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不同城的不同境遇 房企財報背后“去庫存”方法論

袁益

本報記者 袁益 上海報道

僅從財務報表數據來看，在剛剛過去的2015年，一線城市的房地產銷售情況整體不錯，不過利潤率在逐步下降。而在三四線城市板塊，仍面臨城市庫存積壓、銷售困難等諸多壓力，這也是一些規模較小的房產公司業績難言景氣的重要原因。

不同城，不同境遇

從近期披露業績快報的整體情況來看，立足一線城市的上市房企和二三線城市的上市房企，業績呈現較為明顯的分化趨勢。

以上海為例，受益于上海地區強勢的房地產市場，陸家嘴（600663.SH）去年三季度報告顯示，公司去年三季度盈利11.27億，較2014年同期上漲了14.21%，同時根據三季報顯示，公司三季度末在天津地區的住宅物業在售面積為34.56萬平方米，上海地區的住宅物業在售面積為11.55萬平方米。

然而在一線城市之外，局面則截然不同，尤其是一些區域性的房地產上市公司，業績承壓格外明顯。

根據深耕三線市場的鐵嶺新城（000809.SZ）的年度業績預告中顯示，公司預計2015年虧損1.6億-2億，而公司2014年全年還實現盈利2877.18萬元。

而除了鐵嶺新城之外，此前已經披露年報的，目前僅在新疆所存有的投資性房地產的中房股份（600890.SH），公司年報雖然顯示盈利，但是扣非后凈利潤仍虧損1750.58萬。公司在年報中指出，由于公司投資性房產的繼續出售，導致存量繼續下降。目前僅有子公司新疆公司所存1.5萬平方米存量投資性房地產。且報告期內，公司未有新增土地儲備和新開工項目，房地產主營業務面臨經營困境。

值得注意的是，如果從福建省的幾家房地產上市公司的業績快報來看，情況則普遍相對良好，而從業績快報來看，實達集團（600734.SH）、泰禾集團（000732.SZ）、中國武夷（000797.SZ）等多家公司均預告盈利。而根據公開資料顯示，目前泰禾集團在銷售的項目為27個，陽光城35個、正榮集團36個。

不過，進一步觀察上述預計盈利的福建省房地產公司后發現，公司的盈利和二三線城市的房地產項目的關聯度并不高。其中，根據實達集團的業績預告顯示，公司之所以扭虧為盈，主要原因在于公司在2015年12月30日轉讓了福建實達信息技術有限公司100%股權，同時因轉讓信息公司股權公司喪失了對長春融創置地有限公司的控股權，該交易事項合計產生了約1.9億元左右的投資收益。

而中國武夷的盈利，根據其業績快報中顯示，主要則是因為公司 2015年度減持惠泉啤酒股票 326.26萬股，產生收益約4000萬元，占公司預計的2015年度合并報表歸屬于上市公司股東的凈利潤 26%-32%。而在業績預告中因會司房地產項目開發進展順利，項目數量明顯增加而盈利大增的泰禾集團，其目前主要的發力點也集中在一二線城市。公開資料顯示，整個2015年，泰禾集團除了在杭州有一處項目外，其余項目均集中在一線城市。而在2016年1月，泰禾還和信達地產合作開發上海新江灣城地塊。

整體財報堪憂

作為2015年上半年業績回溫的房地產行業，目前已經陸陸續續公布了自己的年報或者業績預告。WIND數據同時顯示，目前市場上共有89家上市房企交出了自己2015年全年的年度報告或者業績預告，不過，從目前已經完成披露2015年年報的房地產行業7家上市公司情況來看，全部實現盈利，其中增長率最高的為美好集團（000667.SZ），公司去年全年實現盈利4.8億元，較去年同期增長了468.5%。除此之外，中房股份（600890.SH）凈利潤也較上一年增長了190.37%，九鼎投資（600053.SH）凈利潤較上一年增長了279.28%。

值得注意的是，盡管首批披露年報的7家上市公司全部實現盈利，但是和上半年回溫局面有所不同的是，從上述89家通過各自年報、業績預告或者三季報預告的上市房企中的整體情況來看，總共有46家公司業績出現了不同程度的下滑，甚至虧損。

根據WIND數據顯示，截至2月22日，國內A股市場上共有90家房地產上市公司公布了自己2015年全年業績預告，其中出現21家上市公司業績預計出現首虧，3家出現續虧，17家預減以及5家略減。除此之外，業績預增的上市房企則有19家，10家扭虧以及1家續盈、11家略增。

而在出現首虧的21家上市房企當中，根據WIND的統計數據顯示，下降幅度最為明顯的為天津松江，其業績下滑幅度將達到5203%。而根據公司2015年年度預告顯示，經財務部門初步測算，預計2015年年度經營業績將出現虧損，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6.8億元左右，而公司去年同期的凈利潤為1332.44萬元。

“2015年沒有新項目完工，均為尾房項目，造成2015年結轉的房地產項目收入比較少。”公司在業績預虧公告中指出。

而除了目前業績下滑幅度最大的天津松江之外，上市房企中業績預計虧損額度最高的是中華企業（600675.SH），預計虧損24億元至25億元。公司在預虧公告中指出，公司布局的二、三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，采取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。

二三線城市尋找新支撐

各地房地產去庫存與中央層面的去庫存思路一脈相承，更是各有特色。

比如，福建省發布的《關于化解房地產庫存的若干意見》中提出的八條去庫存措施中包括商辦用地可以改住宅以及計劃收購或租賃商品房作公租房等多手段來消化庫存；而山東省則提出建立購租并舉的住房制度，發展跨界地產；江西省南昌市日前正式出臺文件，全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率，預計今年將惠及400余家房地產開發企業。

實際上，二三線城市當前所面臨房地產市場低迷的現狀，多位業內人士也均對21世紀經濟報道記者表達了自己的觀點，“在二三線城市開發的樓盤過多，去庫存周期較長，與需求無法匹配，因此普遍面臨銷售壓力，進而拖累了上市公司的業績，而去庫存則成為了二三線城市，乃至四線城市接下來所關注的重點。”上述顏先生告訴21世紀經濟報道記者。

根據此前國家統計局數據顯示，2015年前三季度，房屋新開工面積下降12.6%，房屋竣工面積下降9.8%，房地產開發企業土地購置面積下降33.8%，土地成交價款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，作為房地產市場前端的四個典型指標同時出現負增長，這是歷史上從來沒有過的。而出現這種現狀的主要原因便是樓市高企的庫存。

由2015年興起的房地產去庫存的呼聲，在進入2016年開始更加高漲。

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部日前聯合出臺的房地產交易環節契稅、營業稅的優惠政策2月22日起正式實施。截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政包括降低稅費、鼓勵農民進城購房、推進異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

“通過各地的去庫存進程開展，能很好地對這些公司在二三線城市布局形成有力支撐。”上述券商人士接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“而且預計在兩會前后會有更多去庫存的政策可能會出臺，房地產板塊也將迎來新的投資機會。”