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6月28日，凱德集團與中國平安人壽保險簽署合作協議顯示，向后者出售中國六個來福士資產組合的部分股權。北京商報記者了解到，雖然出售了部分股權，但來福士項目依舊由凱德集團繼續運營和管理。有分析指出，商業地產通過運作項目實現價值最大化，通過股權出售等方式能夠快速為企業回籠資金。同時，企業還掌控項目的持續運營，從而提升實體項目的資本價值。

減持來福士股權

北京商報記者了解到，本次涉及的項目資產組合的總資產價值為467億元人民幣，中國平安收購其中部分股權。在一系列交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續負責項目的運營及資產管理。此交易預計于2021年三季度完成，將為凱德實現資本回收超過20億新元，約合人民幣96.15億元。

凱德集團首席執行官李志勤表示，戰略合作達成之后，凱德依舊繼續持有這六個來福士項目的股權，并負責項目的運營及資產管理。

來福士是凱德旗下綜合體中定位較高的產品線，該品牌自2004年進入中國以來，發展至今在中國有9座項目，包含上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心等項目。

凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔表示，來福士投資組合位于門戶城市，與主要交通樞紐緊密連結，由世界知名建筑設計師打造。2008-2020年間，交易涉及的六個來福士投資組合所取得的基金管理費率平均約為62個基點。作為能夠提供穩定經常性收益的成熟資產，該資產組合對一些國內資本合作伙伴來說，是一個投資機會。

加大新經濟投入

賣掉部分來福士股權進行變現，凱德將加大新經濟資產業務。潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點投資數據中心等新經濟資產，凱德將繼續深耕中國市場。未來幾年，凱德集團計劃在中國將旗下新經濟資產的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心，其租戶通常來自新經濟領域，享有強勁的基本面和有利的監管環境。

今年4月，凱德集團正式宣布加大投資新經濟資產，以36.6億元人民幣收購一個位于上海的超大規模數據中心園區，這是凱德集團在中國的首個數據中心項目。據了解，該數據中心由四棟建筑組成，全部建成后總建筑面積可達75000平方米，IT供電容量可達55兆瓦。該園區目前已經投入運營，所服務的主要客戶包括中國兩家最大的電信運營公司。潘子翔表示，在中國進入數據中心市場，讓凱德集團的資產類別更加多元化，同時得以發展多領域的運營能力。這也符合集團在中國加大新經濟資產投資的戰略。

可見，來福士不僅是一座座商業綜合體，對于資本市場而言，也是基金運作的一個范本。凱德集團目前是“地產+基金”模式，形成了投融管退的完整價值閉環。項目初期由私募基金負責開發和孵化，通過高效運營，不斷提升資產價值和回報率。待項目進入成熟期，再通過集團旗下上市房地產信托或第三方實現退出，在釋放成熟資產價值的同時，將所得資金用于再投資。

重資產運營壓力大

其實，凱德集團業務轉型早有跡象。在該集團2020年財報中，李志勤指出，2020年凱德繼續發展基金管理業務，將資金部署到新的經濟資產類別中，并借此機會使現有業務數字化、合理化。同時，凱德也將能夠利用新的機會進一步改變現有業務。據悉，該集團在2020財年凈虧損15.74億新元，而2019財年則實現利潤23.15億新元，凈虧損主要歸因于投資物業的重估以及項目和股權投資的減值總額24.98億新元。其中，該集團購物中心和住宿業務業績有所下降，新加坡、中國的購物中心和住宿合計收入占凱德集團收入的76.4%。

商業地產項目大多面臨高投入、投資回收周期長、融資渠道單一等特征。有業內人士表示，很多購物中心或商業街面臨產權混亂、管理受限等問題，從而導致項目發展遇到瓶頸，這往往是由于很多開發商為了回籠資金，所以把商鋪分散出售。而在很多房產信托基金的帶動下，很多商業項目只租不售，便可以通過持續有效的經營管理來提升項目的商業價值。

北京住宅房地產業商會會長黎乃超表示，此次凱德出售來福士股權也屬正常現象。當下商業綜合體市場并不如往前，重資產運營的壓力太大，市場出現下滑現象，所以通過這種方式才能夠變現。同時，如果長久以往的重資產運營，還會導致整體市場回報率越來越低的可能。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，凱德作為商用物業資產管理機構，它的商業模式和盈利模式決定了在持有和運營一段時間之后，必然會將已升值的資產以各種方式套現，來實現盈利的落袋為安與保持資產流動性。另外，保持資產組合的動態調整而買賣資產包中的部分物業，也是保證資產安全和盈利最大化的必然之舉。

“至于買賣物業的方式，也就只是個手段問題。”柏文喜表示，比如此次出售來福士資產就是通過出讓股權的方式給中國平安，另外一個常用的方式就是直接買賣具體的物業標的本身。凱德此次向中國平安出售來福士股權，除了旨在將股權溢價獲利變現以取得非經常性收益之外，還可以收回較大規模的現金來改善自身的流動性，從而推動公司基本面的改善與市值的提升。記者 趙述評 劉卓瀾