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核心觀點：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者李寧認(rèn)為，所謂市場規(guī)律，首先就是要運用稅收、金融等手段，特別是要運用個人所得稅、房地產(chǎn)有關(guān)稅收等杠桿來調(diào)控市場，調(diào)節(jié)購房者的消費需求。比如降低房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本等，以引導(dǎo)二三線城市房地產(chǎn)商主動降價，讓有資金的農(nóng)民工等群體按照自身的資金實力來購房。

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近期，地方兩會相繼召開，最引人注目的房地產(chǎn)去庫存問題，被許多省市列入議事日程，進(jìn)行了專項討論，很多地區(qū)更是拿出了具體的政策措施。（1月29日《證券日報》）

數(shù)據(jù)顯示，截至今年底，我國商品住房總庫存預(yù)計達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。這是目前我國房地產(chǎn)市場庫存的基本情況。但是我國人口分布不均、城鎮(zhèn)化水平不同等特點，決定了我國房地產(chǎn)市場庫存不均衡，呈現(xiàn)出中大城市庫存較少、需求旺盛，中西部和市縣城市庫存較多、難以消化等特點。

那么，如何去房地產(chǎn)庫存呢？

大城市的土地是稀缺資源，商品房存在上漲的預(yù)期。即使在目前全國房地產(chǎn)市場整體產(chǎn)能過剩的情況下，大城市，特別是學(xué)區(qū)附近的房價仍然在上漲。限購與否，大城市中位置好的商品房始終存在上漲預(yù)期。實施限購，短期可能產(chǎn)生抑制作用，但是改變不了資源稀缺性。

教育、交通、醫(yī)療等因素的地區(qū)差異，導(dǎo)致有錢人到二三線城市購房的不多，市場當(dāng)前還沒有建立起向二三線城市購房的激勵機(jī)制。二三線城市中的本地有錢人早已購房，剩下的潛力消費群體就是農(nóng)民工，但是農(nóng)民工的收入又不穩(wěn)定。最近有的地方政府補(bǔ)貼農(nóng)民工買房，行政手段再次干預(yù)市場，這不可取。化解二三線城市和縣城的房地產(chǎn)庫存，還是按照市場規(guī)律進(jìn)行為好。

所謂市場規(guī)律，首先就是要運用稅收、金融等手段，特別是要運用個人所得稅、房地產(chǎn)有關(guān)稅收等杠桿來調(diào)控市場，調(diào)節(jié)購房者的消費需求。比如降低房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本等，以引導(dǎo)二三線城市房地產(chǎn)商主動降價，讓有資金的農(nóng)民工等群體按照自身的資金實力來購房。

其次，要通過財稅政策手段，鼓勵機(jī)構(gòu)投資者購房出租，大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場。比如有資金實力的企業(yè)從事購房出租業(yè)務(wù)，可以免征或者減征企業(yè)所得稅等有關(guān)稅收。金融政策方面，對企業(yè)融資購房出租也可以實施較低的利息，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為租房產(chǎn)品，按照租房情況降低融資成本。還可以鼓勵企業(yè)購房出租或者房地產(chǎn)企業(yè)出租代售商品房，降低租金價格，在化解房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的同時，為租房者提供價格較低的租房產(chǎn)品。

最后，對于一些房地產(chǎn)企業(yè)，如果依靠市場手段化解庫存不可行，就要按照市場規(guī)則淘汰落后產(chǎn)能，實施市場出清。政府絕不能為這些企業(yè)再融資提供便利，甚至用行政手段加以干預(yù)，讓銀行向這些企業(yè)貸款，因為那只會令問題越積越多，最終累及銀行甚至整個金融體系。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 李寧）