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樓市去庫存期待政策組合拳

□本報記者 劉麗靚

規格頗高的“全國城市工作會議”將于近日召開，市場關注的焦點包括城市規劃、城市基礎設施建設、城市公用事業運營等。其中，對于去庫存等方面或給出一定的解決思路。業內人士認為，房地產市場進入新一輪去化周期，圍繞去庫存可能會有一系列鼓勵住房消費政策出臺，包括給予財稅支持、鼓勵農民工買房等，未來房地產價格走勢將進一步分化。

庫存升投資降

國家統計局數據顯示，10月末，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。

易居研究院數據顯示，在其監測的35個城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中，廣西北海的存銷比數值最高，截至10月為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。

巨量庫存嚴重拖累了房地產投資增速。1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比增長2%，增速比1-9月回落0.6個百分點。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點。9月，全國房地產開發投資8266億元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7個百分點。其中住宅投資5645億元，同比下降1.6%。今年以來，房地產開發投資和住宅投資單月同比已連續三個月下跌。

“今年房地產投資增速已經很低，明年房地產投資將進入負增長，去庫存已成為重要任務。”新城控股集團副總裁歐陽捷表示，2000年以來，商業新開工面積累計超過20.4億平方米，近四年新開工每年遞增2億平方米，商業地產也面臨去庫存的形勢。

寬松政策將繼續加碼

今年以來樓市多項重磅政策出臺。央行多次降息降準，包括住房公積金異地貸款，不動產登記制度，戶籍與住房改革等也已經在穩步推進中。地方政府也采取了公積金政策調整、二套房首付放寬等多種措施。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，對于房地產去庫存，要想打一場“殲滅戰”，需要政策予以支持，一是個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；二是財稅政策加大支持力度，取消二手房交易營業稅，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續寬松，繼續降準降息；四是棚改拆遷補貼，以貨幣為主、實物為輔。

房地產價格走勢分化

對于房地產市場未來走勢，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示，在城鎮化以及按揭貸款等政策的推動下，房地產銷售形勢正在回暖，今年一季度城鎮商品房銷售面積同比負增長9.2%，1-10月同比正增長7.2%，隨著需求的持續增加以及存貸款利率降至最低，房地產市場有望回暖，但這種回暖主要集中于一線城市，房地產投資增長持續下降的態勢有望明年上半年結束。

東北證券認為，房地產價格走勢的分化明顯：一線城市的土地供應緊縮，房價受供需影響會有進一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。其他二線城市和三四線城市面對供過于求的局面，房價將繼續下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國房屋銷售面積會有一定程度提高，城鎮家庭平均住房面積會隨著二孩預期有所提升。