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德信中國銷售承壓利潤下滑：一個月內評級遭持續下調

《港灣商業觀察》梁美燕

“公司毛利率21.8%處于行業中上水平，核心競爭力得到加強，我們對未來充滿信心。未來會繼續深耕長三角，發揮城市原有的深耕優勢，聚焦優勢資源持續做好精細化管理，效率為先，向組織管理要效率。”在2021年中期業績發布會上，德信中國執行董事兼總裁費忠敏說道。

然而，2022年以來，德信中國（02019.HK）似乎依舊多處承壓。面對盈利指標的持續下滑、評級下調以及銷售所帶來的挑戰，德信中國對未來，將保持怎樣的信心？

01 盈利指標下滑，經審核業績即將公布

4月21日，德信中國發布公告稱，已向受托人存入所有必要資金，以于2022年4月22日按未償還本金額連同累計至到期日（即2022年4月23日）的應計利息悉數償還2022年票據。這筆票據為2億美元優先票據，年利率為11.875%。

結合德信中國的財務數據，公司這一償還動作，給多數投資者吃了一顆定心丸。不過，年利率近12%仍普遍高于同行。

僅從業績來說，德信中國近年給出的成績單可圈可點。根據東方財富數據，2019年至2021年，德信中國實現營收95.13億元、156.69億元、231.09億元；同期毛利約30.59億元、39.02億元、50.11億元；凈利潤則為22.57億元、22.60億元、23.77億元。

與營收規模逐步上升不同的是，德信中國的幾項盈利指標呈現出了下滑趨勢。2019年至2021年，德信中國銷售毛利率約32.16%、24.9%、21.68%；同期銷售凈利率為23.72%、14.43%、10.28%；平均凈資產收益率為41.58%、21.96%、15.8%。

單就2021年來看，德信中國營收及毛利分別實現了同比45.58%及21.99%的增長，但其凈利潤卻僅同比增5.14%，并未能匹配營收的亮眼增幅。更值得注意的是，在23.77億元的凈利潤中，歸屬于本公司擁有人應占利潤僅9.41億元，同比下滑超過21%。換句話說，德信中國2021年的凈利潤，被非控股權益分去60%。

作為常常被市場懷疑“明股實債”的指標，德信中國非控股權益應占利潤在過去三個完整年度內，分別為凈利潤的31%、47%及60%。這也導致了市場部分人士對德信中國流動性的擔心。

截至2021年底，德信中國總流動資產約1044.27億，總流動負債約797.23億元。流動負債中，應付貿易賬款及應付票據為82.89億元，應付關聯方款項97.02億元，合約負債為445.78億元。除此之外，德信中國短期、長期自銀行及其他金融機構的借款，分別為157.64億元及151.33億元。

總體來看，德信中國流動負債于2021年同比增長27.89%，非流動負債同比下滑12.12%，負債總額同比增長超過19%。

值得說明的是，上述2021年數據為德信中國未經審核的業績，德信中國表示，將于5月13日發布2021年經審核年度業績。

對于遲遲未公布經審核業績，德信中國的說法是，由于中國為應對近期再次爆發的新型冠狀病毒疫情而實施的防控措施，集團的財務報告及審計程序受到不利影響。

02 銷售承壓，評級接連被下調

與此同時，德信中國的銷售也面臨一定的壓力。2022年前三個月，德信中國累計實現合約銷售金額93.5億元，同比減少50.9%；累計合約銷售面積約42.9萬平方米，同比減少52%。2021年，德信中國合約銷售額739.8億元，同比增長約16.4%，未能完成全年800億目標銷售，整體目標完成率約92.5%，優于規模房企平均的88%。

根據中指研究院發布的數據，德信中國2021年上半年權益口徑下購買土地158億元，而全年權益拿地188億元，這說明德信中國下半年拿地金額僅僅為 30億元。

綜合各方壓力，德信中國于近期連續被兩大評級機構下調評級。

3月31日，穆迪將德信中國的展望由“穩定”調整至“負面”，同時還確認了德信中國的公司家族評級為“B2”，以及高級無抵押評級為“B3”。穆迪分析師Alfred Hui表示：“評級展望下調，反映出德信中國在宣布推遲公布經審計的財務報告后，透明度和信息披露有所減弱，這可能會對其融資渠道產生不利影響?！必撁娴恼雇从吵龅滦胖袊芊窦皶r發布經審計的財務報表存在不確定性。

4月2日，標普將德信中國長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，并將其擔保的美元票據發行評級從“B-”下調至“CCC+”，上述評級均被列入負面信用觀察名單。標普指出，評級下調反映了該機構的觀點，即推遲公布經審計業績表明，德信中國的信披、治理和風險管理較為薄弱。負面觀察狀態則反映了無法按期公布年報所可能引發的公司債 券遭拋售?？紤]到當下行業整體的疲軟情緒，這可能會進一步破壞其合同銷售、銀行關系和資本市場準入能力。

此外，標普認為德信中國的債務再融資和土地競拍仍需仰仗合同銷售所產生的資金，但年報延期可能打擊購房者的信心，進而影響其2022年的銷售前景。另一方面，德信中國目前并沒有緊迫的流動性壓力。該公司在2022年上半年只有一筆4月23日到期的1.92億美元債券待償，近期還從中回購了880萬美元。

隨后于4月20日，穆迪將德信中國（02019.HK）的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”。評級展望仍為“負面”。穆迪分析師Alfred Hui表示：“下調評級反映了我們對德信中國薄弱的公司治理以及其在香港交易所上市規則要求的時間內公布其經審計財務報表的能力存在擔憂，此前其更換了審計師，并且沒有按照上市規則要求公告一項應披露的交易?！贝送?，“負面展望反映出德信中國的再融資風險增加，流動性惡化，這是因為德信中國的銷售額下降，其獲得資金的渠道可能受到損害。”

對于目前房企普遍存在的高負債、高杠桿的問題，長三角房地產研究院副秘書長王偉業對《港灣商業觀察》表示，很多房企尤其是民企前期杠桿率很高，同時債券償還周期也將至，銷售又處于冰封階段。由于不少房企前幾年的土地存量較多，所以當前變現困難，雖然營業額和貨值在上升，但實際上利潤在降低。高杠桿率企業要先去杠桿，把庫存降低。

“而轉型是目前很多房企要突破的瓶頸?，F在旅游地產，包括養老地產都基本上不賺錢，而且城市化改造也存在許多問題，所以城市化改造也很難突破。與此同時，目前常規房地產的招拍掛的利潤也很低，利潤率幾乎壓到了百分之二到三的水平?！?王偉業談道。（港灣財經出品）