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聚焦上市房企“去庫(kù)存”版圖： 地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)面臨裂變

導(dǎo)讀

從上市公司盈利能力上看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)類業(yè)務(wù)面臨銷售規(guī)模增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期瓶頸，同時(shí)也面臨著盈利能力下滑的窘境。主要是隨著行業(yè)逐步度過供不應(yīng)求的黃金時(shí)代，疊加地價(jià)的高企，地產(chǎn)行業(yè)尤其是小房企的利潤(rùn)空間正不斷壓縮。

本報(bào)記者 何曉晴 廣州報(bào)道

“房企主要資產(chǎn)為存貨，過往五年上市房企存貨占比超過60%，存貨包括現(xiàn)樓、開發(fā)產(chǎn)品、樓盤等。” 平安證券分析師王琳認(rèn)為。

2月26日，有接近恒大地產(chǎn)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近年來(lái)，為了更好的去庫(kù)存，該公司土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)也作出了相應(yīng)的調(diào)整和改變 。

在中央層面上，今年以來(lái)，多部委已召開工作會(huì)議，且不少會(huì)議內(nèi)容涉及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的表態(tài)，其中國(guó)土部更是在會(huì)議上提出“戰(zhàn)略上堅(jiān)持持久戰(zhàn)，戰(zhàn)術(shù)上打好殲滅戰(zhàn)”的部署，圍繞去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)，找準(zhǔn)接口，全力攻堅(jiān)。

同時(shí)來(lái)自地方政府、上市公司等多個(gè)層面的動(dòng)向也越發(fā)明顯。

三四線城市去庫(kù)存壓力集中

而地方層面，多地政府紛紛落實(shí)跟進(jìn)去庫(kù)存政策，其中包括農(nóng)民工市民化，同時(shí)支持新市民購(gòu)房需求成為地方政策的主要著力點(diǎn)，具體措施則包括稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼以及完善住房制度改革等多個(gè)方面。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015 年末，全國(guó)商品房待售面積 7.2 億平米，值得注意的是，該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑是已竣工未銷售的商品房屋建筑面積，但不包括在建未建的部分。

其中，57.5 億平米庫(kù)存中將近 51%為住宅，約29 億平米，商業(yè)占22%次之，盡管從量上來(lái)看，住宅庫(kù)存位列第一，但從去化情況來(lái)看，住宅去化周期約 2.6 年，遠(yuǎn)好于其他性質(zhì)的庫(kù)存，辦公樓及商業(yè)庫(kù)存消化需超過 10 年。

此外，社科院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，辦公樓、商業(yè)等非住宅類業(yè)態(tài)消化庫(kù)存的壓力更大。

另?yè)?jù)中指院報(bào)告，庫(kù)存按已拿預(yù)售證但未售出計(jì)來(lái)測(cè)算去化周期，截至2015 年11 月末，一二線城市庫(kù)存消化時(shí)間已縮短至10 個(gè)月左右的合理水平，但多數(shù)三四線城市可售商品住宅消化周期基本在 20 個(gè)月以上。

此外，銀河證券跟蹤的16個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)也表明，截至2015 年末，從商品房空置率情況來(lái)看，二三線城市均超過25%，遠(yuǎn)高于一線城市的18.4%。由此可見，我國(guó)去庫(kù)存的壓力主要集中在三四線城市。

對(duì)此，有資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基本面較差的三四線城市庫(kù)存量較高，去化周期長(zhǎng)，部分城市如蚌埠、溫州、南通、德陽(yáng)、鄂爾多斯等庫(kù)存去化需20個(gè)月以上。

“源頭是，一些地方對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴；一些城市將城鎮(zhèn)化變成了造城行動(dòng)；一些城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足；人口聚集能力不足；居民支付能力不足。”對(duì)此，該人士稱。

銀河證券分析師李軍表示，行業(yè)整體營(yíng)收增速放緩、毛利率水平持續(xù)下降，2015 年前三季度ROE 水平僅 6.9%，創(chuàng)近幾年新低。從資產(chǎn)負(fù)債表看，主要呈現(xiàn)了三個(gè)特點(diǎn)，一是存貨大幅攀升， 存貨周轉(zhuǎn)率降至歷史低位，二是負(fù)債持續(xù)攀升，凈債務(wù)與歸母權(quán)益的比值達(dá)到 1.44，三是貨幣資金創(chuàng)歷史新高，達(dá) 5334 億元。

相比之下，根據(jù)CRIC TOP100 房企銷售排行榜上榜企業(yè)情況來(lái)看，按銷售額2015年CR20、CR50及CR100均有所提升， 其中CR100 為39.64%，相比2014年上升了近2個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度最大。

2015年，萬(wàn)科以超過2600億元的銷售額雄踞榜首，市占率約 2.98%，相比2014年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，市占率超過2%的有三家，另外兩家分別是恒大及綠地，銷售額均在2000億以上，在1%與2%之間的有4家，分別為萬(wàn)達(dá)、中海、保利及碧桂園，銷售額在1000億-2000億之間。

地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)面臨裂變

“自2013年開始，恒大已經(jīng)著手布局全國(guó)一線城市土地儲(chǔ)備，相繼在深圳和北京拿下地塊。目前土地儲(chǔ)備的比例一線城市已經(jīng)占據(jù)50%左右。二線城市的土地布局也是極力靠近該城市中心區(qū)。以前是距離城市中心區(qū)五公里，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)是接近中心區(qū)兩公里左右，更加靠近城市剛需源頭。”上述接近恒大人士透露。

李軍表示，種種現(xiàn)象表明，民營(yíng)企業(yè)為主的房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革實(shí)際已經(jīng)在“市場(chǎng)的手”的作用下悄然開啟。

這一點(diǎn)從地產(chǎn)新開工、投資走低、拿地回歸一二線主要城市、行業(yè)集中度提升、業(yè)績(jī)分化加劇、超過60%的A股房企提及轉(zhuǎn)型就可以看出。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，迄今房地產(chǎn)板塊142家房企中提到轉(zhuǎn)型的多達(dá)91家，超過一半。

此前，2011 年人大提出“十二五”期間新建3600萬(wàn)套保障性安居工程（“保障房”）的目標(biāo)，使全國(guó)覆蓋面達(dá)到20%左右，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，“十二五”期間累計(jì)開工超過近3900萬(wàn)套，基本建成近2800萬(wàn)套，超額完成目標(biāo)。

但與此同時(shí)，部分地區(qū)產(chǎn)生了空置的現(xiàn)象，國(guó)家審計(jì)署日前發(fā)布的審計(jì)結(jié)果公告顯示，有5個(gè)省已建成的5.75萬(wàn)套保障房閑置，主要集中在江西、河南、吉林、湖北及貴州，主要是因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)由政府主導(dǎo)，從而產(chǎn)生需求錯(cuò)配，比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)未跟上導(dǎo)致無(wú)法入住，選址偏遠(yuǎn)出行不便導(dǎo)致需求冷淡等。

李軍認(rèn)為，庫(kù)存壓力較大的主要是 90-144平米及高端產(chǎn)品，城市之間也有差異，因此在庫(kù)存及新增供給結(jié)構(gòu)上面臨裂變。

“根據(jù)西南財(cái)大的報(bào)告，空置率按建面呈現(xiàn)出倒U形的特點(diǎn)，90-150平米住宅空置率超過 25%，而小于90平米及大于150平米住宅空置率相對(duì)較低，不到20%，這個(gè)現(xiàn)象與我們的觀察結(jié)果非常一致，相比剛需首置及非首次改善性市場(chǎng)，首改及高端住宅市場(chǎng)或許面臨更大的去化壓力。” 李軍表示。

其預(yù)計(jì)，圍繞“去庫(kù)存”需求端可能的政策包括繼續(xù)下調(diào)首付比例、稅費(fèi)減免、戶籍制度改革、農(nóng)民工市民化等，但戶籍與住房制度改革及農(nóng)民工市民化需要長(zhǎng)效機(jī)制的配合建立，無(wú)法一蹴而就，可能需要時(shí)間，而貨幣政策空間收窄，供給側(cè)改革更是一條比較長(zhǎng)的路。

“我國(guó)1.69億外出農(nóng)民工中，僅有1%在城市置業(yè)，這部分人口存在巨大的潛在需求，我們認(rèn)為農(nóng)民工市民化是未來(lái)樓市周期繼續(xù)向上的真正驅(qū)動(dòng)力所在，但這并不是一蹴而就的，需要配套長(zhǎng)效機(jī)制的加速完善。” 李軍如是說(shuō)。