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投資回溫“倚賴”樓市 一線城市或迎差異化調控

譚志娟

連續的利好政策繼續推動著房地產市場回暖，也讓房地產投資成為當前支撐投資增長的中堅力量。

國家統計局發布的最新數據顯示：1~2月份宏觀經濟數據顯示經濟仍面臨下行壓力，但固定資產投資增速比去年全年出現小幅回升。1~2月份固定資產投資同比增長10.2%，增速比去年全年提高0.2個百分點，比去年四季度提高0.7個百分點。其中，1~2月份房地產開發投資同比增長3%，增速比去年全年提高兩個百分點。這也是房地產開發投資增速時隔兩年首次出現回升。

房地產投資回溫能否帶動投資持續恢復？渣打全球研究團隊，聚焦二線及以下城市未上市的中小開發商，在1~2月間開展中國房地產市場半年度的專項調研顯示：房屋銷售回暖刺激開發商擴張意愿并減輕其融資負擔。

“2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1~2月份，更出現了銷售旺盛局面，使房地產開發企業投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產開發投資增速時隔兩年首次回升。”對此，國家統計局投資司高級統計師李皎解釋稱。

受訪經濟界專家稱，房地產需求高漲帶動房地產投資意愿回升，然而三四線城市去庫存壓力仍然較大，一線城市房價過快上漲可能帶來差異化政策調控，預計房地產投資將延續小幅回暖態勢，大幅提升可能性有限。而2016年房地產投資回暖最主要的作用將有助于穩定經濟增長。

地產投資成推手

1~2月份固定資產投資的亮點主要來自房地產投資。官方數據顯示，其中，制造業投資增長7.5%，比2015年回落0.6個百分點；基建增長16.5%，比2015年回升1.9個百分點；但房地產開發投資同比增長3%，增速比去年全年提高兩個百分點。可見，投資回升受地產拉動明顯。

“這反映了從去年4季度以來商品房銷售逐步回暖，加上年初以來政府連續出臺了幫助房地產行業去庫存的相關政策（降低首付比例、調整契稅/營業稅，公積金政策調整等），更推動了銷售轉旺，并從一線城市開始向二三線城市延伸。”摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對《中國經營報》記者稱。

3月18日，國家統計局發布2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。其中，房價環比上漲城市個數增加，漲幅繼續擴大。2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有47個，比1月份增加9個；環比上漲的城市里，漲幅比1月擴大的城市有33個，比1月份增加10個；漲幅在1%以上的城市有10個，比1月份增加3個。

其中， 改善性住宅成為拉動增長的主要動力。1~2月份，住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻率達95%。其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻率為76.6%。 由于 去年1~2月份銷售面積下降16.3%，是2014年初房地產市場調整以來的最大降幅。因而今年1~2月同比銷售增速較高也有基數較低的原因。

房地產需求高漲帶動房地產投資意愿回升。房屋新開工面積同比由去年12月的下跌6.7%大幅攀升至今年1~2月的上漲13.7%。在受訪人士看來，新開工面積的回升意味著企業投資意愿的改善。

同時，數據顯示，1~2月份，商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；銷售額8577億元，增長43.6%，提高29.2個百分點。“這都在很大程度上提振了開發商的投資信心，反映在房地產開發企業土地購置面積同比降幅大幅收窄，而土地成交價款同比增速由負轉正。”章俊稱。

來自國泰君安統計顯示，3月6日當周，30個大中城市開發商拿地面積回升，同比上升20%。

開放商再度熱衷拿地

渣打銀行調研結果顯示，30家受訪開發商中，有14 家反饋稱企業主營業務所在城市同行即其他開發商的建筑活動增多，較上次調研（2015 年7 月份）增加了兩家。在建住宅面積較上次調研增長11%，其中新開工住宅建筑面積增長29.6%。18 家開發商稱企業所在城市同行建筑活動有所加快，較上次調研增加了4 家。

從房企拿地情況看，去庫存顯著的一二線城市吸引企業扎堆。 2016年開年北京一周內連現兩“地王”：2月23日，北京土地市場春節后迎來首拍，綠地集團 以39億元以及配建15000平方米拿下大興黃村地塊 ；門頭溝龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊出讓，該地塊最終由中駿以39.48億元，現場競建5萬平方米公租房的方式競得。

“從目前一線城市房企拿地的動作來看，第一，郊區的拿地溢價率總體較高。房企看好一線城市依然會繼續拿地，雖然郊區拿地成本也不低，但拿地熱情依然不減；第二，很多房企依然偏好住宅用地，相對來說，商辦用地的吸引力并沒有提高，而對于住宅用地則依然是看好的。

隨著一線城市土地價格上漲，不少企業也轉投二線城市。中原地產研究部統計數據顯示：20大標桿房企合計拿地金額為974.33億元，比2015年同期的812.3億元上漲了20%。從成交結構看，隨著一線城市土地價格上漲，自2016年以來，二線城市成為標桿房企拿地的主要目的城市，金額占比高達48%，而在2015年，這一比例則為41.2%。

渣打銀行認為，這一系列結果表明受訪開發商建設活動開始重拾動能，這或將推動房地產投資增長走出2015 年低迷的困境。

參與調研的渣打銀行宏觀分析師申嵐稱：“較2015年相對中性的樓市政策立場而言，今年年初樓市政策顯著放松，政府明確表態稱將支撐樓市并提升需求。預計2016年房地產投資將保持較低的單位數增長，但與截至2015年底時的負增長相比，增長勢頭或將改善。”

“房地產投資意愿的上升是大趨勢，目前一線城市基本上沒有去庫存的壓力，而是有補庫存的需求，這會使得房企的投資意愿快速上升，而該趨勢至少在2016年會得到延續。”易居研究院的研究人士嚴躍進表示。

不過，國泰君安首席宏觀分析師任澤平發研報稱，考慮到占房地產投資80%的三四線城市仍在去庫存，這使得地產投資回升空間有限。

樓市或迎差異化政策調控

此輪的房價上漲中，包括首付貸在內的金融產品被認為起到了推波助瀾的作用。由于3月12日央行行長周小川、副行長潘功勝在全國兩會期間明確表態首付貸不合規之后，目前北上廣深四地互聯網金融協會均已對此類產品進行排查。

這是否意味著政府又要出手“干預”房價？

值得注意的是，周小川近日指出，貨幣政策是總量政策，中國今年開始將社會融資總量納入政府工作目標，意在強調金融發揮支持實體經濟的作用。在這個大前提下，信貸政策只是房地產政策涉及土地、稅收、規劃、建設等多方面的影響因素之一。人民銀行將進一步落實因地施策的要求，完善區域差別化的住房信貸政策。

最新的數據表明，2月份新增居民中長期貸款由1月份的4780億元人民幣降至1820億元人民幣。 這在市場看來，繼1月份新增貸款創出新高并引發市場對今年貨幣政策大幅擴張的預期后，貨幣當局可能對銀行借貸活動給出一定的窗口指導。

“一線城市近期將重點控制房價，部分二線城市包括南京、蘇州、廈門、鄭州等城市也有類似需求；而三四線城市總體上可能會繼續加大商業銀行房貸的投放量，進而讓購房者能夠快速購房。同時，不排除后續會有一些創新做法，比如政府通過各類補貼，進而讓購房者湊齊首付款。”嚴躍進稱，一線城市房價過快上漲可能帶來差異化政策調控。