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虧損加劇出租率下滑，魔方生活的盈利難題與激進擴張后遺癥

《港灣商業觀察》王心怡

再度遞表的魔方生活服務集團有限公司（簡稱“魔方生活”），更新的2022年業績相較于2021年，似乎少了些“驚喜”。

(相關資料圖)

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虧損加劇，出租率下滑

魔方生活國內運營主體為魔方（中國）投資有限公司。2021年，魔方生活實現了14.71億元，相較2020年的9.49億元增長了55%。盈利方面也扭轉了2020年2.3億元的凈虧損，錄得了3.02億元的凈利潤。而到了2022年，公司的營收增長16.5%至17.14億元，增速放緩的同時，虧損2.46億元。

2020年及2022年，魔方生活分別錄得凈虧損2.3億元及2.46億元，公司認為其中主要原因為新冠疫情在中國爆發導致月均租金及平均出租率下降，此乃由于疫情相關限制措施減弱了租賃需求及阻礙公司吸引潛在住戶。

報告期內，魔方生活公寓平均出租率（直營模式下）分別為80.2%、86.5%及84.9%。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，一般來說經營長租類公寓的企業，整體的出租率要在90%以上，才能達到相應的比較可觀的盈利水平。他向《港灣商業觀察》指出，長租公寓也具備規模效應，旗下的公寓數量越多，管理成本能得到一定的控制。另外體量大、市占率高，對公司在融資方面也有好處。總體而言，長租公寓未來的市場需求比較樂觀。

魔方生活在營公寓總數于2021年末達到75887套，相較于2020年末增長達到94.4%。到了2022年12月31日，魔方公寓并未延續2021年的亮眼增長，在營公寓總數近略微增加至76245套。魔方生活表示這主要是因為公司的擴張計劃被2022年中國主要城市反覆爆發的新冠疫情所打亂。

2021年的魔方生活實施戰略，通過有機增長進一步擴大公寓網絡；此外還于年內進行了數項戰略收購，僅直營公寓就由截至2020年12月31日的31881套增加57.1%至截至2021年12月31日的50074套。另外，公司于2021年1月根據合作協議通過加盟管理和第三方托管模式受聘經營約20000套公寓，使加盟管理和第三方托管公寓總數由截至2020年12月31日的7149套增加261.1%至截至2021年12月31日的25813套。

另一個直觀反映公司業務的指標，是住戶數量。在公司直營模式下，魔方生活住戶數目在2020年至2022年分別為45614、63746及60073。

在解釋增速放緩的原因時，招股書內頻繁提及疫情因素?；仡^看公司業績爆發的那段時期，除了所提到的“有機增長”，不乏大額收購。

于2018年2月及2019年3月，魔方投資與（其中包括）微領地創客空間運營訂立協議，以透過公司的間接全資附屬公司上海立翡企業管理資訊有限公司認購微領地創客空間運營的注冊資本（“第一期權益協議”），總代價為人民幣5.53億元。于交易完成后，微領地創客空間運營由上海立翡持有31.126%股權（“第一期權益”）及由微領地集團的創始人及其控制實體持有41.915%股權。

訂立2019年3月第一期權益協議時，微領地創客空間運營合共擁有及運營36個項目。魔方生活表示，考慮到其多項競爭優勢，包括在中國的總部所在地上海擁有可觀的市場份額，當地也是魔方生活最重要的目標市場之一及在經營大型公寓社區方面的管理知識，公司認為微領地創客空間運營是一項具有吸引力及戰略性的投資。

在持有第一期權益的整個過程中，魔方生活僅為投資者，并無參與微領地創客空間運營的管理。其后，微領地集團策略，轉型為主要通過自有及開發物業經營租賃公寓的業務模式，而其過往的經營模式僅通過直營及加盟管理和第三方托管模式經營租賃公寓。

當時的魔方生活，正尋求擴大直營及加盟管理和第三方托管模式項目組合。隨后魔方生活經協商后出售第一期權益，并收購微領地創客空間運營持有而公司認為具吸引力、增長潛力及良好往績記錄的項目。

于2021年1月，各方訂立協議。根據出售及收購協議，魔方生活將其于微領地創客空間運營的全部權益出售予上海友觀，總代價約5.54億元。另外，透過魔泛上海，公司通過業務合并收購21家微領地項目公司的全部股權；及以資產收購方式收購位于上海陸家嘴黃金地段的一個項目，總代價為9.06億元。

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收購、擴張，可能將是雙刃劍

近年來，魔方生活的公寓運營業務不斷擴張，一方面帶來了前述2021年的業績增長，但另一方面也可能會對公司的管理、運營及財務資源形成一定的壓力。公司在招股書中揭示了相關風險，表示若過度擴張，無法讓新公寓得到充分入住或在若干地點實現預期租金，公司的入住率、租金收入及利潤率將受到負面影響。

尤其是對于魔方生活來說，旗下越來越多公寓數量可能意味著越來越高的風險及回報。公司運營主要通過直營模式，在該模式下，公司整租或租賃樓宇的一部分，并對該等租賃物業進行管理和運營。報告期內，魔方生活自直營模式產生收入分別占同期總收入的96.2%、94.5%及94.9%。

在直營模式下，公司通常就此類公寓物業訂立長期租約，初始租期一般為10至15年。再加上其經營成本及開支包括但不限于對潛在公寓項目進行盡職調查及為公寓運營雇用現場經理相關的費用，以及管理層、雇員基本薪資和支付予業主的租金，而這部分開支相對固定。

運營成本及開支與收入不存在明顯的比例關系。這代表著，收入的下滑會導致魔方生活的盈利不成比例的以更大的幅度減少?；蛘哒f，盡管出租率及收入出現變動，但公司的成本及開支可能不會有重大變動。這是因為公司預計將繼續向業主支付租金及向雇員支付薪資并需要進行定期維修及維護，以保持租賃公寓的吸引力。然而，公司向客戶轉移增加的成本的能力有限，因為租金在租期內相對固定。因此，即使公司的收入減少，其成本及開支仍可能會保持不變，甚至增加。

另外，招股書中披露，直營公寓社區完成改造可供租賃之時，有關社區通常會經歷爬坡期，在出租率相對較低時，該等公寓產生的收入可能不足以覆蓋其營運開支及開業前費用。因此，該等新開辦的直營公寓在爬坡期可能無法實現盈利。由于公司繼續擴大直營公寓的數目，于改造階段產生的開業前費用以及新開辦的直營公寓社區于爬坡期的收入相對較低。

值得注意的是，作為市場上知名的長租公寓品牌，魔方生活在消費者的口碑方面也有待提高。據黑貓投訴顯示，截至5月14日，魔方公寓投訴量有404條，已完成339條。眾多消費者對其投訴主要集中在退款難、私自扣款、霸王條款等，而退款成為消費者投訴最多的重中之重。

2023年的魔方生活是否會進一步擴張？其于報告期內新增的直營公寓出租率是否能錄得增長、使公司實現盈利？值得持續關注。（港灣財經出品）