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公司稱，土地評估值是村民單方提出，無法判斷意圖

憑借在深圳的土地儲備和開發潛力，康達爾(000048)吸引了一眾資本狩獵。至今，牛散林志、地產商京基集團圍繞康達爾的股權爭奪仍余波未了。而日前披露的一宗塵封30年的訴訟，讓康達爾位于深圳沙井的土地所有權蒙上陰影，將該公司推向了輿論的漩渦。

據了解，原告深圳市沙井上寮股份合作公司(以下簡稱“上寮公司”)向法院訴求，要求確認1983年與康達爾簽訂的《征地協議書》無效，并判令康達爾返還占用的615.19畝土地。

這起訴訟也引來深交所發出《關注函》，其中該案中訴求將這幅逾600畝的土地估值為500萬元，讓深交所極為關注，要求康達爾解釋“是否涉嫌低價收回上市公司資產”。對此，康達爾在日前披露的回復中稱，原告上寮公司單方面估值并在起訴狀中提出請求，公司依照起訴狀內容將原告訴求予以披露。公司無法判斷原告是否存在涉嫌低價收回上市公司資產、侵害上市公司股東利益的動機和意圖。

大批村民旁聽案件

該案11月26日下午在寶安區法院開庭。證券時報記者在現場注意到，沙井上寮村來了不少村民旁聽，占據了將近一半的旁聽席位。

根據康達爾11月9日披露的訴訟公告，康達爾1983年7月8日與當時的沙井公社上星大隊簽訂《鳳凰種雞場征地協議書》，約定由康達爾征用上星大隊轄區內的615.19畝土地。

上寮公司向深圳寶安區法院提起訴訟，認為當年《征地協議書》約定“本協議書由甲乙雙方簽約后，上級部門批準之日起生效”，但至今上級部門尚未就康達爾征用上述土地作出批復；即使涉案協議已經生效，但由于康達爾沒有按時支付補償費，涉案協議也已按照約定自動終止；而涉案土地是上寮村村民集體土地，涉案協議沒有經過上寮村民會議表決通過，補償費明顯過低，侵害了村民集體利益，依法應認定為無效。上寮公司提出訴求：確認1983年簽訂的《征地協議書》未生效，并請求判令康達爾將占用的615.19畝土地返還給原告，價值人民幣500萬元。

康達爾代理律師表示，原告認為該協議未經上級部門批準，與事實不符，上級部門實際上已經對土地征用作出批復，而且被告也按時支付了全部征地補償款。至于補償費用過低的問題，則要看按照何標準計算，畢竟征地時被告屬于國有企業，而原告是集體單位。代理律師表示，原告稱涉案協議沒有經上寮村民會議表決通過，但是征地行為發生在30多年前，而村民委員會組織法1998年才出臺，因此當年簽訂協議不存在經過村民會議表決。此外，代理律師提出，該合同已經超出訴訟時效。

原告代理人對被告提供的證據在真實性、合法性與關聯性方面均提出多項質疑。但這塊面積逾600畝的土地的準確坐標，原告代理人并未能向法庭提供，也不太清楚涉案地塊現在的土地性質。而1983年雙方簽訂的征地協議原件也未能在法庭上提供。

原告指出，當時簽訂協議時約定土地用于農業用途，其懷疑被告通過非正規手段辦理了國有土地使用權證，接下來還準備提起行政訴訟。代理律師表示，希望法庭能夠支持原告訴求，而上寮村民則明確表態一定會進行集體抗爭。當日下午，法庭并未當庭作出宣判。

沙井項目開發存疑

今年以來，牛散林志、地產商京基集團圍繞康達爾的股權爭奪輪番上演，而這些資本聚集康達爾正是看中了其在深圳的土地儲備。因此，針對這場對康達爾影響巨大的官司，深交所在11月24日發出《關注函》，要求康達爾披露1983年《征地協議書》的主要內容、雙方對協議的實際履約情況及證明材料、涉案土地現況和歷年公司財報對上述地塊的披露情況。

就沙井地塊價值500萬元，深交所給予特別關注，要求披露“涉案土地返還價款500萬元的確認依據以及是否涉嫌低價收回上市公司資產、侵害上市公司股東利益”。

12月1日，康達爾披露的回復函稱，1983年7 月，公司(前身寶安縣養雞公司)與沙井公社上星大隊簽訂了《鳳凰種雞場征地協議書》，該協議所征用的土地用于興建鳳凰種雞場。依據《征地協議書》內容，雙方約定公司付給沙井公社上星大隊征地補償費共計20.94萬元，青苗賠償費按照實際雙方另行協商解決。而公司已在1983年9月至1985年2月付清上星大隊征地補償費、荔枝樹補償及遷墳費用。

就這塊面積逾600畝的土地現況，康達爾表示，涉案土地是公司名下擁有并辦理了土地使用證和房地產權證的三塊土地。其中，寶府國用字(1992)0400137 號地塊因已部分開發建設，其土地使用證已由政府收回存檔，并給公司更換為房地產證。目前，上述土地的地上建筑物為部分雞舍、工業產房和員工宿舍，大部分處于出租狀態。

寸金寸土的深圳，為何涉案的600畝土地估價僅僅500萬元？對深交所的提問，康達爾表示，“涉案土地返還價款人民幣500萬元”系原告方上寮公司單方面估值并在起訴狀中提出的請求，公司依照起訴狀內容將原告訴求予以披露。公司無法判斷原告是否存在涉嫌低價收回上市公司資產、侵害上市公司股東利益的主觀動機和意圖，客觀上是否導致侵害上市公司股東利益的情形須視法院的判決結果而定。

值得注意的是，本次涉案的土地正是2011年12月康達爾發布的《公司重大合同公告》中提到的沙井福永土地。當年11月30日康達爾分別與深圳市規劃國土委坪山管理局就該公司位于坑梓街道的兩塊土地，以及寶安管理局就該公司位于西鄉街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開發簽訂了《收地補償協議書》。根據上述協議，康達爾就坑梓、西鄉收地業務將獲得現金補償8.26億元。

上述合同公告稱，西鄉項目緊鄰前海中心區，沙井項目(沙井福永土地)位于商業中心區，具有較大的區位優勢。且西鄉項目地價按基準地價繳納、沙井項目也有部分按基準地價繳納，具有較大的成本優勢。康達爾當時估計，上述項目總建筑面積超過100萬平方米，總銷售面積超過90萬平方米。根據業內人士的估測，這兩個項目未來將為康達爾帶來超過200億的潛在利潤。

土地涉案，或將給康達爾的沙井項目開發帶來不確定性。證券時報記者 康殷