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一線城市頻現“地王” 國企稱雄土地市場

林小昭

就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。

一二線“地王季”

11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現場競標，12家房企、數輪爭奪，最終由信達以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價4.9萬/㎡，若扣除20%保障房面積后，實際樓板價超過6.1萬/㎡，刷新了上海住宅樓板價新紀錄。

此前一天(24日)，北京的天空星星點點飄起了雪花，但土地市場卻熱浪滾滾。當日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得，總價68.63億元。據測算，兩地塊樓面價分別達到約18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超過區域在售樓房價格。

根據中原地產研究部統計，今年北京土地市場成交額已達到約1920億元，超過2014年全年1916億元的歷史成交紀錄。剩下的最后一個月里，北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額超2000億元幾成定局。

“全是地王！”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，今年北京成交的土地中，有9宗成交樓面價超過5萬元/㎡，25宗樓面價在3萬元/㎡以上。目前一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下，已普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。

張大偉說，雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此多的“地王”集中出現，未來房價很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/㎡的情況下，未來住宅產品“豪宅化”難以避免。

實際上，當前土地市場大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如，南京將于本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價已超出該區域“前地王”樓面價，為此周邊多樓盤都已暫停加推，待新“地王”出來后伺機漲價。

11月20日的新一輪杭州土地拍賣會上，拱墅區橋西板塊和下城區文暉板塊的樓面價又被刷出了新高。其中，橋西拱宸橋單元宅地被金地以16842元/㎡摘得，文暉單元宅地則被朗詩以18479元/㎡斬獲。

為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾個，最多不超過20個，占全國城市的比例相當之小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。

也就是說，對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。

國企稱雄

那么，到底是誰在拿高價地？張大偉說，現在在一二線核心城市拿地的企業主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。這其中，尤以央企和地方大國企為甚。今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地，其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得。

例如，23日成交的石景山交通樞紐M、N地塊，經過多輪激烈競價，最終以35.4億元被北京老牌國企華遠地產奪得，樓面價格達到28697元/㎡，溢價率高達121%。據現場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠、碧桂園、首創、金地商置等在內的12家房企競逐。競拍一開始，城建、華遠、碧桂園三家房企相繼發力，當報價喊到了32.5億時，碧桂園率先退出了競拍，華遠和城建這兩家北京國企繼續爭奪。最終，經歷96輪激烈報價，華遠才得以拿下該地塊。

同一日，華潤聯手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。24日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得。雖然有諸多房企參與競標，但連續兩天北京土地市場最終的勝利者均為國企，這也正是今年北京土地市場的一個縮影。

在上海，雖然比例沒有北京那么高，但國企拿地也超過了一半。統計顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨或主導聯合摘得，占比達56%。

例如25日奪得新江灣城地塊的信達地產，可謂真正底厚錢多。作為中國信達資產管理公司集團內的唯一房地產開發業務運作平臺，得益于信達資產強大的金融背景，信達地產擁有獲取低成本資金的天然優勢。有評論稱，25日的競拍，就像“有錢人”遇到了“錢本身”。

“他們才是真正的土豪，所以我們即使輸了，也輸得光榮。”與信達廝殺到最后一刻的福建上市房企泰禾集團相關人士說。

張大偉說，現在一線城市的土地市場正進入到寡頭時代，市場交易變成“豪門的游戲”，不僅外地中小房企進京、進一線城市的難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場，隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企成為土地市場的主力軍。