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萬科業(yè)績下滑引致歉，萬物云上市的賣點(diǎn)與難點(diǎn)

《港灣商業(yè)觀察》王心怡 陶原

“2021年業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。在萬科2021年年報(bào)業(yè)績會(huì)上，董事長郁亮這句致歉成為了當(dāng)天資本市場最受熱議的話題之一。

然而，當(dāng)市場還沒在郁亮致歉的消息中回過味來，萬物云終于邁出了分拆上市的第一步：遞表港交所。

01

母公司業(yè)績下滑，郁亮致歉

3月30日，萬科A（000002.SZ）發(fā)布2021年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225億元，同比下降45.7%。期內(nèi)，萬科毛利率下滑到21.82%，這一數(shù)據(jù)在2019年及2020年分別是36.25%及29.25%。凈利率更是從2020年的14.15%降到8.41%。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的整體壓力無需贅述。而對于郁亮的致歉，其實(shí)長期關(guān)注萬科的投資者們或許早有預(yù)期。

2021年中報(bào)時(shí)，談及業(yè)績下滑，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝就曾直言：“面對這樣的問題，我老是想起讀書時(shí)候的感覺，就像期中考試考完了成績出來了，在復(fù)盤的時(shí)候，沒考好，怎么跟老師來回答，心情很忐忑，但忐忑之余也不會(huì)忘掉立志長期成為好學(xué)生的定位和志向。”

彼時(shí)萬科的期中成績，已經(jīng)看到了13.18%的凈利潤同比下滑，（萬科A）股價(jià)更是朝著20元下探。也正是在那時(shí)，萬科表態(tài)，當(dāng)?shù)搅诵枰S護(hù)市場價(jià)值的時(shí)候，可以回購股票。

半年左右，“時(shí)候”到了。萬科披露2021年年報(bào)的時(shí)候，推出回購和派息方案，稱公司將在未來三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開展20億至25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元。

一位行業(yè)人士向《港灣商業(yè)觀察》表示，萬科在業(yè)績欠佳的情況下依舊大手筆分紅，是一步“妙棋”：“在行業(yè)整體下行、資金流失的大趨勢下，萬科給出的這顆定心丸，能留住一部分投資者。”

自3月30日萬科A公布年報(bào)以來，至4月15日收盤，公司股價(jià)由17.48元漲幅21.85%至21.30元。在歸母凈利潤大跌超45%的基本面之上，萬科這波市值管理收效甚佳。

02

萬物云的基本盤

但對于剛剛遞表的萬物云來說，未來若成功上市，股價(jià)又要靠什么支撐？

雖然萬物云是由萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名而來，且萬科方面也一直希望將萬物云區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)商，但是根據(jù)公司招股書，住宅物業(yè)服務(wù)貢獻(xiàn)收入于2021年依舊占據(jù)公司總收入比86.3%。

若以社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)三大板塊計(jì)算的話，前兩項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊占總營收比例近92.2%。而正如一些市場人士所預(yù)期的，萬物云未來能否賣出好價(jià)格、講出好故事，關(guān)鍵就在于目前對總營收貢獻(xiàn)不足8%的AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。但從目前來看，想對萬物云的未來藍(lán)圖有更清晰的觀察，或許還需待時(shí)日。

不過，對于多數(shù)于近一年間遞表港交所的物業(yè)企業(yè)來說，萬物云的基本盤面，應(yīng)該是多數(shù)物業(yè)企業(yè)的夢想。根據(jù)招股書，萬物云2021年在管建筑面積達(dá)到6.6億平方米，較2020年同期增長近32.53%；在管物業(yè)數(shù)量達(dá)到2823個(gè)，這一數(shù)據(jù)在2019年還僅是1764個(gè)。

不同于萬科的業(yè)績下滑，萬物云于2019年至2021年分別實(shí)現(xiàn)營收139.27億元、181.45億元及237.04億元；同期毛利約24.68億元、33.65億元及40.2億元人民幣，凈利潤則為10.4億元、15.19億元及17.14億元。

其中一部分原因，或許在于萬物云客戶盤的分散性。對于多數(shù)物業(yè)企業(yè)來說，嚴(yán)重依賴母公司即房地產(chǎn)開發(fā)商屬于普遍現(xiàn)象，來自于母公司的收入占營收比超過80%的物業(yè)企業(yè)并不少見。但對于萬物云來說，2019年至2021年，來自于萬科集團(tuán)的收入分別為17.7億元、27.99億元及38.21億元，占總營收的12.7%、15.4%及16.1%；而來自前五大客戶的收入，也僅占總營收的15.5%，20.7%及19.8%。

換句話說，分散的項(xiàng)目從一定程度上減緩了去年以來房地產(chǎn)行業(yè)的低迷給萬物云帶來的沖擊。而另一方面，物業(yè)作為持續(xù)的流量生意，在面臨行業(yè)大趨勢時(shí)，反應(yīng)會(huì)有一定的滯后性。

03

毛利率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平

但在營收、盈利雙雙增長的同時(shí)，萬物云的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)卻表現(xiàn)出了投資者不希望看到的穩(wěn)定：2019至2021年，公司毛利率分別為17.7%、18.5%及17%；凈利率則分別為8.3%、8.8%和8%。換言之，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)近兩年呈下滑態(tài)勢。

這在物業(yè)行業(yè)里處于怎樣的水平呢？4月12日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布物業(yè)服務(wù)卓越企業(yè)報(bào)告。基于企業(yè)公告及歷史數(shù)據(jù)，觀點(diǎn)指數(shù)建立預(yù)測模型，對于行業(yè)內(nèi)50家物業(yè)服務(wù)企業(yè)2021年的部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測（已上市企業(yè)為公告數(shù)據(jù)）。50家企業(yè)毛利率平均值為27.96%，大部分企業(yè)毛利率區(qū)間為30-40%。

報(bào)告提及，中部及尾部企業(yè)的毛利率水平略高于頭部企業(yè)，或由于這些企業(yè)規(guī)模較小，人員配置、區(qū)位密度更優(yōu)，故而毛利率表現(xiàn)優(yōu)異。在綜合評分中分別位列第一及第二的碧桂園服務(wù)（06098.HK）及萬物云，2021年毛利率分別為30.7%及17%。

萬物云意識(shí)到了成本管理的重要性，其在招股書中提及，2019年、2020年及2021年，其計(jì)入銷售成本的員工成本分別占總銷售成本的56.1%、35.2%及36.8%；同期，計(jì)入行政開支的員工成本分別占總行政開支的50.7%、50.4%及50.5%，而計(jì)入銷售及分銷開支的員工成本則分別占總銷售及分銷開支的69.9%、65.6%及50.4%。

萬物云坦言，于過往記錄期間，為控制成本實(shí)施了各種技術(shù)及管理解決方案。這些解決方案的效果可能需要一段時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)，而即使采取了該等措施也無法保證將能夠控制或降低經(jīng)營成本、提高成本效益或成功將成本影響轉(zhuǎn)至所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而維持盈利能力。

綜合談及萬物云在目前的環(huán)境下選擇遞表港交所及其上市前景，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《港灣商業(yè)觀察》表示，一方面，當(dāng)前行業(yè)加速調(diào)整，行業(yè)整體景氣度不高，加之去年以來房企頻頻爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，生存壓力增大，另一方面，從萬科本身的經(jīng)營現(xiàn)狀來看，根據(jù)今年財(cái)報(bào)顯示，萬科面臨凈利潤下滑，種種因素影響下，曾經(jīng)一直號(hào)稱不分拆上市的萬科物業(yè)即如今的萬物云，遞交了招股書開始了赴港IPO之路。

“萬物云選擇在此時(shí)上市，也就注定著其上市之路難以一帆風(fēng)順，一方面，物業(yè)股的風(fēng)口期已過，另外，其母公司萬科今年業(yè)績下滑嚴(yán)重，對于其成功登錄資本市場也是一個(gè)阻礙因素。但是萬物云相較于其他物業(yè)公司也有著其特有的優(yōu)勢條件，那就是其帶有的科技屬性，將為其上市之路增加一定的助力。萬物云若能成功上市，可以一定程度上緩解母公司資金壓力。而其IPO成功后，能否交出滿意的成績也尚未可知。”（港灣財(cái)經(jīng)出品）