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一線房地產(chǎn)市場進(jìn)入高燒模式

專家稱，價格暴漲勢必加速樓市緊縮政策出臺

新年一過，一線城市房地產(chǎn)市場仿佛打了興奮劑，進(jìn)入高燒模式：裹被子徹夜排號，開發(fā)商及房主坐地漲價，日光盤、地王等現(xiàn)象屢見不鮮。2月28日，上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入亢奮狀態(tài)。其中，上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心由于人流量過大，實(shí)施非常時期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門外等候，逐批放行人員進(jìn)入大樓辦理業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士表示，契稅、營業(yè)稅減免等新政不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)最緊張的一線樓市，另一方面，中介、開發(fā)商、輿論的配合再次成為了房價上漲的推手。因此，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)收緊在所難免。

飛漲 一天三變價跳漲70萬

2016年伊始，深圳房價開啟“飛行模式”，丁女士坐不住了，決定將買房計(jì)劃提前。在看了多個項(xiàng)目后，決定購買位于深圳市羅湖區(qū)的“錦緣里”項(xiàng)目，并在簽訂合同后預(yù)付訂金10萬元。但在2月農(nóng)歷春節(jié)過后，丁女士來補(bǔ)交首付款時，卻被項(xiàng)目人員告知，總購房款需在原來493萬元的基礎(chǔ)上增加30萬元。

開發(fā)商坐地起價，丁女士不得不選擇退房，但開發(fā)商卻告知不退訂金。“項(xiàng)目工作人員說，購房訂金從未退還過，你不是第一個，也不是最后一個。”丁女士說。

在深圳瘋狂的同時，上海樓市也在發(fā)燒。對于上海房地產(chǎn)市場來說，千萬級豪宅幾百套住宅一日售罄的情況并不多見，但在2月22日，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布21日推出的位于虹橋的瑞虹新城第六期（亦稱為‘怡庭’）開盤當(dāng)日售罄，認(rèn)購物業(yè)銷售總額達(dá)到約人民幣36億元，合計(jì)352套住宅單元，平均售價約為每平方米80000元。

同時，上海也被曝出一套初期掛牌430萬元的老公房，在一天內(nèi)，連續(xù)三次跳價，450萬、490萬、500萬；而北京方面更是被指出300萬已成買房門檻。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價暴漲的原因一方面是受持續(xù)寬松的購房政策影響，各類購房者能以更低的門檻進(jìn)入購房市場，市場交易活躍容易推動房價上漲。另外，一線城市供求關(guān)系仍然緊張，在庫存規(guī)模不足的背景下，一二手房價格都呈現(xiàn)了快速飆升的態(tài)勢。

“心理預(yù)期也是重要的影響因素。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，尤其是在買漲不買跌的態(tài)勢下，一定的恐慌心理推動了房價非理性上漲。

助推 多重因素推波助瀾

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，近日一線城市的暴漲，一方面是新政的推動，但另一方面則是開發(fā)商、中介、輿論的造勢夾擊，使購房者再次陷入恐慌。

事實(shí)上，作為2015年以來最瘋狂的深圳房地產(chǎn)市場，開發(fā)商們坐地起價屢見不鮮。

“現(xiàn)在深圳購房者的熱情比我們預(yù)料的更高，且在前期大漲后，投資戶大量增加，促使其購房不計(jì)成本。”一位深圳的房地產(chǎn)商表示，這么好的市場，房企都不傻，當(dāng)然會漲價。“我們的項(xiàng)目起初定價每平方米7萬元，但看到市場較好，開盤時定價直接更改為9萬元，就這樣開盤當(dāng)日去化率也達(dá)到75%，我們也計(jì)劃把下一期項(xiàng)目再漲2萬元。”他說。

2015年6月，備案價每平方米僅為17萬元的深圳市中洲華府第三期項(xiàng)目公寓，開盤價漲至37.6萬元。對此，深圳市土規(guī)委隨即對該項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行約談，隨后，該項(xiàng)目備案單價再次變更為176531元，單價直降20萬元。

前述業(yè)內(nèi)人士表示，在多輪房價上漲中，中介也起著推波助瀾的作用。

位于太原的李女士日前在我愛我家掛牌一套房，“我之前的計(jì)劃是賣170萬元，但中介和我說，這房185萬都有人搶著買，所以我就掛了185萬元。”

“在一線城市把一套房炒高20%到30%很正常。”一位中介內(nèi)部人員表示，今天一套房提價20%你覺得價格偏高不正常，但明天10套提價，短時間內(nèi)所有房子都提價后價格就正常了。“中介費(fèi)用中我們能拿到的只是很少一部分，所以炒高房價后，傭金便會增多，更重要的是，一看漲價，購房人心態(tài)恐慌，購房便變得更為積極，市場就又熱了。”

的確，28日上海被曝出個別中介借機(jī)鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關(guān)手續(xù)，造成交易中心人滿為患。當(dāng)日，上海市住建委表示，符合條件的客戶不必急于辦理，對于在新政實(shí)施前已申報(bào)納稅但未完成住房權(quán)屬過戶登記的，可申請重新辦理申報(bào)納稅事宜。住建部門將對散布不實(shí)信息的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)肅處理。

此外，輿論的影響不可小覷。上述業(yè)內(nèi)人士表示，媒體在報(bào)道個別房地產(chǎn)市場事件時，也許沒有過多用意，但同樣造成了推波助瀾的作用。“購房是買漲不買跌的，一旦陷入恐慌，市場則將難以把控。”

預(yù)判 一線樓市政策或收緊

“一線城市房價上漲主要原因仍是供需不平衡。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，在價格暴漲的情況下，勢必會加速政府緊縮政策的出臺。

日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70大中城市房價明顯回暖。2016年1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出現(xiàn)擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)顯示，新建住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有24個，上漲的城市有38個，環(huán)比價格變動中，最高漲幅為4.1%，最低為下降0.8%。同比價格變動中，最高漲幅為52.7%，最低為下降4.9%。二手住宅價格與上月相比，價格下降的城市有25個，上漲的城市有37個，環(huán)比價格，最高漲幅為5.7%，最低為下降0.5%。同比價格，最高漲幅為49.7%，最低為下降8.1%。

值得一提的是，深圳新房價格環(huán)比繼續(xù)大幅上漲4.1%，同比上漲高達(dá)52.7%，二手住房同比漲幅也高達(dá)49.7%。

而在此背景下，深圳方面已連續(xù)三次表示，正研究有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。此前深圳市市長許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上表示，深圳去年房價上漲過快，和全國二線城市的房價方向不太一致，因此，深圳正在研究調(diào)控政策，確保房價在合理區(qū)間。

隨后，深圳市住建局局長楊勝軍在參加網(wǎng)絡(luò)互動答政平臺“民生二維碼”活動時再次表示，深圳政府正在研究采取措施調(diào)控房價。

2月26日，深圳市規(guī)劃國土委副主任喬恒利接受記者采訪時再次指出，深圳未來將加大保障房建設(shè)和供應(yīng)。此外，深圳目前正在研究相關(guān)調(diào)控政策。“如果深圳房價過高、上漲過快，不僅包括人才在內(nèi)的居民難以安居，而且影響到了整個深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍，深圳將會根據(jù)因城施策的原則，果斷采取措施。”他說。

喬恒利還表示，深圳將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，嚴(yán)格控制投資投機(jī)需求，積極增加普通商品住房供應(yīng)，引入房地產(chǎn)誠信體系改革監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范市場秩序，確保市場平穩(wěn)和有序運(yùn)行。

此外，有媒體透露上海樓市瘋狂表現(xiàn)已引發(fā)監(jiān)管層注意，二套房貸或?qū)⑹站o。