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近期，珠光控股(01176.HK)股價持續(xù)攀升，截至2月24日，股價五連陽，累計漲幅超60%，最高股價1.83港元，接近3年來的最高點。截至3月1日，珠光控股報1.71港元，總市值123億港元。

資料顯示，珠光控股是一家成立于廣州的老牌房企,是廣州最早從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)公司。目前的主營業(yè)務(wù)主要有三個部分：物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)投資、項目管理。

市值突然拉高的背后實際暗藏隱憂。2020年，珠光控股激進擴張，上半年對聯(lián)營公司的投資總額達16.8億港元，較2019年底的273.9萬港元，暴增約614倍。

然而，暴增的數(shù)據(jù)背后是“紅線”壓頂。截止2020年中期，珠光控股凈負債率約237.2%，遠高于100%;非受限現(xiàn)金短債比僅0.04，小于1倍;均踩中 “紅線”。

銷售業(yè)績下滑嚴(yán)重 頻繁清退資產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，珠光控股業(yè)績嚴(yán)重下滑。營收為12.69億元，下滑了37%;凈利潤下滑了66%，僅剩1.11億元。非經(jīng)常性損益達到1.37億元，扣非后虧損2581萬元。2020年中，珠光控股完成合約銷售額約5.2億港元，合約建筑面積約4.87萬平方米，同比分別減少約65.8%及51.6%。

銷售下滑使公司的財務(wù)狀況雪上加霜，2020年上半年現(xiàn)金僅為1.45億元，同比減少79%;受限制現(xiàn)金達到10.11億元，同比增長119%。短期借貸及長期借貸當(dāng)期到期部分為36.59億元，遠遠大于公司的賬面現(xiàn)金，存在很大的償債壓力。

事實上2012年以來，珠光控股經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額年年為負，投資活動現(xiàn)金流僅2015年及2019年為正，其他年份均為負。融資活動現(xiàn)金流則僅2019年一年為負，運營高度依賴融資。

2017年至2019年，珠光控股融資成本均在8%以上。2020年上半年，其計息債務(wù)進一步增至192.68億元。根據(jù)披露，其優(yōu)先票據(jù)及其他借款利率介于3%至12%之間，銀行貸款利率介于2.35%至14.25%之間。截至2020年中報，珠光控股凈負債率為252%，比2019年底上升了16個百分點。

在債務(wù)和監(jiān)管紅線的雙重高壓之下，珠光控股開始清退資產(chǎn)。早在2020年4月，珠光控股就曾以33.18億元總價，出售廣州火村舊改項目全部股權(quán)及貸款，該項目的預(yù)計總投資達114億元;2020年11月，珠光控股以29.83億元的價格，出售廣州花城御景花園項目;2021年2月2日，其子公司廣州珠光城市更新集團有限公司退出廣州御泰房地產(chǎn)有限公司的股份，退出前持有該公司51%股權(quán)。

龐大家族實力隱秘 聯(lián)手發(fā)力舊改

多年來，凡提及廣州土地市場，珠江投資、珠光控股兩家地產(chǎn)巨無霸是避不開的話題。而其背后的朱氏三兄弟，則堪稱廣州城的最大地主。

老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱慶伊，是家族的創(chuàng)業(yè)元老，潮汕幫知名人物。其他家族成員還包括朱孟依的妹妹朱帆、妹夫何國華，朱孟依的長子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。從業(yè)務(wù)上看，三兄弟均是從房地產(chǎn)起家，而后再將觸角伸向其他行業(yè)，目前旗下產(chǎn)業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模超4000億元。

老大朱拉伊主管廣東新南方集團有限公司，這家公司以中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，涉及能源、工程建設(shè)、酒店、金融等，業(yè)務(wù)已擴展至東南亞、非洲及澳大利亞等地。老二朱孟依旗下主要有合生創(chuàng)展、珠江投資。前者主要做地產(chǎn)開發(fā);后者則已成為多元投資型企業(yè)。老三朱慶伊則執(zhí)掌珠光集團和珠光控股，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。

2020年12月6日，廣州公共資源交易中心公示海珠區(qū)鳳陽街五鳳(沙溪、泰寧、五村)更新改造項目，總投資額約為228.9億元。12月4日，該區(qū)鳳陽街鳳和(康樂村、鷺江村)更新改造項目亦公開招標(biāo)，投資額達346.67億元，系廣州舊改公開招標(biāo)以來投資總額最大的項目，也是海珠區(qū)面積第二大的舊改項目，僅次于瀝滘村。

而這兩個總投資額超550億的項目，大概率會落入同一人的口袋。合生創(chuàng)展去年成為鳳和項目的合作意向企業(yè)，珠江投資則已介入到五鳳項目舊改，這兩個企業(yè)均在朱孟依麾下。無獨有偶，拿下瀝滘村舊改的，正是朱孟依的胞弟朱慶伊所執(zhí)掌的珠光集團，其在廣州亦攬下不少舊改項目。

兄弟入局舊改雖然投入很大，但地理位置優(yōu)越的五鳳項目和鳳和項目依然有利可圖。不過，對于朱拉依、朱孟依、朱慶依三兄弟的家族產(chǎn)業(yè)而言，舊改生意僅是暴露在公眾視線的冰山一角。

自導(dǎo)自演資本騰挪 關(guān)聯(lián)交易蹊蹺

朱氏家族旗下的公司之間業(yè)務(wù)交疊、交叉持股，有著紛紜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易。2020年12月7日，珠光控股與珠光集團簽訂了收購協(xié)議，珠光控股擬以9億元的現(xiàn)金代價收購收購廣州發(fā)展汽車城有限公司(以下簡稱“廣州發(fā)展汽車城”)剩余49%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅楣饪毓蓪⒊钟袕V州發(fā)展汽車城100%股權(quán)。

廣州發(fā)展汽車城的主要資產(chǎn)為位于廣州市天河區(qū)黃埔大道東的三宗商業(yè)地塊，即AEC汽車城舊改項目,計劃開發(fā)用途為辦公室、公寓及商業(yè)樓宇，總占地面積約為6.4萬平方米，用作銷售及發(fā)展的總建筑面積分別約為35.2萬平方米和36.1萬平方米。

對于可售貨值并不充裕的珠光控股來說，AEC汽車城舊改項目無疑是一塊“香餑餑”。據(jù)悉，AEC汽車城舊改項目鄰近廣州地鐵5號線的三溪站，且位于天河區(qū)已規(guī)劃的廣州國際金融城范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

早在2017年，珠光控股便開始尋求對AEC汽車城舊改項目的收購，但根據(jù)當(dāng)年6月的公告，三宗地塊的當(dāng)時性質(zhì)還是工業(yè)用地，尚未變更為商業(yè)用地。此外，廣州發(fā)展汽車城當(dāng)時是由通興投資的全資香港公司保鋒投資100%持股。

然而自2017年6月23日珠光控股簽訂以35億元收購?fù)ㄅd投資100%股權(quán)的買賣協(xié)議后，在長達近兩年時間內(nèi)，因相關(guān)收購的先決條件都未能達成，收購協(xié)議在2019年7月失效。期間，最易被外界察覺的變數(shù)就是廣州發(fā)展汽車城的股權(quán)發(fā)生變更，2019年4月，東莞信托有限公司加入，和保鋒投資分別持股49%、51%。

珠光控股沒有放棄對廣州發(fā)展汽車城的收購，不過選擇了分兩步走，而且整體收購價比2017年的收購定價便宜了15.5億元。第一次收購發(fā)生在去年底，當(dāng)時珠光控股通過收購?fù)ㄅd投資100%股權(quán)，間接獲得廣州發(fā)展汽車城51%的股權(quán)，收購代價為10.5億元。一直到2020年12月7日，珠光控股才以9億元完成對剩余49%股權(quán)的收購，但賣家卻并非原本的東莞信托，而變成了珠光集團。資料顯示，2020年6月，珠光集團收購了東莞信托持有的廣州發(fā)展汽車城49%股權(quán)。

雖然兩者在很長時間內(nèi)并沒有直接的股權(quán)關(guān)系，但珠光集團與AEC汽車城舊改項目之間的關(guān)聯(lián)似乎比珠光控股更深。早在2011年，有媒體報道稱，廣州AEC汽車城所在地塊已有珠光集團在2010年接手，交易價格為19億元。

盡管外界普遍認(rèn)為珠光控股與珠光集團背后的實際控制人均為朱慶伊，但珠光控股卻屢次否認(rèn)與珠光集團之間的關(guān)聯(lián)。在這次收購廣州發(fā)展汽車城49%股權(quán)的公告中，珠光控股再次表示，珠光集團乃獨立于本公司及其關(guān)聯(lián)人士及彼等各自至關(guān)聯(lián)人士的第三方。珠光控股極力撇清與珠光集團之間的關(guān)聯(lián)性實屬“掩耳盜鈴”，不僅難以讓人信服，更加深了外界對其進行利益輸送的質(zhì)疑。

無獨有偶，2020年4月，珠光控股以資金壓力為由，將進入收獲期的廣州火村舊改項目，轉(zhuǎn)賣給廣州博浩企業(yè)管理合伙企業(yè)。珠光控股預(yù)計從這筆資產(chǎn)出售里確認(rèn)17.63億元的投資收益，而其2019年的歸母凈利潤也不過6.7億元。

值得注意的是，這家合伙企業(yè)最終指向博大金融控股有限公司，而博大金控實為朱孟依旗下金融平臺。也即，這筆31.18億元的交易最終還是流轉(zhuǎn)于朱氏家族范圍之內(nèi)。

總之，不管珠光控股如何否認(rèn)，朱氏家族之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系既隱蔽，又顯而易見。如今，珠光控股銷售大幅下滑又腳踩監(jiān)管“紅線”，又將如何紓解困境，《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。何嬙