和商品價格上。簡單來說，房價漲了，租金和人工都得漲，雖然漲幅跟不上，反應的速度也跟不上，但始終會漲。房地產為百業之母，所有商業的經營都離不開房地產，就業人口也會因為房價上漲而要求漲工資，只是相對少而已。貨幣貶值方面，有目共睹，今年已一度觸及6.7。雖然目前收復了一些失地，但比起年初的6.5x還是下跌了。盡管官方渠道一再聲明沒有貶值基礎，但明白人都知道是怎么一回事。

雖然從上述的三個方向來看，年初時的預想沒有出現變化，但我感覺房地產的風險會越來越高。我在此前的文章里引用〈黑客帝國〉的一段劇情寫道“不管紅色還是藍色，最后都是藥丸”調侃樓市，其實正是我對未來幾年后樓價的判斷。

首先我想強調樓市和經濟的因果關系，并不是樓市泡沫破裂導致經濟危機，而是反過來，經濟危機導致樓市泡沫破裂。一線城市和受其外溢影響的周邊城市房地產市場火爆的基本面原因不外乎人口和資金向這些城市聚集。

人口聚集的原因是更好的公共設施和服務，更好的生活配套，更多就業機會，更多商業機會等等。前兩條受經濟增長速度的影響較小，但后兩條絕對和經濟周期緊密聯系。一旦經濟增長持續不振，人口聚集的動力會受到很大打擊。資金聚集的原因說穿了其實也是因為人口聚集，人口聚集導致購房需求上漲，資金追逐投資回報所以涌向人口流入的城市地區。

今年年初，《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》里的一組數據令人驚異。2015年末，上海外來常住人口數減少了14.77萬人，同比下降1.5%，其在全市常住人口中的占比下降了0.5個百分點，降至40.6%。這是上海15年來首次出現外來常住人口負增長的情況。這條消息在當時來講其實并沒有大家想象中那么壞，我們必須結合當地的人均收入增長來作客觀判斷。國外也好，中國也罷，人口向大城市聚集的過程中勢必會出現自然淘汰的過程。低收入者慢慢被快速發展的城市淘汰，遷出當地，高收入者則不斷向當地聚集，這個過程其實是必經的，也是健康的。我們更應該關心的是，常住人口減少的一線城市人均收入是否仍能保持較快增長，就業和經濟增長能否保持在較高水平。

一線城市房價的風險不在于其房價過高，而在于其能否像以前一樣，持續吸引資金和高收入人口。任何拿其他國家其他城市和中國一線城市房價對比的分析在我看來都不甚客觀，道理很簡單，有的股票可能幾年間漲了10倍，有的股票還倒跌，這有什么可比性?分析房價未來走勢既要從房子的商品屬性中的供需來判斷，也要從其作為投資品的屬性，貨幣、信貸等角度來判斷。

對于目前看起來極高的一線城市房價，我不認為會出現突發性的崩盤，癌癥病人也不是一兩天就掛了的，何況一個城市的房價。我認為會出現的情形是，房價持續高企，或繼續漲上去，經濟發展無以為繼，最終導致失業率上升，進而引發房價進入漫長的下調通道。所以，目前中央的做法我認為是對的，停止大規模的刺激，避免資產泡沫繼續變大，同時又不能抽走流動性，以避免經濟陷入資產負債表式的衰退。7月中央提出全面抑制資產泡沫后，地方政府和中央的博弈仍在繼續。個別地方政府裝模做樣的出臺一些限購和提高首付的政策，基本不會有太大效果。

只要M1和M2的剪刀差仍繼續放大，市場扭曲結構仍未得到改善，房價只能是義無反顧的往泡沫擴大化方向前進。而這點正是我目前最擔心的。

高房價本身并不值得擔憂，只要有足夠的后續購買力和實體經濟增長潛力，高房價完全可以靠時間來消化。雖說工資增長肯定追不上房價，但資本主義下的社會本來就是一路向兩極化前進。不同國家間的分別只是在于中產階級的大小而已。最好的例子莫過于香港，100萬人生活在貧困線下，但豪宅同樣遍地。這時，政府的再平衡功能就必須起作用，在這點上，香港做的并不好。

而國內一線城市比香港做的還要差。高房價的成因和其后果將導致經濟增長持續不振，直到經濟增長疲弱到無法支撐高房價為止。成因之前已經說過。后果包括幾點。高房價導致生產成本上升，而同時抽取了實體經濟增長所需的資金。高房價導致按揭支出擠占消費支出，不利經濟轉型。高房價和弱經濟勢必導致失業率上升，進一步打擊經濟。

房地產的周期是以10年為單位計算，而中國從房價市場化到現在只經歷過局部地區的泡沫破裂。中國經濟的韌性和政府主導的強勢資源傾斜，一線城市的房價短期內不會出大問題，但任由其繼續發展下去或許將導致實體經濟一步步下滑并在最后打擊甚至摧毀房地產本身。

這里說的短期很難判斷是一兩年還是三四年，或許從以下的這些數據中我們可以提前判斷：

1.該城市/地區人口凈流入量增長和人均收入水平

2.按揭還款占家庭收入比例

3.失業率

4.該城市/地區房產供應需求比和總供應量