自恒大2021年下半年爆雷之后，恒大系三家上市公司中國恒大、恒大物業(yè)、恒大汽車均沒有再披露過年度或者半年度財務數(shù)據(jù)。6月5日，時隔近兩年后，恒大物業(yè)(6666.HK)破冰，一口氣發(fā)布了經(jīng)獨立核數(shù)師審核過的2021年、2022年中期及2022年業(yè)績報告。

恒大地產(chǎn)的爆雷，以及此前震驚行業(yè)的恒大物業(yè)134億資金被挪案，對上市公司財務到底影響幾何？在三份財報中有清楚的顯現(xiàn)。

被地產(chǎn)拖累業(yè)績

據(jù)恒大物業(yè)業(yè)績公告顯示，恒大物業(yè)2021年的營業(yè)收入過去兩年一升一降，2021年營業(yè)收入131.94億元（人民幣，下同），同比增加25.55%，2022年營業(yè)收入118.09億，同比減少10.49%。

(資料圖)

從收入類別來看，恒大物業(yè)2022年的物業(yè)管理服務收入是增長的，社區(qū)增值服務收入幾乎持平，大幅減少的是非業(yè)主增值服務。非業(yè)主增值服務從2021年的18億元減少至2022年的8000萬元，降幅達95%。

“主要由于受關聯(lián)方流動性危機影響，本集團基于市場化原則對非業(yè)主增值服務進行戰(zhàn)略收縮，主動大幅減少了向關聯(lián)方提供案場服務、維保修服務等業(yè)務。”恒大物業(yè)在2022年業(yè)績報告中稱。這里的關聯(lián)方指的就是恒大地產(chǎn)。

“非業(yè)主增值服務主要指的是開發(fā)商向物業(yè)輸入的收入，比如新盤案場管理、售樓處維護、新房清潔等等。”中物智庫創(chuàng)始人楊熙對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

2022年全國的新房數(shù)據(jù)都在下降，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，當年房屋新開工面積120587萬平方米，同比下降39.4%。恒大2022年的銷售額僅417億，不足2021年4430億的零頭。即使不是恒大物業(yè)主動收縮，恒大地產(chǎn)給它帶來的新房關聯(lián)收入也會大打折扣。

2022年恒大物業(yè)的毛利率也被恒大地產(chǎn)波及，社區(qū)增值服務毛利率由2021年度約44.8% 降低約5.0個百分點至2022 年度的約 39.8%。毛利率下降主要由于受到關聯(lián)方流動性危機及疫情反復的影響，家裝美居、房屋租售等業(yè)務開展受阻，且毛利率相對較低的購銷業(yè)務占比上升所致。

盈利能力方面，恒大物業(yè)2021年凈虧損3.89億元，公司擁有人應占虧損3.163億元，每股基本虧損約0.03元。基于此，董事會不建議就截至2021年12月31日止年度派付任何末期股息。

對于2021年的賬面凈虧損，恒大解釋稱：“主要由于對截至2021年12月31日止年度關聯(lián)方經(jīng)營性應收尚未收回的部分，按全額計提減值撥備所致。”

業(yè)績報告顯示，恒大物業(yè)將2021年有關恒大集團的經(jīng)營性應收尚未收回部分，按全額計提減值準備，總金額高達24.4億元。同時企業(yè)商譽受此拖累，減值5.94億元，最終導致虧損。

2022年恒大物業(yè)由恒大地產(chǎn)而來的關聯(lián)收入大比例下降，自然這部分虧損變少。

所以，雖然營收下降，但凈利潤扭虧為盈，凈利潤為正的14.79億元，公司擁有人應占利潤約14.23億元。2022年的凈利潤仍遠低于2020年度的26.48億元。

恒大物業(yè)稱，由于關聯(lián)方出現(xiàn)流動性問題，恒大物業(yè)預計從中國恒大獲得的經(jīng)濟利益具有高度不確定性，因此并未將2022年度從其獲取的物業(yè)管理服務收入約10.34億元確認收入。仔細來看，恒大物業(yè)2022年的商譽減損虧損沒有記錄。

百億現(xiàn)金或無法追回

2022年3月21日，恒大系三家公司突然全部停牌。1天后，上市公司公告揭曉原因，中國恒大重要子公司恒大物業(yè)，在審核2021年度財報中，發(fā)現(xiàn)有約134億元存款，為第三方提供的質(zhì)押保證金，已被相關銀行強制執(zhí)行。

4個月后，也就是2022年的7月22日，中國恒大和恒大物業(yè)同時公告了關于恒大物業(yè)134億質(zhì)押擔保的獨立調(diào)查結(jié)果。恒大物業(yè)134億的銀行定期存款，被分成了三筆作為擔保，被多次質(zhì)押，通過多種方式轉(zhuǎn)移至恒大集團。

恒大集團出現(xiàn)流動性危機后，無法償還質(zhì)押欠款，恒大物業(yè)存款被強制執(zhí)行，物業(yè)幾乎被掏空。

這134億對恒大物業(yè)過去兩年的最大的財務影響體現(xiàn)在存款余額上。恒大物業(yè)2022年業(yè)績報告顯示，截至2022年12月31日，公司年內(nèi)的銀行存款和現(xiàn)金（包括本集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和受限制現(xiàn)金）總額僅剩16.56億元，較2021年增加4.89億元。

16.56億元里還有約8800萬元的受限制銀行存款，主要為恒大保險經(jīng)紀有限公司的受限制股本、根據(jù)當?shù)卣块T要求提供物業(yè)管理服務的保證金及部分子公司訴訟保全資金。

2020年末的時候，恒大物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物還有126億，受限制資金僅22萬元。當年恒大物業(yè)完成IPO，通過上市募集約145億港元的資金。

恒大兩年巨變之后，恒大物業(yè)處于資不抵債的境地，截至2022年底，恒大物業(yè)的總資產(chǎn)為71.48億，總負債86.61億。

去年7月恒大物業(yè)“破案”之時，中國恒大稱“正在商討，透過恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予以恒大物業(yè)抵消相關款項。”

截至目前，兩家上市平臺還未公開任何轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的動作。并且，恒大物業(yè)的股份被用作了恒大境外債的債轉(zhuǎn)股的資產(chǎn)。

“在截至2021年12月31日止年度內(nèi)，由于第三方借款人違約，銀行執(zhí)行了擔保并扣除了本集團提供的人民幣134億的擔保存款。截至本公告日期，公司尚未向中國恒大集團追回上述任何金額。”恒大物業(yè)在2021年業(yè)績報告中稱。

恒大物業(yè)還稱：“鑒于中國恒大集團當前的財務狀況，盡管成功追回的可能性存在重大不確定性， 本集團仍持續(xù)在采取多種舉措向中國恒大集團追回上述金額。”

到了2022年底，恒大物業(yè)還在和中國恒大集團商討償還方案。截至2022年12月31日，恒大物業(yè)融資擔保質(zhì)押被強制執(zhí)行的金額仍為134億元。

“正與中國恒大就此商討償還方案；此外將根據(jù)相關法律及適用協(xié)議盡力采取合理的措施向相關方追收各類應收款項，包括但不限于已經(jīng)撥備減值的應收款項，及因不滿足收入確認條件而暫未計入收入的應收款項。”恒大物業(yè)在2022年業(yè)績報告中稱。

自2022年3月21日停牌開始計算，恒大物業(yè)已停牌約1年3個月，按照港交所規(guī)定，停牌1年半就會啟動摘牌程序，今年的9月20日將是最后期限。恒大物業(yè)最新公告稱，股票將繼續(xù)暫停買賣。

按照中國恒大和恒大物業(yè)去年9月收到的復牌指引，中國恒大、恒大物業(yè)需證明沒有合理的監(jiān)管疑慮；且兩公司需要進行獨立的內(nèi)部監(jiān)控檢討，證明已制定足夠的內(nèi)部監(jiān)控及程序，以履行上市規(guī)則項下的責任。

2022年，恒大物業(yè)來自關聯(lián)方的收入約1.4億元，僅占總收入約1.2%。

“控股股東流動性危機對集團整體收入基本沒有任何重大影響。”恒大物業(yè)稱。