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在這場席卷整個行業的風暴面前，連大中型房企都無法逃脫爆雷的命運，小型房企就更別想著獨善其身了。

近日，穆迪將粵系小型房企方圓地產的展望，從“穩定”調整至“負面”。

穆迪給出的評級理據，歸結起來為疲軟的市場條件以及舊改項目的潛在延期。

值得一提的是，方圓地產的短債壓力并不大，賬面上的現金短債比為6。不過，從其有息負債規模以及融資成本來看，方圓地產的債務風險也不小。

另外，方圓地產的業績表現不佳，2021年上半年歸母凈利潤首次出現虧損。再加上其“明股實債”現象嚴重，值得高度關注。

展望“負面”，舊改專家銷售不佳

3月7日，穆迪將方圓地產的評級展望從“穩定”調整為“負面”，并確認其“B2”的企業家族評級和“B3”的高級無抵押評級。

穆迪表示，鑒于市場情緒疲軟以及舊改項目啟動的潛在推遲，方圓地產的銷售額和信用指標將在未來6-12個月內出現惡化。

資料顯示，方圓地產起家于廣州地區，是當地非常低調的城市更新運營商，創始人為方明。

2006年之前，方明帶領方圓集團，打起“文化地產”的大旗。

不久之后，方圓集團欲奔赴資本市場，為此做起了全國化的鋪墊，陸續在多地拿下項目。

功夫不負有心人，方圓地產的上市申請終于通過聆訊，眼看就要登陸資本市場。然而時運不濟，方圓地產遭遇到了2008年金融風暴，上市計劃泡湯。

時至今日，方圓地產認為嘗到資本市場的盛宴。

而在缺少了資金的扶持下，2013年，方圓地產開始收斂戰線，聚焦廣東一省。2017年，方明更是明確表示要深耕大灣區、專注廣州區域城市更新領域。

不過，從其土儲方面來看，方圓地產主要以廣州及其周邊城市為主，尤以三四線城市居多，項目利潤空間并不占優勢。

另外，方圓地產專注舊改項目，其投資回收周期較長，同時受政策影響較大，收益和開發進度的不確定性較大。

這一情況，正與此次穆迪的評級理據相吻合。

2018年，當很多房企提出千億目標時，方圓地產卻定下了一個低調的目標：500億元。

然而，到了2021年，方圓地產的全口徑銷售額只有246.7億元。

短債壓力不大，但發債利率、融資成本高企

評級機構對于房企的評級調整，一般情況下，首先會反應在其美元債表現上。

不過，此次評級調整，對于方圓地產的美元債來講，應該影響有限。

數據顯示，方圓地產目前存續1筆美元債，存續規模3.4億美元，將于2023年7月27日到期。

也就是說，短期內方圓地產的美元債壓力并不大。

近年來，方圓地產的負債水平緩慢攀升，已高于行業平均水平。

截至2021年上半年，方圓地產總資產為488.49億元，總負債362.42億元，資產負債率74.19%。

不過，從債務結構來看，方圓地產的問題也不是很大。

數據顯示，截至2021年上半年，方圓地產的流動負債有218.5億元，其中一年內到期的短期債務合計9.57億元。

相較于短債規模，方圓地產流動性不錯，其賬面上的貨幣資金有59.61億元，是短期債務的6倍，壓力不大。

但是，這并不能表示，方圓地產就一定能夠高枕無憂了。

首先，方圓地產的有息負債規模為141.1億元，帶息債務比為39%，規模不小。

雖然在有息負債中，方圓地產主要以長期有息負債為主，短期償債壓力不大。但是，從融資成本來看，方圓地產并不占優勢。

例如，上文提到的那筆美元債，票面利率高達13.6%，這個利率在整個行業內幾乎都是最高了。

再如，方圓地產存續1筆境內債，存續規模9.18億元。而這筆境內債，票面利率高達10%。

兩筆債券的利率，遠高于發行時行業的平均票息7.34%。而這一情況，反應了資本市場對于方圓地產的信用資質和償債能力還是抱有一定的保守態度的。

這一情況，最終也反應在了方圓地產的財報上面。

數據顯示，截至2021年上半年，方圓地產的財務費用高達2.4億元。而2019和2020年，該指標分別為5.42億和2.56億元。

如此之高的融資成本，勢必會對方圓地產的盈利空間形成嚴重侵蝕。

歸母凈利潤為負，存“明股實債”嫌疑

果然，從業績上看，2021年上半年，方圓地產出現嚴重滑坡，其歸母凈利潤-3369.95萬元，首次出現虧損。

上文提到，方圓地產專注于城市更新領域。而舊改項目的最大優勢，就是能拿下低成本的土地。

然而，拿地成本再低，也未能阻擋住方圓地產的歸母凈利潤虧損。

一個很重要的原因，還是因為方圓地產的舊改項目，主要集中在三四線城市。

曾經，因棚改等政策紅利，粵港澳大灣區的三四線城市是房企積極搶灘的“紅海”市場，方圓地產自然不愿意落于下風。

然而，自去年以來，房地產市場行情日漸低迷，三四線城市項目銷售去化面臨較大壓力。

尤其是舊改項目，更是成為了去化老大難。

由此可見，方圓地產將面臨真正的難題。

值得注意的是，方圓地產還有“明股實債”的嫌疑。

近年來，方圓地產的合作項目方式增多，其合聯營企業往來款及少數股東權益規模增長較快。尤其是少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

數據顯示，截至2021年上半年，方圓地產少數股東權益為66.51億元，占所有者權益的53%，較2020年末增長17%;少數股東損益卻僅有5894.12萬元，較2020年末大幅減少9成。

再加上擔保金額的高企、民間借貸糾紛的頻頻爆出，種種跡象表明，方圓地產的壓力，并沒有賬面上那么輕松。