導讀：
在房地產的盛宴里，誰切得了最大的蛋糕?本文分析了房價構成，以便更好地理解房地產市場的利益主體、激勵機制以及各自的行為模式，并有助于判斷房市的博弈結構和趨勢。
摘要：
1
從宏觀層面看，2014年，土地出讓金和房地產相關的稅收占房地產銷售額的85.8%;從中觀城市看，2015年，土地出讓金和稅收的占比56.8%;從微觀上市企業看，2015年，土地轉讓金和稅收占房價的56%。
2
1999-2015年，國有土地出讓金從514億激增至3.25萬億，增長63.3倍，占地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5個房地產特有稅種稅收合計從1207億元飆升至1.38萬億，十年間增長11倍，占地方財政本級收入之比也從10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6個房地產業相關的稅種稅收合計從1028億元上升到7294億元，增長7倍。2014年6種稅種稅收合計占地方財政本級收入的比重為9.61%。地價和房地產相關稅收占商品房銷售額已達8成。
3
1)將房價分解為土地轉讓金、稅收、建安成本、公司毛利，通過計算北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州11個城市2014、2015年的房價構成，發現土地和稅收成本占比從2014年的51.6%上升到2015年的56.8%;2)建安成本各地差別不大，不是各地房價差距的主要原因;3)通過回歸分析發現，土地價格顯著影響房價。
4
拿地成本占房價4成以上，稅收占比約13%，政府這兩項收入之和占房價的6成左右。隨著地價上升，上市房企的營業收入中成本占比上升，利潤占比下滑，繳稅略有下滑。
5
受益于土地財政，地方政府是房價上漲的最大受益者，占6-8成;由于地方政府對土地財政的依賴，天然追求土地出讓收入最大化;客觀看待過去幾十年土地財政為中國城鎮化融資的歷史貢獻，但也要正視地價推高房價、拉大財富差距等負面作用;土地財政難以持續，出路在于建立房產稅、消費稅、個人所得稅等地方主體稅，這涉及深層次的經濟乃至政治改革，不動產實名制和金融實名制是現代國家治理的基礎。
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目錄：
1
1.1 1999-2015年土地出讓金增長63.3倍，2015年占地方財政本級收入39.2%
1.2 2004-2014年5種房地產特有稅收增長11倍，占地方財政本級收入之比從10.2%上升至18.2%
1.3 2004-2014年6種房地產相關稅收增長7倍，2014年占地方財政本級收入之比9.61%
1.4地方政府獲得房地產行業收入的80%
2
2.1房價分化嚴重，建安成本差別不大
2.2土地成本增速高于房價增速，推高房價
2.3房地產稅費占房價比重平穩，約為2成
2.4政府所得占房價的比重大約為6成，企業毛收入占比3到4成
3
3.1行業層面看，房價中拿地成本占4成，土地成本與稅收約占6成
3.2企業層面來看，房企凈利占營收比重低且在下降，土地成本持續攀升
正文：
政府所得切掉房價奶酪的6-8
從宏觀上看，2014年，土地出讓金和稅收占房價的比重達8成以上，歷史平均為61.7%;從中觀上看，2015年土地出讓金和稅收占房價的6成左右;從微觀上來，2015年政府所得也大約占房價的6成左右。政府所得在房價占比高是不爭的事實。
1
地價和房地產相關稅收占商品房銷售額已達8
2014年，全國商品房銷售額為87281億，土地出讓金和11種相關稅收65599億，地價和房地產相關稅收占商品房銷售額達84.2%。1999年-2015年，國有土地出讓金從514億增至3.25萬億，增長63.3倍，占地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。5個房地產特有稅種稅收合計從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間增長11倍。占地方財政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。這6個房地產業相關的稅種稅收合計，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計占地方財政本級收入的比重為9.61%。
1.1 1999-2015年土地出讓金增長63.3倍，2015年占地方財政本級收入39.2%
1999-2015
1999年城市住房制度改革后，國有土地使用權出讓收入增長速度大幅提升，1999年為514億元，2001年即達1296億元，到2014年已經達到4.26萬億，2015年雖降至3.25萬億，但復合增長率仍然達29.6%，占地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%.
1.2 2004-2014年5種房地產特有稅收增長11倍，占地方財政本級收入之比從10.2%上升至18.2%
目前涉及房地產業的稅種有11個，其中5個稅種為房地產行業所特有，包括房產稅和城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅。5個房地產特有稅種稅收合計從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間暴漲11倍。占地方財政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。
1.3 2004-2014年6種房地產相關稅收增長7倍，2014年占地方財政本級收入之比9.61%
除房地產行業特有的稅種外，土地財政還包括6個與房地產相關的稅種。這6個稅種無法直接獲取，但可以從分項目中間接獲取。包括教育附加費、城市維持建設稅、房地產企業營業稅、房地產企業所得稅、房屋轉讓個人所得稅和印花稅。這6個房地產業相關的稅種稅收合計，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計占地方財政本級收入的比重為9.61%。
1.4地方政府獲得房地產行業收入的80%
地價和房地產相關稅收占商品房銷售額已達八成。
2014年國有土地使用權出讓收入和11個房地產相關稅種稅收占當年全國商品房銷售額的84.2%，僅僅考慮國有土地使用權出讓收入和5個房地產特有稅種稅收，也占到當年全國商品房銷售額的74%。
2
土地出讓金和稅收占房價的6
我們抽取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個城市進行中觀城市層面房價構成的核算。房價分解為以下4個部分：樓盤建設成本(建安費用)、土地轉讓費、政府稅收(不區分征收對象)、企業毛收入(不考慮企業財務成本、人員成本等)。我們計算發現，2015年，土地成本占房價的40.1%，稅收成本占16.7%，建安費用占比11.1%，企業毛收入為30.1%，土地成本加稅收成本占房價的6成左右。
2.1房價分化嚴重，建安成本差別不大
房價分化嚴重，建安成本差別不大，建安成本的差異不足以解釋地區間房價的巨大分化。
2014年北京、上海、深圳的房屋均價分別為37416元/平方米、30591元/平方米、26559元/平方米，2015年分別為36750元/平方米、33067元/平方米、35072元/平方米，均超過3萬元/平方米。2015年，廣州、杭州、天津、南京房屋均價在15000-20000元/平方米之間;武漢、重慶、成都房屋均價介于5000-10000元/平方米，除深圳外，其他地區房屋均價變化較小。考慮到房地產開發的周期，我們用2013、2014年的建安成本分別作為2014、2015年的樓盤開發成本。從成本上來看，各地差別不大，位于1300-2400元/平方米區間內，而且兩年變化不大。
2.2土地成本增速高于房價增速，推高房價
土地成本增速高于房價。
考慮到房地產開發周期，我們將上一年的土地出讓價格作為下一年房價的成本，即將2014年的土地出讓價格作為2015年房子的土地成本。2015年，11城市房價的平均漲幅為3.8%，深圳的漲幅為32.1%，而相應的2014年土地出讓價格的平均漲幅為26.4%，深圳的漲幅為135.6%，土地成本的增速遠高于房價，是房價的重要推動因素。
土地成本占房價的比重增加。
在11個城市，2014年土地成本占房價比例的平均值為34.2%，到2015年比例上升為40.1%，深圳更是從40.1%上升到71.5%。
土地成本推高房價。
我們將房價增速對土地價格增速進行回歸后發現，擬合線的斜率為0.18，這就意味著土地價格每提高一個百分點，房價就提高0.18個百分點，回歸的R2(擬合優度)為0.64，表明土地成本上漲對房價上漲解釋力很強，房價上漲的絕大部分可由土地價格的上漲來解釋。
2.3房地產稅費占房價比重平穩，約為2成
房價中另一個重要的組成部分是稅費。我們把房地產相關的11種稅收歸為土地稅和營業稅，兩者之和為房地產相關稅費。土地相關稅收約為土地出讓金的15%，營業稅約為房價中扣除土地轉讓金、土地稅費和開發成本之后的25%。
2015
一線城市土地稅費上升，北京、上海、廣州、深圳的土地稅費分別從1450.5元/平方米、996.6元/平方米、1099.8元/平方米、1597.5元/平方米上升為2183.6元/平方米、1560元/平方米、1557元/平方米、3764元/平方米，增速分別為50.5%、56.5%、41.6%、135.7%;2014年，北京、上海、廣州、深圳土地稅費占房價比例分別為3.9%、3.3%、5.9%、6.0%，到了2015年，比例上升為5.9%、4.7%、7.9%、10.7%。
房相產相關稅費占房價比例平穩，約為房價的2
2014年稅費平均占房價的17.3%，2015年平均為16.7%，保持平穩。
2.4政府所得占房價的比重大約為6成，企業毛收入占比3到4成
政府所得占房價的比重大約為6
我們將土地出讓金和政府稅收加總，計算出2014年政府所得占比平均為51.5%，2015年為56.8%，呈上升趨勢。分地區來看，深圳的上升幅度最大，從2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。
企業毛收入占比3
2014年，除去政府所得和建安成本的企業毛收入平均占比為36.6%，而到了2015年，這一比例下降為32.0%。
3
行業房價分解顯示，拿地成本占房價4成以上，稅收占比約13%，政府這兩項收入之和占房價的6成左右。隨著地價上升，上市房企的營業收入中成本占比上升，利潤占比下滑，繳稅略有下滑。
3.1行業層面看，房價中拿地成本占4成，土地成本與稅收約占6成
2015年，通過加總企業數據進行行業層面數據的估計，從整個房地產行業來看，拿地成本占房價4成有余，稅收(不含進入成本部分)約占13%，凈利潤約占7%，政府通過賣地與稅收可獲得房價的56%。
我們使用2015年利潤表的數據分析整個行業的房價結構。營業稅金及附加一項的數據缺乏，我們按照萬科與保利的平均水平10%來估算。由于近幾年地價上漲，我們按照地價占營業成本48%來測算房價結構。
2015
政府獲得的地價和稅收收入占當年房價的56.05%。房價分解結果顯示，2015年，營業成本占房價比重最高，為71.62%，其中拿地成本占房價的43.23%，開發建設及其他成本占房價的28.39%。占房價比重第二高的是稅收(不含進入成本的稅收)，約為12.82%，包含2.82%的企業所得稅和10%左右的營業稅金及附加。政府獲得的地價和稅收收入占當年房價的56.05%。房企獲得當年房價占比7.11%的凈利潤。房企財務費用占當年房價比重小為2.21%。包含銷售費用、管理費用、資產減值損失的其他項占房價的比重為6.24%。
3.2企業層面來看，房企凈利占營收比重低且在下降，土地成本持續攀升
隨著近幾年地價的持續上漲，上市房企的營收中，營業成本占比不斷上升，凈利潤占比則出現下降，受利潤影響，繳稅占比略有下滑，財務費用占比變化不一。
我們選取房地產行業中一直以房地產開發與經營或房地產銷售作為主營業務的六家大中小型上市公司來進行分析，分別是萬科、保利地產、張江高科、萬業企業、天房發展、棲霞建設。
房企營業成本占營收的比重高，且仍在上升。
大部分房企營業成本占比保持在60%至70%之間，2013年之后占比出現上升勢頭，到2015年，中小房企如張江高科、萬業企業、天房發展、棲霞建設的上升幅度達15%以上，而大型房企萬科、保利地產只有5%左右。
營業成本中的大頭是土地成本，近兩年占營業成本的比重不斷提升。
從公布地價數據的萬科和金地集團來看，拿地成本平均占營業成本4成左右，2013年以來這一占比大幅上升，萬科從38%上升至55%，金地集團從31%上升至65%。
六家房企平均凈利潤占比從2010
具體來看，大型房企萬科、保利地產的凈利占比穩定在10%至15%之間，而中小型房企總體呈下行趨勢。
2015
從2003至2007年，平均而言上市房企繳稅占營業收入比例從9%上升至15%，而后保持15%的水平直到2015年下滑至13%。較特殊的張江高科在2014年繳稅大幅上升，但2015年也有所下降。
各上市房企的財務費用占比較分化，大企業財務費用較低，小企業財務費用較高。總體趨勢是2008年之前上升，2008年之后下降，但保利地產和張江高科近幾年財務費用上升。萬科和保利地產的財務費用保持在1%左右，其他房企3%到5%不等，張江高科2010年之后財務費用在15%以上。
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