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原標題：20.9萬/平米樓王土地成本價僅611元/平米 樓王的尷尬：恒盛受累長三角庫存？

上海徐匯區新房報價紀錄近日被刷新了。日前，網上房地產信息顯示，由恒盛地產(00845.HK)所開發的尚海灣，其11號、12號樓部分房源最高20.9萬元/平方米的報價，已獲得房管部門申批通過。

只有600多元/平方米的樓板價，與該樓盤最近新推出的房源價格之間的價差，達到了驚人的300多倍。不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優勢的實力項目，恒盛地產的業績表現卻并不穩定。

300多倍差價

上海市徐匯區近日誕生了新的樓王。最高20.9萬元/平方米的價格，創下了徐匯區新房銷售對外報價的最高紀錄。

網上房地產信息顯示，尚海灣新推出的兩號樓共有90套房源在售，其報價區間在11.1萬元-20.9萬元/平方米之間。此前該樓盤的9號和10號樓，其報價還在10萬元/平方米左右；而位于北塊的這兩號樓部分房源對外的報價，已經較之前翻了一番。

值得注意的是，徐匯樓王的銷售價格，與其土地成本價格之間存在不小的價格懸殊。

據恒盛地產公布的數據，尚海灣的土地樓板成本價格只有611元/平方米。與11、12號樓最高20.9萬元/平方米的最高報價相比，目前獲批部分房源的售價，是其最初土地成本價格的342倍。即使是目前最低11.1萬元/平方米的報價，其銷售的報價與其所公布的土地成本價的比例，也達到了181倍。

尚海灣所在的區域，此前并非傳統意義上的豪宅區。然而在上海舉辦世博會之后，受益于徐匯濱江地區基礎設施的改造和投入，加之臨近浦東世博園區，該樓盤的價格也隨之節節攀升。

不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優勢的項目，恒盛地產的業績卻并不太理想。

今年八月份，恒盛地產曾向投資者發出了一份盈利警告。據恒盛地產半年報，公司上半年取得擁有人應占虧損9.96萬元，應占虧損較去年同期增加了3.5倍。

對于盈利不佳的原因，恒盛地產方面解釋，這主要是由于今年六月之前公司沒有新項目完工并交付使用，期內的銷售收入只有往年已完工的項目的尾盤房源。缺乏可銷售的優質項目，致使恒盛地產上半年的銷售收入只有342億元，較去年同期大幅下降了85.4%。

業績的忽上忽下，對此恒盛地產董事局主席程立雄也在半年報中坦陳，房地產行業的變化，給恒盛的資金流動性帶來很大的壓力。

“在推進京、滬、南京等一二線市場重點項目的同時，我們也在想辦法降低負債總額，優化債務結構?！背塘⑿郾硎?。

被指業績不穩

擁有明顯成本優勢的項目，公司的業績卻做不上去，其原因何在？

分析人士指出，這與恒盛地產的布局有一定關系。“對上海和長三角的依賴太重了。近幾年長三角因庫存量大，給開發商造成很大壓力。而在上海的布局中，對尚海灣的業績依賴又過重?！币晃徊辉妇呙姆治鰩熣f。

據恒盛地產今年的半年報，公司在長三角、環渤海和東北等12個城市，共有28個開發的項目。雖然今年內上半年恒盛在12個城市擁有1440萬平方米的土地儲備，但上海在其業績中所占的比重卻相當高。

恒盛地產的半年報顯示，上海項目占公司上半年業績約46%，長三角其它城市占到了其業績約43%。去年上半年該公司八成的收入都來自上海，今年上海可銷售項目數量的下降，使得項目銷售均價由去年上半年的約1.4萬元/平方米，降到7800元/平方米。

除了銷售均價出現寬幅擺動，恒盛的財務狀況還出現了另一個景象：上半年收入出現了大幅下滑，十月份的銷售額又出現大幅增加。幾個月的時間里，恒盛地產的業績發生了不小的起伏。

據恒盛地產披露的十月份業績，公司十月份實現銷售額約14.5億元，環比九月增加了134.4%。受益于十月業績的增加，恒盛前十個月的業績，也來了一個大逆轉。“前十個月47億元的銷售額，較去年同期增加了43%?！焙闶⒌禺a公司秘書鄭家恒表示。

業績在幾個月里忽上忽下，對于恒盛地產的不穩定，國際評級機構也表示了憂慮。業績的穩定性待考的同時，負債也被第三方機構認為是給恒盛地產帶來壓力的另一層原因。

恒盛地產公布的財務信息顯示，至上半年，恒盛地產的資本負債比率約153%。標普分析師認為，恒盛地產依靠不斷增加借款和借款展期來維持運營，標普認為這種業務模式不具有可持續性。

據標普的研究報告，至今年六月底，恒盛地產的短期債務總額約為230億元人民幣，而當時公司不受限制的現金余額只有2.05億元。

標普估算，恒盛明年僅用于利息的支出就將超過30億元。去年恒盛的銷售額只有40億元，而今年前十個月的銷售額也只有46億元。

“考慮到該公司持續的債務增長，及銷售執行疲弱、現金余額較低，以及債務和利息支出不斷上升，借款人對于借款展期可能變得更加謹慎。這可能會進一步加劇恒盛地產的惡性循環。”標普在研究報告中稱。