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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 韓楠/文

地產(chǎn)中介龍頭公司鏈家在野蠻生長之后，終于被踩了剎車。

事情起因是上海鏈家將已被法院查封的房產(chǎn)賣給第三方，并為促成交易向客戶提供高息貸款。上海住建委介入調(diào)查，調(diào)查期間暫停鏈家涉事門店和相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格，并要求其下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家代理的業(yè)務(wù)。

瘋狂的擴(kuò)張

鏈家成立于2001年，在2008年的市場調(diào)控中成功逆襲，一舉成為北京區(qū)域地產(chǎn)中介業(yè)老大。2015年，鏈家在資本支持下開始向全國擴(kuò)張，一年內(nèi)相繼并購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅，以及新房市場的高策等6家公司，成為北京、上海、香港、深圳、廣州、天津和南京7大市場份額第一的二手房產(chǎn)中介公司。

鏈家和德佑合并為上海鏈家后，勢頭兇猛，短短一年，門店數(shù)量從2015年年初的220家迅速擴(kuò)大到年末的1000多家。上海鏈家總經(jīng)理邵非更是喊出“2016年門店規(guī)模將達(dá)到1500-2000家，預(yù)計3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上海市場占有率超50%”的目標(biāo)。在鏈家大本營北京，市區(qū)幾百米長的街道上往往有鏈家門店2-3家。

鏈家采取的收購和新開門店相結(jié)合的方式，使其在各個進(jìn)入城市的市場份額迅速做大——覆蓋17個城市及地區(qū)，3500家門店，5萬余名經(jīng)紀(jì)人，年交易額4000多億元。不過這種擴(kuò)張模式也是一把雙刃劍，并購的企業(yè)融入鏈家需要一定時間，加上門店過多，使得管控能力出現(xiàn)不足。

地產(chǎn)中介還是金融公司？

除了瘋狂擴(kuò)張門店，鏈家還在打造金融版圖，2006年成立北京中融信擔(dān)保有限公司（下稱“中融信擔(dān)保”），之后相繼推出了鏈家理財和理房通。鏈家在官網(wǎng)表示，其首創(chuàng)房產(chǎn)買賣—支付—理財?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)平臺、支付、擔(dān)保和線下業(yè)務(wù)的全面布局。在宣傳頁上，鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務(wù)包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等。

在此次事件中，市場質(zhì)疑最多的還是鏈家的理財業(yè)務(wù)。根據(jù)鏈家方面的資料，目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計可貢獻(xiàn)20%的收入。鏈家CFO魏勇此前曾表示未來5年鏈家金融有望為集團(tuán)貢獻(xiàn)50%的收入，其絕大部分來自于這兩類業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品對接形成的金融鏈條。

而隨著事件不斷發(fā)酵，鏈家金融暴露在外的風(fēng)險敞口正被逐層撥開。

鏈家金融主要有四類業(yè)務(wù)——產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)、資金托管業(yè)務(wù)、銀行按揭服務(wù)和短期融資貸款。其中的短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)恰好與其目前開設(shè)的鏈家理財、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品對接。

據(jù)北青報報道，面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶是鏈家理財兩款主要的理財產(chǎn)品。定期寶分為60天、半年期、一年期三類，而家多寶背后的借款人借款期限是固定的，這樣一來，資金兩端并未完全匹配。一位網(wǎng)貸行業(yè)人士表示，這樣的產(chǎn)品設(shè)置很難保證不存在期限錯配、資金錯配的行業(yè)頑疾。

在與理財客戶的交易中，鏈家用其全資子公司中融信擔(dān)保來做擔(dān)保，相當(dāng)于鏈家是自己在為自己擔(dān)保。需要注意的是，中融信的經(jīng)營范圍顯示，其只是一般的經(jīng)營合同擔(dān)保公司，不是融資性擔(dān)保公司。據(jù)媒體報道，多名業(yè)內(nèi)人士指出，鏈家實(shí)際上是自設(shè)了“資金池”，而從鏈家持有的牌照來看，是沒有資格做類似資金池業(yè)務(wù)的。

另外，據(jù)北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)顯示，中融信擔(dān)保注冊資本為5億元，實(shí)收資本僅為1000萬元。據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，中融信在給工商部門備案的年報中稱，2015年6月3日認(rèn)繳出資額達(dá)到5億元，但騰訊房產(chǎn)未能從鏈家得到證實(shí)。而根據(jù)2014年2月19日修訂的《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》，自2014年3月1日起施行。其中規(guī)定的公司登記設(shè)立流程中，沒有驗(yàn)資環(huán)節(jié)，即不驗(yàn)證實(shí)繳資本。

按照鏈家官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，鏈家理財一年累計成交達(dá)138億，單日融資過億元是常態(tài)，發(fā)放收益1.56億元。如果按月均交易額10億來算，以1000萬資金擔(dān)保10億，杠桿率達(dá)到了100倍。如果這10億元同時出現(xiàn)兌付，誰來償付？

鏈家的第三方支付 “理房通” 也被指存在凍結(jié)資金使用不透明的問題。

2013年8月，北京理房通支付科技有限公司成立， 2014年7月，該公司獲得第五批第三方支付牌照。此后這家公司就成了鏈家金融體系內(nèi)保證交易安全進(jìn)行房款監(jiān)管的專門單位。工商資料顯示，理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投資咨詢有限公司共同出資成立，后者也是鏈家的子公司之一。鏈家金融平臺端、支付端、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端，都是鏈家自己設(shè)立或是直接管理單位，這暴露了其互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)混同經(jīng)營風(fēng)險。

據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，正確的操作應(yīng)該是，鏈家“理房通”的托管資金應(yīng)與鏈家理財或其他業(yè)務(wù)相隔離，作為第三方支付機(jī)構(gòu)托管的資金不能用于理財，也不能用于發(fā)放貸款融資等業(yè)務(wù)。

監(jiān)管缺失

信息不透明、從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范、損害消費(fèi)者利益的行為時有發(fā)生，這些都導(dǎo)致中介行業(yè)形象不佳。中房信研究總監(jiān)薛建雄在接受媒體采訪時表示，此次鏈家在上海被查，既有利于其從企業(yè)制度和員工考核角度進(jìn)行反省，也有利于整個上海中介市場的凈化。

但上海鏈家“金融危機(jī)”背后凸顯的是監(jiān)管的缺失。這次上海“鏈家事件”最早現(xiàn)身的并不是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，而是上海消費(fèi)者保護(hù)委員會。在 2月23日舉辦的上海市消保委新聞發(fā)布會上，地產(chǎn)中介鏈家被指存在隱匿房源信息，提供“高息短借”等問題，并且鏈家的相關(guān)短借行為超過同期同檔銀行固定資產(chǎn)貸款利率4倍，明顯涉嫌違規(guī)。

按照中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的要求，如果要推出一款借貸功能的金融產(chǎn)品，必須要進(jìn)行備案，否則屬于違法經(jīng)營。在上海市消保委和住建委的約談中，鏈家未能提供任何備案內(nèi)容，其合法性也尚未得到相關(guān)部門明確答復(fù)。

北青報記者咨詢多名銀行業(yè)人士，他們均表示，對于像鏈家金融這樣的項(xiàng)目，按照以前的思路，應(yīng)該是住建部門來管，但是現(xiàn)在地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住房領(lǐng)域，這需要金融監(jiān)管的頂層設(shè)計，重新思考監(jiān)管的邊界。