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　　每經地產評論員 楊羚強

　　“明年我覺得更重要的是看高價地項目的表現。我覺得這是對明年土地市場非常強大的支持。這個問題再過兩個星期可能就要水落石出了。馬上又要開始拍地了。23號在奉賢上午、下午各一場。這也是一個重要的風向標……”這是地產網絡紅人宋家泰在2016年樂居創新峰會上發布的觀點。

　　這和融創中國董事長孫宏斌近一個月前的預判很接近。他當時認為，土地市場的“冷”快要到了，可以低價買點地了。

　　在這次峰會上，很多開發商老總都相信孫宏斌提出的“這次調控，說多么嚴峻都不過分。”他們普遍認為這一輪樓市調控的時間會很長。

　　但是，大部分人也認為，即使形勢再嚴峻，房價下跌的空間也是有限的。

　　13日到16日召開的中央經濟工作會議，實際上就是給開發商吃了顆“定心丸”。因為會議提出的一個原則是——既要遏制房地產的泡沫，又要防止大起大落。

　　很多購買力有限的剛需會擔心，自己是不是就此買不起房了？

　　未必！因為新一輪的“十三五”規劃綱要正在各地落地，很多城市即將迎來新一輪的城市擴建和發展。那些過去由于公共投入不足，沒有快速發展起來的城區，有可能在下一個五年之后，成為新的市中心。

　　看準城市發展戰略方向：

　　剛需房變"豪宅"

　　日前召開的2016上海創新論壇透露，虹橋商務區要建設成為現代服務業的集聚區，上海國際貿易中心的新平臺，面向國內外企業總部、貿易機構和經濟組織的匯集地，以及服務長三角地區、長江流域和全國的高端商務中心。

　　除了商務中心功能外，虹橋還將引入十余所國際學校，伊頓上海國際學前教育中心、上海諾德安達雙語學校、上海青浦世界外國語學校、上海外國語大學閔行外國語中學等優質教育資源分布在虹橋商務區多個區域。

　　同時，虹橋商務區內的上海新虹橋國際醫學中心擬形成1個醫技中心、7家高端醫院、若干個特色門診的“1+7+X”布局，床位規模約為1900張，美國安德森癌癥中心、新加坡百匯醫療集團、美國通用醫療、日本BML株式會社、國藥控股等國內外醫療機構紛紛參與入駐園區。新虹橋國際醫學中心一期地塊預計于2020年基本完成開發建設。

　　另外，在虹橋商務區，已有虹橋天地和虹橋萬科中心兩大商業綜合體，今年年底，新華聯國際中心和龍湖上海虹橋天街兩家商業綜合體也將相繼開業。

　　時間回到五六年前，誰都不太敢相信，虹橋居然有一天可以像陸家嘴那樣，成為上海的城市中心。

　　不過，早在2010年，上海就已經明確了大浦東、大虹橋“東西聯動，兩翼齊飛”的戰略格局。

　　彼時，剛需族抱怨房價太高，嚴重超過收入，導致無法在市中心買房，總把目光聚焦在外環內，卻鮮有人問津大虹橋輻射的徐涇、江橋等板塊。

　　邦爺有個同學，2012年月收入只有8000元，買不起一般商品房。但他非常聰明地看到了大虹橋未來的發展趨勢。于是，毫不猶疑地以父母名義，在大虹橋所屬的徐涇板塊申請了一套經濟適用房。

　　結果，徐涇這個五六年，不僅有了國家會展中心的入駐，有了即將通車的地鐵17號線，還有了虹橋商務區內扎堆開發的寫字樓、酒店和購物中心…相信再過個四五年，大虹橋的商業繁榮程度，很可能真地能趕上陸家嘴，學校和醫療等公共條件，還有可能超過陸家嘴。

　　看準規劃果斷下手＝買未來的市中心

　　然而，大虹橋目前的新房價格已經超過5萬元/平米，普通工薪階層哪能買得起？

　　但不急，用我這個同學的辦法，尋找那些城市發展的未來戰略重點，買“將來的市中心”。

　　華南城市研究會副會長孫不熟說，北上廣深已達到城市規模效應的臨界值，不再是規模越大效率越高，相反邊際效應遞減。此時，發展副中心或多中心也就成破解瓶頸的必由之路，而選擇標準不外乎政策權重、交通和產業基礎等。

　　尤其這一輪的“十三五”規劃綱要，很多城市都提出了產城融合，不僅要開發住宅，也要發展產業，更要提升生活配套。

　　可以發現，上海從大虹橋，到前灘，再到臨港、奉賢，也都是以產興城，產城聯動。南僑新城也一樣，其一直以“低碳、生態、宜居”聞名，但因為交通不太方便，長期是上海房價洼地。

　　但在未來五年，南橋新城會逐步推進“上海之魚”內六大主題公園及四大主題廣場、上海之魚環湖大道的建設進程，加快推進中央生態公園、“東方美谷酒店”、南上海體育中心等功能性項目建設，形成集居住生活、商務辦公、商業會展、旅游度假、休閑娛樂、公共服務于一體，體現新江南水鄉城市風貌的城市景觀中心與功能中心。

　　軌道交通五號線也將于明年開通，奉賢還在積極爭取15號線延伸至奉賢。包括奉賢寶龍商業廣場在內的大型城市綜合體也已經大規模入駐奉賢。

　　除了奉賢，上海已經規劃的“上海東站”會是上海虹橋之外，另一個復合了高鐵、地鐵和機場的超級交通樞紐。它未來是否會像虹橋商務區那樣，成為上海又一個“長三角聯動發展新引擎”尚未可知，但可以肯定的是，近距離洋山深水港的地理位置優勢，一定會給它帶來大量的商業紅利。

　　在城市未來的發展版圖中，這樣的例子比比皆是。看準城市發展下一個五年戰略的重點，就一定能有機會在大城市以相對低的價格，完成曲線安家市中心的夢想。

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