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有評論文章指出，人民銀行近日宣布調低非限購城市樓按首期比例，中央今年要打樓市庫存殲滅戰，刺激樓市措施料陸續有來。惟不同地區樓市狀況各異，救市難一刀切，中央必須因地制宜，靈活拆彈。這篇文章具有一定參考意義。

樓按首期下調 刺激作用有限

內地樓市乍暖還寒之際，人行昨突出招，宣布非限購城市的首次置業樓按首期比例，可由25%下調至20%。惟有關措施，對刺激樓市作用暫或有限。

一方面，近年內地銀行風險意識已加強，在樓市調整壓力不輕下，樓按貸款業務的風險亦趨升，銀行審批亦較過往審慎，未必會跟足人行的放寬政策。故銀行會否普遍將樓按首期相應幅度下調，仍有一定疑問。

另一方面，內地樓市的癥結，實是現有庫存過于龐大，且冷熱兩極化，如按最新的住宅施工與竣工數據粗略推算，要接近六年才能消化現有庫存，而不少地區，特別是中小城市的樓價仍與當地民眾收入明顯脫節，單靠輕微下調首期比例、放松貸款，能否加速樓市去庫存，殊難逆料。

惟外界卻不應看得太淡，因中央已表明今年經濟工作的重點之一，將是「殲滅」樓市庫存，此應預視人行降低樓按首期比例，應僅一系列救樓市措施的第一步，后續措施將續陸有來。

故中央救樓市的關鍵是，在邁出放松樓按的第一步后，如何行好第二步、第三步，讓樓市回復平穩健康，以利穩經濟。

惟內地樓市難單靠如降按揭首期等一刀切措施，就可托得住，因不同地區、不同城市的樓市問題，實千差萬別，中央必須差別化處理。

各地樓市有別 因地制宜拆彈

就如部分經濟相對平穩的二、三線城市，當地民眾仍可能有一定購買力，或可透過加強地方稅費優惠，助民眾置業上車；亦可完善當地產業配套，藉招商引資吸引外來人口落戶，增強當地樓市消化力。

至于部分泡沫過度，鬼城涌現的三、四線城市，顯難單靠向民眾提供按揭以至財稅優惠，就能消化如山庫存，最終或要由政府出手收購，挪作保障性住房，惟執行時會否惹貪官奸商上下其手，固應力防。

且一旦個別地方樓市庫存大得難以救藥，相關房企要面臨大幅削債以至破產，這些城市如何防范引爆地區性金融風險，當局須早綢繆。

內地經濟持續下行，中央勢續撐樓市以保經濟，但除要有一刀切措施彰顯意志，更須針對不同城市個別狀況，采不同處理對策，才有望逐步跨越樓市地雷陣。（文章來源：hkej）