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在龍頭房企受困于多元化轉型、股權變更之時，眾多中型房企則面臨著“規模擴張”的命題。

2015年，全國共有16家房企的銷售規模超過500億，銷售額在100億到400億之間的房企數量超過80家。一個空前龐大的中型房企梯隊正在浮出水面。如何跨過500億銷售門檻，是這些企業面臨的重要命題。

“500億”通常被視為大型房企與中小型房企的分界線。跨過這一門檻，不僅意味著規模做大，也是企業品牌效應、管理能力、融資能力的體現。在強者恒強的競爭背景下，若不能突破500億門檻，企業可能面臨“不進則退”的窘境。

但在量變到質變的過程中，這一關口并不好過。即使在萬科等大型房企的發展史中，500億也曾成為一塊“絆腳石”。在供需關系逆轉、市場空間狹窄的當下，這些房企將要打響一場規模的戰爭。“500億”既有可能是美好的誘惑，也可能成為陷阱。

龐大的“中產階級”

近日，《2015全國房企銷售TOP100》榜單顯示，房地產行業規模集中度進一步提升。

2015年，銷售規模在2000億以上的房企共有3家，1000億到2000億之間的房企有4家，500億到1000億之間的有9家。剩余的84家房企，銷售規模在100億到500億之間。

這個空前龐大的群體，被認為是房地產業的“中產階級”。雖然實現了一定規模，但遠談不上“做大做強”。

將銷售額做到500億，無疑是這部分房企的戰略目標。因為一旦跨越500億門檻，不僅意味著規模做大，還標志著在品牌效應、管理能力、融資實力、風險抵抗力等多個層面真正做強。在市場競爭愈加激烈的環境下，這幾乎成為房企避免被甩開的不二途徑。

一些企業確已顯露野心。根據克爾瑞的數據，首創置業2015年銷售額323.2億元，排名第23位。但在拿地上耗資232.5億元，排名第9。華僑城2015年銷售規模為175億元，僅排在第57位。在拿地上的支出也達到191.8億，排名第14。

中國金茂、首開、旭輝、泰禾、陽光城(000671,股吧)等房企也是如此，無論銷售業績還是拿地規模都在保持強勁增長。其中首開、旭輝、陽光城、華僑城等企業都將北京作為土地布局重點。早在數年前，陽光城、旭輝等房企就明確喊出“500億”目標。

“這些房企中，有的帶有國資背景，有的是民企性質，但都有兩個共同特點。”一位不愿透露姓名的分析師向21世紀經濟報道記者表示，一是與龍頭房企相比，起步時間較晚；二是經過多年發展，已經完成了全國化布局。

他還表示，還有一類房企如首創、華僑城等，雖然起步早，且擁有國資背景，但由于各種原因錯過了2009年至2013年的最佳擴張時期，而不得不在當前階段陷入廝殺。

500億“魔咒”

“從100億到500億的增長，往往靠量的積累和成長慣性。但500億是一個從量變到質變的過程，不是簡單地擴大規模就能完成。”研究員嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，500億是房地產企業的一個“瓶頸”，很多企業會在這一規模上出現停滯和反復。

嚴躍進表示，從500億的基礎上繼續做大，往往需要進行區域擴張，這意味著管理半徑的擴大和管理成本的增加。成本增加有可能是成倍的，而且未必會對業績有所幫助。

同時，區域擴張本身也存在風險，一旦戰略失誤或市場生變，導致單個區域或重點項目遭遇風險，就可能使企業的業績陷入停滯。

“當你長期呆在四五個城市，每個城市貢獻三四十億的銷售額，你很容易做到200億。市場好一點的時候，300億也不難。”南方某房企負責人向記者表示，如果繼續擴大區域，還會面臨一個現實問題，即土地成本提高，一個項目往往能定生死，所以很多企業在這個階段十分謹慎。

作為國內房企龍頭老大的萬科，銷售規模從100億做到2000億，僅用了10年時間，但萬科曾在500億規模上停留了兩年多。2007年，萬科銷售額為523億；2008年出現下滑，為487億；到2009年，萬科銷售額達到634億，才真正走出“500億魔咒”。

萬科在2008年出現的業績反復，既有房地產市場調整的因素，也與管理模式滯后有關。萬科總裁郁亮就曾對媒體表示，銷售額達到500億之前，所有的事情通過增加人手就能獲得解決，但在500億之后，這么做已經不管用。

綠城、金地等房企的業績，都曾在500億規模上有所停滯。“華南五虎”之一的富力，2015年的業績甚至出現同比下滑，銷售規模仍然在500多億水平徘徊。

嚴躍進表示，有很多起步較早的房企，早早做到百億甚至更高的規模，但都未能進一步做大，最終退出市場。在中國房地產發展史上，這種案例并不少見。

按照宋延慶的觀點，明智的做法在于，在企業銷售額達到百億規模時，就提前做針對500億擴張的詳細戰略，包括搭建500億甚至更大規模的管理平臺、布局產品線、拓展融資渠道等。

“企業規模的增長，從來都不是線性的，反而經常出現螺旋上升，或者波動增長。這跟企業的管理層思路、內控能力、執行力以及外部環境都有關系。”嚴躍進說。

競爭與分化并存

當前已然不是規模擴張的最好時機。

根據國家統計局數據，截至2015年11月末，全國商品房待售面積為69637萬平方米，繼續創歷史新高，比三年前的庫存水平翻了一倍。這些庫存主要集中在三四線城市和廣大中西部地區。

從房企的投資布局中也能看出端倪。2015年，碧桂園、陽光城等房企不惜重金進京拿地，華僑城也在時隔多年后再次布局北京。

嚴躍進認為，隨著房企扎堆進駐，一線城市和核心二線城市的競爭越來越激烈，土地成本高企。無論是深耕還是擴張，企業都會面臨成本壓力和操盤能力的制約。

但嚴躍進同時指出，隨著經濟增速放緩和城鎮化進程加速，房地產的支柱地位仍會凸顯，潛在需求仍然較大。因此，如果企業沒有更好的多元化選擇，實施規模擴張、沖擊500億門檻仍然應該成為廣大中型房企的主要戰略方向。

殘酷的競爭態勢使房企不得不盡快做出選擇。

一方面，龐大的中型房企群體，將使這種競爭呈現“不進則退”的局面。按照嚴躍進的觀點，一旦遲遲無法邁過500億門檻，房企原有的競爭優勢會逐漸消失，并導致人才流失等，給企業帶來致命打擊。

另一方面，眾多大型房企正在關注并購機會，若中小企業止步不前，其公司或項目控制權很容易遭遇收購。企業甚至可能因此而退出市場。

責任編輯：詹泳鴻 JN003