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上市房企業(yè)績分化 價(jià)格泡沫與庫存壓力并存

證券時(shí)報(bào)記者 康殷

深圳等一線城市樓市還在持續(xù)發(fā)燒。與一線城市相比，二三線樓市顯得更為冷靜。國泰君安首席宏觀分析師任澤平指出，目前中國房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)情況仍然是庫存高、區(qū)域分化明顯，去庫存任務(wù)復(fù)雜艱巨，一線價(jià)格泡沫和三四線庫存壓力并存。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1月份70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有24個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動中，最高漲幅為深圳，達(dá)4.1%，最低為下降0.8%。同比價(jià)格變動中，最高漲幅依然為深圳，達(dá)52.7%，最低為下降4.9%。

“我們的項(xiàng)目起初定價(jià)每平方米7萬元，但看到市場較好，開盤時(shí)定價(jià)直接更改為9萬元，就這樣開盤當(dāng)日去化率也達(dá)到75%，計(jì)劃把下一期項(xiàng)目再漲2萬元。”一位深圳的房地產(chǎn)商表示，現(xiàn)在深圳購房者的熱情比他們預(yù)料的更高，且在前期大漲后，投資戶大量增加，促使其購房不計(jì)成本。

與一線城市的火爆行情相比，二三線樓市顯得冷靜。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全國商品房施工面積與待售面積總量高達(dá)80.8億平方米，其中住宅55.7億平方米，按2015年銷售速度去化時(shí)間分別需要6.3年和5年。

“目前國內(nèi)樓市區(qū)域顯著分化，一二線城市庫存水平差異不明顯，但一線城市人口流入，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量高，庫存壓力小，但價(jià)格泡沫明顯。二線城市經(jīng)濟(jì)還在追趕，庫存有一定壓力，但有解決潛力。三四線資源型省市庫存水平明顯偏高，而且人口流出，經(jīng)濟(jì)下滑，需求低迷，庫存問題最嚴(yán)重。2015年一線城市房價(jià)大漲，二線小漲，三線走平或下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫存差異問題。”國泰君安首席宏觀分析師任澤平表示。

事實(shí)上，從近期披露業(yè)績快報(bào)的整體情況來看，不同城市間的樓價(jià)分化，已經(jīng)傳導(dǎo)到上市房企中。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月29日，申萬房地產(chǎn)行業(yè)中目前共有87家上市房企交出了2015年年度報(bào)告或業(yè)績預(yù)告。其中，有47家公司業(yè)績出現(xiàn)了不同程度的下滑，甚至虧損；其中23家上市公司業(yè)績預(yù)計(jì)出現(xiàn)首虧，3家出現(xiàn)續(xù)虧，16家預(yù)減以及5家略減。除此之外，業(yè)績預(yù)增的上市房企則有16家，9家扭虧以及1家續(xù)盈、11家略增。

出現(xiàn)首虧的23家上市房企當(dāng)中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城（000918），其業(yè)績下滑幅度將達(dá)到6138%。公司預(yù)計(jì)2015年年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤為3809萬元。“公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。”該公司在業(yè)績預(yù)虧公告中稱。

中華企業(yè)（600675）則預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。作為一家上海的地產(chǎn)公司，中華企業(yè)表示，布局的二三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。

另一家深耕二三線城市的上市房企雅居樂（03383.HK），去年業(yè)績同樣不容樂觀。2月24日，雅居樂披露盈利警告，預(yù)期2015年股東應(yīng)占溢利同比可能下降約70%，核心凈利潤將有可能下降約40%。

雅居樂公告稱，公司出現(xiàn)虧損的原因主要有兩個(gè)：平均售價(jià)較以往低，使毛利率下跌；2015年下半年人民幣貶值導(dǎo)致匯兌損失。雅居樂目前土地儲備除廣州、南京等一線城市和熱點(diǎn)二線城市外，主要分布于中山、惠州等三四線城市，在云南瑞麗、騰沖、西雙版納等城市也有大量土地。

面對樓市區(qū)域分化，一部分地產(chǎn)商已著手調(diào)整策略。有接近恒大地產(chǎn)的人士表示，自2013年開始，恒大已經(jīng)著手布局全國一線城市土地儲備，相繼在深圳和北京拿下地塊。目前土地儲備的比例一線城市已經(jīng)占據(jù)50%左右。二線城市的土地布局也是極力靠近該城市中心區(qū)。以前是距離城市中心區(qū)5公里，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)是接近中心區(qū)2公里左右，更加靠近城市剛需源頭。