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限購政策要調(diào)整 廣州樓市漲不漲？

2月29日晚央行降準，再疊加廣東省政府發(fā)文提振樓市，要求廣州調(diào)整住房限購政策的行政區(qū)域范圍，并取消70/90政策這兩大重磅消息落地，廣州樓市不淡定了。昨日上午，就有樓盤傳出緊急封盤、等待漲價的通知。有開發(fā)商向記者透露，前晚11時老總緊急召集營銷部門開會，針對利好出臺急商營銷對策，擬將在售樓盤全線漲價3%。不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，所謂封盤是搭便車廣告炒作，只為制造緊張氣氛，廣州目前沒有房價普漲暴漲的基礎(chǔ)。

昨日，羊城晚報記者巡盤發(fā)現(xiàn)，在售樓盤嚴格意義上執(zhí)行70/90政策的其實不多，開發(fā)商在戶型設(shè)計時早已想方設(shè)法進行“合理”突破。

樓盤連夜開會緊急封盤？

前晚，央行降準的消息出臺，接著廣東省發(fā)布《2016-2018年發(fā)展整體規(guī)劃》，其中提到了許多關(guān)于去庫存措施及手段，而針對利好政策的頻出，加上滬、深等地樓市火爆的消息不斷被滾動放大，同屬一線城市的廣州房價會漲的預(yù)期已經(jīng)是如山雨欲來。

當晚，微信朋友圈開始便傳出了廣州有項目封盤的消息，而到翌日上午，位于蘿崗的保利·越秀嶺南林語就發(fā)出了緊急封盤、等待漲價的通知。

到了昨天中午，蘿崗另一個項目嶺南雅筑，也宣布封盤不賣了。

有開發(fā)商向記者透露，前晚老總緊急召集營銷部門開會，要求旗下所有在售項目翌日停止簽約一天，對價格進行調(diào)整，擬全線漲價3%。“老總說如果你們不調(diào)我自己在系統(tǒng)上調(diào)了。可見他對于樓市將迎來一波行情是充滿信心的。”

昨日，記者根據(jù)電話號碼撥通了保利·越秀嶺南林語和嶺南雅筑的銷售熱線，有一個回應(yīng)稱要具體再問銷售，另一個則一直無人接聽。

記者發(fā)現(xiàn)，目前宣布封盤的項目都是舊蘿崗區(qū)域，雖然不能代表整個市場，但是如此高調(diào)發(fā)布封盤等漲價的通知，多多少少會給買家?guī)硇睦砩弦欢ǖ陌凳尽?/p>

對此，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志就認為，這僅代表個別樓盤，廣州郊區(qū)供應(yīng)充足，中心區(qū)也進入推貨旺季，目前沒有房價普漲暴漲的基礎(chǔ)。“這類廣告炒作意圖明顯，只為制造緊張氣氛，但實際同質(zhì)產(chǎn)品漲幅肯定有限”。

南沙花都即將放開限購？

在省府紅頭文件中，有關(guān)“廣州應(yīng)及時調(diào)整住房限購政策的行政區(qū)域范圍”最受關(guān)注：廣州局部放松限購？哪個區(qū)最有可能？

“從前年開始，廣州放松限購的猜測就從來沒停過。這是省府2008年以來出臺的力度最大的一個文件，文件最重要的是對廣州的限購表態(tài)。”在廣東省房協(xié)理事、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，這個文件為廣州解除限購開了綠燈，“它明指廣州及時調(diào)整，相當于是已經(jīng)同意廣州有針對性地放開限購了，喜歡放開哪個區(qū)就放開哪個區(qū)”。

不過，趙卓文表示，廣州中心區(qū)及番禺是不可能放開限購的，但是像南沙、花都及新黃埔都有極大的可能放開限購，“只要是政府想重點發(fā)展的區(qū)域都有望放開，南沙是自貿(mào)區(qū)，新黃埔有大量土地，而花都則是為了吸引入戶”。

鄧浩志預(yù)期，南沙、花都即將放開限購：“庫存較大的南沙、花都幾乎100%會在月內(nèi)放松限購，中心城區(qū)基本沒有可能，黃埔、番禺則需要觀察，但可能性也不大。松限的板塊未來成交量上漲毫無疑問，而房價則看穩(wěn)。”

“增城、從化兩區(qū)本來就不限購，剩下的限購區(qū)域只有中心六區(qū)和外圍三區(qū)。”房價點評網(wǎng)首席分析師肖文曉認為，按照最近半年的月均交易量計算（不含特殊性的2月），外圍區(qū)域之中，花都庫存最多，有15個月，是松綁限購首選對象；南沙有12個月，加之是自貿(mào)區(qū)，希望也很大；番禺則是11個月，在8-10月的合理周期之上，也有可能沾光。果真如此，自住客青睞的番禺、投資客熱捧的南沙利好將很明顯，花都當然也會受益，只是因為在公共交通配套的短板，刺激效應(yīng)恐怕要稍遜一籌。

合富輝煌首席分析師黎文江建議在花都、從化、增城和南沙這些地區(qū)，及一些豪宅和大戶型區(qū)集中區(qū)可以考慮放開對港澳人士的限購。

70/90政策名存實亡？

省府紅頭文件提到，取消過時的限制性措施，對商品住房項目停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。這意味著全省將停止70/90政策。

趙卓文分析，“70/90政策”對戶型有較大的限制，從2006年實施至現(xiàn)在恰好10年，“以往的各種文件很少說取消某一種東西，這次取消是順應(yīng)了目前的市場情況”。

鄧浩志更直言，取消70/90政策符合市場要求，首先樓市正逐步由初次置業(yè)轉(zhuǎn)移到改善置業(yè)，需求面積更大；其次二孩放開也對大戶型產(chǎn)生更多需求，再有房企直接面對市場，比政策更了解需求變化，而行政指定產(chǎn)品是計劃經(jīng)濟的做法；取消70/90政策符合市場主導(dǎo)資源的大原則。

昨日，位于廣州大道北的越秀·星匯云城板房開放，記者參觀了其四個戶型，發(fā)現(xiàn)其中93㎡四房兩廳一衛(wèi)的03戶型將房屋使用率超過100%，主要是送了入戶花園和一個小書房，另外一個明星戶型——85㎡，竟然可以做成復(fù)式四房三廳兩衛(wèi)戶型，銷售人員告訴記者，在設(shè)計上花了很多心思規(guī)避70/90政策。

據(jù)記者翻查資料，2014年，越秀地產(chǎn)以64.5億拍下該地塊成為“2014年度總價地王”，地塊是有70/90要求的，不過，在設(shè)計人員的“不懈鉆研”下，成功地合理規(guī)避了。

“‘70/90政策’，廣州的開發(fā)商從一開始就沒有認真地執(zhí)行過，違反該政策的也沒有過相應(yīng)的處罰。目前全面放開二孩，90平方米的住房要求明顯不合政策，所以此次取消無可厚非。”黎文江分析，現(xiàn)在最好賣的房子在90至120平方米，如果允許把目前庫存量大的、主要是比較難賣的房子調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，的確是一個比較大的利好，“因為在以前要調(diào)整這些是比較難的”。他舉例，白云區(qū)的大一山莊多年前就是規(guī)劃為純別墅，但是別墅不大好賣，現(xiàn)在部分申請減小戶型，增加別墅套數(shù)。

全國政協(xié)委員黃文仔：

廣州應(yīng)該取消限購

降首付、降契稅、降準……進入2016年，利于房地產(chǎn)去庫存的一系列政策密集出臺，房價尤其是一線城市的房價再呈抬頭之勢。昨日，進京參加全國兩會的全國政協(xié)委員、星河灣集團董事長黃文仔接受羊城晚報記者采訪時表示，一線城市中廣州城市拓展空間較大，房價難似北上深那樣飛漲。此外，黃文仔認為，廣州郊區(qū)還有很多房子少人問津，沒有繼續(xù)限購的必要。

國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京、上海、深圳三個一線城市房價同比大幅增長，居70個大中城市前三位。同為一線城市的廣州漲幅明顯落后，相對“價值洼地”更趨明顯。后續(xù)廣州房價會否大幅補漲呢？在黃文仔看來，廣州房價歷來比較理性，很少出現(xiàn)暴漲的情況，加上廣州往東、南、北多個方向的城市拓展空間均比較大，“今年房價雖然也會上漲，但難以出現(xiàn)北上深那樣的飛漲”。黃文仔預(yù)計，到年底，廣州新建商品住房均價或在1.9萬元附近，與當前均價相比漲幅不會很大。

針對廣東省政府在2月29日發(fā)布的廣東供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案中提出：“廣州市應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍。”黃文仔認為，廣州很多郊區(qū)的房子其實買的人本來就不多，“像番禺、南沙這些地方，庫存量很大，限購干什么？根本沒有限制的必要”。黃文仔同時指出，廣州全市來看去庫存有一定壓力，但壓力并不太大。廣東省政府數(shù)據(jù)顯示，廣州市商品房庫存面積為2248萬平方米，而深圳市的存量只有703萬平方米。

就全國來看，房價是否存在整體性泡沫？黃文仔稱，就目前地價來看，確實是非常之高，尤其一線城市，開發(fā)商在目前地價水平拿地不僅無利可圖，還要面臨虧損，只能寄托房價上漲來“解救”。但黃文仔指出，目前國內(nèi)購房者真正投資性的不多，都是實實在在的有效需求，不像當年日本地產(chǎn)泡沫時期“全民炒房”，“所以要界定為泡沫也很難說”。而目前是否是入手購房的好時機呢？黃文仔的建議是，只要有需求，任何時候買都是對的。