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趙毅

去年廣州最大“舊改”項目廣鋼新城一口氣推出11宗地塊，引來各路房企競相爭奪，這當中不僅有像保利、中海這樣的本土大鱷，也不乏深振業、金融街、北大資源等外來“過江龍”。

時至今日已一年過去了，《中國經營報》記者實地探訪了位于廣州荔灣區的廣鋼新城，工地現場已是一番熱火朝天的景象，遠處中海和金融街項目即將推出第二期，然而隨著推土機的轟鳴聲，有一塊地卻顯得格外冷清，記者看到，夾在北大資源與保利之間的深振業AF040131地塊尚未有動工跡象，為何拿地超一年尚未動工？是不看好廣州市場還是另有原因？

首秀廣州遲遲未動

“這邊是北大資源，那邊是保利，中間沒開工這塊就是深振業的地了。”一位工地上的工作人員向記者介紹。他所指的這塊地與北大資源地塊只有一路之隔，周圍用藍色的膠板隔了起來，還是一片荒地。從現場情況來看，深振業是廣鋼新城目前唯一一家尚未動工的房企。

這還要從去年9月說起，廣州土地交易市場推出13宗地掛牌出讓，其中來自深圳的深振業房地產開發有限公司(以下簡稱“深振業”)以20.3億元競得廣州市荔灣區芳村AF040131號地塊使用權，樓面價為18254元/平方米。據了解，該土地總面積約為2.85萬平方米，為住宅用地。值得一提的是，這是深振業首次在穗拿地，在經過幾輪“廝殺”終于成功進入廣州房地產市場。

截止到目前，廣鋼新城共推出11宗地塊，吸引來了華發、保利、葛洲壩、金融街、北大資源等房企進駐。從合富輝煌(中國)市場研究中心數據來看，于去年拿地的項目已開售的包括中海花灣壹號及金融街融穗華府，成交均價分別為30526元/平方米和每平方米28000~32000元。合富輝煌(中國)市場研究中心數據分析，廣鋼新城樓盤售價已顯著高于原區域板塊主流價格，2012年~2015年原芳村板塊主流成交總價分布情況來看，近4年主力成交均價在2萬元/平方米以下，成交主力總價在100萬~200萬元，廣鋼新城目前在售均價3萬元/平方米，在售產品主力總價250萬~350萬元。然而，一個新城的誕生，意味著未來該區域將有超300萬平方米供應。

這無疑加大了周邊樓市競爭壓力，合富輝煌首席市場分析師黎文江在接受記者采訪時表示，深振業首次進入廣州，對本地的市場缺乏了解，只有抱著觀望的態度慢慢開發。“深振業這樣的外來房企之所以不急于開發，出于在本土還未形成中海保利這樣的品牌效應，如何建立買家的信心是一個問題。另一方面，隨著開發時間的延后，政府的財政投入及公共配套逐步完善，或能提升樓盤價格。”黎文江說道。

深振業董秘彭慶偉在接受記者采訪時表示，“應該很快就會動工。”而據深振業2015年半年報顯示，截止到上半年深振業共有16個項目儲備，其中有10個項目屬于籌備階段，位于廣鋼新城項目并無具體開工時間。為何不積極開發？或許與其自身的發展不無關系。

業績爬坡

據官網顯示，深圳市振業(集團)股份有限公司是深圳人民政府國有資產監督管理委員會直管的國有上市公司，目前是深圳市國資委旗下最大的房地產上市平臺。除在深圳大本營外，其在惠州、湖南、西安、天津、廣西等多個城市亦有布點。

自上市以來，房地產開發一直是深振業主營業務。年報顯示，2015年上半年，深振業累計實現營業收入20.2億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤2.58億元，經營活動產生的現金流量凈額達-6.3億元。截至上半年，總資產數額約117.7億元，同比增0.15%，歸屬于上市公司股東凈資產約4.23億元，同比增2.42%。在其主營業務當中，房地產業毛利率為33.7%，同比降5.72%，雖然營業收入比上年同期增311.53%，與此同時，營業成本比上年同期增350.38%。

翻看其2014年年報，深振業完成營業收入23.28億元，同比減少49.49%；歸屬上市公司股東凈利潤為5.08億元，同比減幅達27.02%。記者梳理了深振業自2009~2014年6年間的年報，自2009年開始，營業總收入18.5億元，歸屬上市公司股東凈利潤3.26億元，總資產72.7億元。

而此數據在2010年則表現為營業總收入23.4億元，歸屬上市公司股東凈利潤4.81億元，總資產85.7億元。對比2014年，深振業營業收入及凈利潤并無穩定增長，而是有所下降。換言之，近6年時間深振業業績增長有限。

有分析師指出，在近幾年房地產市場快速發展周期中，深圳國資系房企發展一直緩慢，部分企業盈利微薄甚至徘徊在虧損邊緣。在地產金融資深評論員黃立沖看來，房地產本身是一個高度需要市場化的行業，帶有國資背景的地方房企普遍存在著效率低下，由于受政府影響，考慮更多的不是業績。

資料顯示，截至2014年末，深振業的資產負債率為64.14%，這些數據雖然在一定程度上表明深振業財務相對穩健，但在業界看來，卻更多的缺乏進取，因為在強調高杠桿的房地產領域，這就意味著資本騰挪空間小。

發展受困

日前，深振業在最新披露的《投資者關系記錄表》中表示，公司目前并未參與城市更新項目的開發，但一直在積極關注城市更新計劃。

年報顯示，2014年深振業土地投資28.9億元，新增土地儲備總建筑面積31.15萬平方米，其中，深圳公司土地投資20.3億元，競得廣州廣鋼新城地塊，補充了在一線城市的土地儲備。天津公司土地投資5.55億元，競得濱海新區東區地塊。西安公司土地投資2.83億元，競得世博大道地塊。湖南公司支付土地拆遷款0.22億元。

相關分析師表示，深振業其實一直以來的業績鎖定性都不佳，主要是過于謹慎的作風制約了銷售情況，同時因土地市場升溫、競爭加劇使其拿地難度加大，這使得深振業的土地儲備嚴重欠缺，導致其發展緩慢、甚至過于保守。

“實際上觀察在深圳的一些房地產發展歷史，相對自由、鼓勵創新的地產公司，容易做大規模。而此類國資系的房企，在土地儲備和項目開發方面，似乎優勢并不存在。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

這一點在其銷售方面也得到了體現，深振業2015上半年累計實現合同銷售面積12.50萬平方米，合同銷售金額13.57億元，結轉銷售面積15.71萬平方米，結轉銷售收入19.84億元，回籠資金13.90億元。2014年，深振業實現新開工面積66.82萬平方米，竣工面積58.91萬平方米。

與同屬于國資委旗下管轄的央企中海地產的發展相比，相去甚遠。2014年中海營業額為1200億港元，同比增長45.5%；凈利潤282.1億港元，同比增長21.7%。“地方房企由于其定位和機制原因，注定了其無法發展壯大。而中海這種央企脫離了地方的影響，有產品優勢和融資優勢，自然會做得好。”黃立沖對記者表示。

重組未有具體時間表

自2013年起，外界就紛紛猜測，深圳國資整合的步伐在加快，而在上市房企中，深振業無疑是最有可能成為深圳國資委整合地產業務的A股上市平臺。這源于深圳市屬國有企業在召開的2013年度資本運作工作會議上提出，深圳將通過加強頂層設計，提升上市公司市值和資產證券化率，并推進以上市公司為平臺的資源整合和資產重組工作。而彭慶偉在接受記者采訪時表示，對于改革重組并無具體時間表。

雖然深圳國資整合在明顯提速，深振業成為地產業務整合平臺的可能性也很大，但從深振業本身的發展來看，近年來卻并不突出。有分析師直言，深振業的財務狀況會直接導致其資金使用效率低下，融資能力不強，制約其進一步發展。

在上月底投資者關系活動記錄中，對于回答深振業將成為深國資旗下房地產平臺的傳言有何看法時，公司方面回復稱，目前未收到任何消息或通知。公司目前面臨規模較小的問題，公司也期待以改革為契機謀求進一步的發展。

值得一提的是，深振業換帥風波尚未平息，今年8月公司董事長李永明因個人原因提出辭去所任公司董事、董事長等相關職務。據消息稱李永明因涉嫌嚴重違紀被組織調查，這又為重組蒙上了一層陰霾。

從市場的角度，嚴躍進認為，深振業資產重組需要辯證地看待，“這樣一個資產重組的節奏應該是比較快的，這方面值得期待，這和其地產開發業務相對專業、上市平臺較好的態勢有關。當然，資產重組過程中，如何快速實現業務轉型，走輕資產的路線，還是需要繼續探索的。”