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一線樓市該降溫了

范欣

春節(jié)過后，幾個主要一線城市的樓市向坐上了火箭，一飛沖天，人民日報、新華社紛紛發(fā)文警惕風(fēng)險。

此輪一線樓市大幅上漲極不合時宜，一方面我國經(jīng)濟(jì)仍處在轉(zhuǎn)型周期，供給側(cè)改革仍處進(jìn)行中，產(chǎn)能過剩、僵尸企業(yè)等問題仍未有效處理；另一方面，保守估計全國7億平米的房地產(chǎn)庫存仍“泰山壓頂”，該去庫存的三四線城市沒有去庫存，為兼并重組而放松的貨幣政策最終貨幣卻流入了一線樓市，宏觀調(diào)控或者說改革推進(jìn)的難度進(jìn)一步增加。

仔細(xì)分析一下此輪一線樓市上漲的原因，無疑就是貨幣現(xiàn)象、有效需求與供給不足三個因素疊加的結(jié)果。自去年年初至今，央行共降息5次、降準(zhǔn)5次，隨著銀根大幅度放松，廣義貨幣供給M2自去年下半年起一直在13%以上高位運(yùn)行，雖然說在外匯占款大幅減少的背景下適當(dāng)增加貨幣供給是有必要的，但對應(yīng)去年6.9%的GDP數(shù)據(jù)來說，不可謂不多。在貨幣供給較為充裕時，供給彈性較低的資產(chǎn)價格上漲較快，而一線樓市就具備這樣的特性，地產(chǎn)政策寬松、長期人口凈流入加上購買力充足使一線城市樓市需求較為穩(wěn)定。

再看供給，由于眾多三四線城市庫存壓力較大，眾地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險，紛紛從這些城市中撤出回歸一線城市，造就了一線城市土地一級市場的火爆。2015年北京市土地出讓金創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了1983.5億元，同比增長3.5%。表面看增加并不多，但要知道，為了有效控制人口，眾一線城市近年來紛紛控制了土地供給，據(jù)統(tǒng)計，2015年北京土地市場共有103宗土地實現(xiàn)出讓，相比2014年減少38宗。

如此看，土地供給減少、樓市需求穩(wěn)定，再加上貨幣寬松助陣，一線樓市想不漲都難。

關(guān)鍵問題是非理性的上漲不但引來了正常居住需求提前釋放，更多的是投機(jī)與投資需求的集中釋放，傳統(tǒng)將自己房子抵押給銀行套取現(xiàn)金再投資房子的模式已明顯out，最新流行的是自買自賣、轉(zhuǎn)按揭、P2P、眾籌、過橋等新興金融杠桿工具，這類工具的一個普遍特點是利息高、杠桿高，可將人性貪婪發(fā)揮至極致。去年股災(zāi)使公眾首次看到了高杠桿金融工具濫用的慘烈效果，股災(zāi)期間場外配資的10倍杠桿已足夠嚇人，使多少參與配資的投資者血本無歸。

毫無疑問，目前一線樓市的風(fēng)險已經(jīng)在逐步累積，一旦泡沫破裂，后果難以想象。因此，作為一線樓市的監(jiān)管方應(yīng)盡快出臺抑制措施，控制住過快上漲的房價。一方面可以適當(dāng)增加一線城市土地供給；另一方面則需要適當(dāng)控制一線樓市需求并堅決抑制投機(jī)，在支持首套房基礎(chǔ)上適當(dāng)提高二套房首付比例與貸款利率，適當(dāng)增加二套房交易環(huán)節(jié)稅費；此外就是一定要嚴(yán)查場外配資資金以各種渠道進(jìn)入一線樓市，降低一線樓市杠桿比例。

（本文僅代表作者觀點，與供職單位無關(guān)）