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總裁更換、毛利率下滑且高度依賴母公司，眾安智慧生活四度上市夢

《港灣商業(yè)觀察》 施子夫 李鐳

離掛牌只有一步之遙時突然中止數(shù)月后，眾安智慧生活繼續(xù)遞表港交所。

(資料圖片僅供參考)

在房地產(chǎn)仍處于調(diào)整期之下，眾安智慧生活能否獲得投資者青睞？尤其作為物業(yè)行業(yè)盈利能力重要指標(biāo)的毛利率下滑態(tài)勢不免令人擔(dān)憂。

眾安智慧生活是眾安集團(tuán)（00672.HK）全資控股的企業(yè)，公司主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)商的增值服務(wù)。

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依賴母公司，毛利率下滑

據(jù)介紹，眾安智慧生活深植于浙江省及長江三角洲地區(qū)，且信譽(yù)良好的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商。重組前，公司的住宅及非住宅物業(yè)（包括公共物業(yè)及其他物業(yè)（如中國政府機(jī)關(guān)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)院及學(xué)校），但不包括純商業(yè)物業(yè)（如商業(yè)樓宇與寫字樓及服務(wù)式公寓））的物業(yè)管理業(yè)務(wù)由眾安集團(tuán)進(jìn)行，純商業(yè)物業(yè)（包括服務(wù)式公寓）的物業(yè)管理業(yè)務(wù)由中國新城市集團(tuán)進(jìn)行。現(xiàn)時組成集團(tuán)的附屬公司自1998年起向余下集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)已超過24年。

截至2020年、2021年及2022年，由余下集團(tuán)或其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)的在管建筑面積約為600萬平方米、660萬平方米及690萬平方米，占截至各個日期在管總建筑物面積約55.3%、55.7%及54.0%；及由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)的在管總建筑面積約為480萬平方米、520萬平方米及590萬平方米，占公司截至各個日期在管的總建筑面積約44.7%及44.3%及46.0%。

總體上看，眾安智慧生活對關(guān)聯(lián)方母公司依賴度顯得頗深，這也與多數(shù)物業(yè)公司嚴(yán)重依賴于母公司地產(chǎn)企業(yè)類似。

“于往績記錄期，我們很大部分物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議涵蓋于由余下集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。于2020年、2021年及2022年，由余下集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)生的收入分別占我們物業(yè)管理服務(wù)總收入約76.1%、72.5%及71.5%。公司大部分收入來自物業(yè)管理服務(wù)，于2020年、2021年及2022年貢獻(xiàn)我們總收入約為79.5%、69.4%及69.9%。”眾安智慧生物招股書中表示。

財務(wù)數(shù)據(jù)方面，2020年-2022年，眾安智慧生活實(shí)現(xiàn)營收分別為2.31億元、2.96億元、3.2億元；凈利潤分別為4700萬元、4179萬元、5094萬元；毛利率分別為37.6%、37.6%、36.4%。

雖然營收及凈利潤增長尚佳，但毛利率2022年有所下滑，這總體上符合市場上多數(shù)物管類上市公司現(xiàn)狀。

據(jù)《港灣商業(yè)觀察》查詢發(fā)現(xiàn)，以2022年報比較，星盛商業(yè)（06668.HK）毛利率為55.7%，較上年同期下降2個百分點(diǎn)；卓越商企服務(wù)（06989.HK）毛利率為23.9%，同比下降3.8個百分點(diǎn)；萬物云（02602.HK）毛利率為14.1%，同比下降2.9個百分點(diǎn)；合景悠活（03913.HK）毛利率為30.8%，較2021年37.7%下降6.9個百分點(diǎn)；華潤萬象生活（01209.HK）毛利率為30.1%，同比下滑1個百分點(diǎn)；中駿商管（00606.HK）毛利率為36.4%，同比下滑10.8個百分點(diǎn)。

一位物管行業(yè)觀察人士告訴《港灣商業(yè)觀察》，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，預(yù)計物管類企業(yè)毛利率無論是短期，還是長期，都面臨下行趨勢。“在母公司普遍去化銷售承壓之際，不少子公司物管類企業(yè)也將競爭越發(fā)激烈。”

02

總裁更換，四次上市坎坷路

算起來，這已經(jīng)是眾安智慧生活的第四次遞表，為了能實(shí)現(xiàn)上市，公司已經(jīng)從2021年持續(xù)至今。

眾安智慧生活前三次遞表時間分別為：2021年6月24日、2022年1月30日以及2022年7月29日。

在前三次進(jìn)程中，眾安智慧生活于2022年4月22日通過港交所聆訊，但未發(fā)起招股，隨后失效，同年12月28日通過聆訊后即全球發(fā)售，但2023年1月12日公司發(fā)布公告稱，延期上市。

原本應(yīng)該在今年1月16日掛牌港交所，這是眾安智慧生活離上市最近的一次，時間僅僅三四天。

眾安智慧生活當(dāng)時稱，公司將退回香港公開發(fā)售及優(yōu)先發(fā)售的申請股款。延遲全球發(fā)售的決定并無影響公司的目前業(yè)務(wù)，且公司致力發(fā)展及擴(kuò)充業(yè)務(wù)。同時，正在審慎評估有關(guān)全球發(fā)售及上市的更新時間表。

有市場人士曾向《港灣商業(yè)觀察》表示，很少出現(xiàn)投資者已經(jīng)申購了的情況下，在即將掛牌的時間段，公司選擇退款延期的。具體原因雖然不得而知，但這種情況發(fā)生無疑對公司有所不利。

“再一次遞表，說明公司仍然對資本市場充滿渴望，但能否上市成功依然充滿不確定性。一方面港股市場物管或商管類企業(yè)已經(jīng)太多了，巨頭們優(yōu)勢明顯，而中小企業(yè)則競爭壓力偏大，是否能獲得投資者認(rèn)可存在疑問；另一方面公司前一次已經(jīng)發(fā)行股票的情況下，突然中止，也需要給市場一個解釋，即便得以上市，但現(xiàn)階段能否有實(shí)力雄厚的基石投資者來護(hù)航，或者說是否大幅破發(fā)，都是市場較為關(guān)心的問題。”該市場人士表示。

值得關(guān)注的是，在今年中止時刻的2月份，多家媒體消息稱，原弘陽服務(wù)執(zhí)行總裁楊光擔(dān)任眾安智慧生活總裁，在此之前公司總裁為孫志華。不過，在眾安智慧生活最新招股書的執(zhí)行董事名單中未有楊光。（港灣財經(jīng)出品）