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二手房交易營改增后稅率或翻倍

別急！買賣二手房稅收優惠仍在

本報記者 張智 北京報道

“出手要快，營改增之后，可能房價漲得越高，稅繳得越多！”

隨著國稅總局局長王軍“‘營改增’首次涉及自然人繳納增值稅征管，個人二手房交易納入征管范圍中”的表態，二手房市場像被點燃的爆竹，一下炸開了。

3月17日早上，《華夏時報》記者在朝陽區不動產登記中心看到，里面擠滿了人。據工作人員介紹，年后辦理過戶手續的人數相較之前大大增加。

根據政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實“營改增”。談及“營改增”方案，王軍表示，國稅總局將會同財政部，盡快公布“營改增”實施方案，最快有望于全國兩會后就提交審定。住房持有滿兩年后可免征的營業稅，在變成增值稅后，或將由5%的稅率變為11%后向個人征收。但目前透露出來的方案中，具體到個人，營改增會對個人二手房交易產生什么影響，在具體政策尚未出臺的情況下，尚難下結論。

過戶的人群中，不少因為“避開了多繳稅”的政策而暗自欣喜。不過，據《華夏時報》記者了解，稅負增加的情況或將不會發生。增值稅或將延續營業稅的優惠政策。而優惠政策過期，購房時繳納的增值稅在賣房時或將允許被抵扣。

增值稅來了

3月17日，朝陽區房產交易中心人頭攢動。大屏幕上的紅色排號數字跳動得似乎格外慢，一個阿姨拿著217的排號票，隔兩分鐘就要看一眼大屏幕。

這里每天8點40分放排號票，但職業中介和有耐性的人們總是6點多就排著隊等待了。房產交易中心的忙碌和擁擠已經不是第一天了。自從新年以來，幾乎是一個政策出來，就帶來一波二手房買賣熱浪。然而，和此前“降低房地產交易契稅、營業稅，持有兩年以上過戶免營業稅”的利好不同的是，此次營改增，更像是“加稅”的方案。擔心買賣房多繳稅讓持觀望態度的買房者也坐不住了。增值稅的消息出來后，北京市二手房一周網簽5936套，環比增長25.8%，同比增長241.9%。

這樣的擔心并非杞人憂天。按照建筑業的增值稅率，二手房交易要繳納11%的增值稅率，而營業稅的稅率僅5%。按照這個稅率計算，無論征稅主體是買房者還是賣房者，交易成本都會有所提高。不過，由于具體政策尚未出臺，稅負是否真的會有變化還未知。不動產業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率。如果按照稅負必須降低的要求來看，則很可能適用3%的征收率。業內人士介紹，稅制改革政策設計時，是要保證平穩過渡。原來營業稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規增值稅的辦法，后續再慢慢調整到常規增值稅征收辦法；要么通過配套其他政策的調整，保證整體稅負不會有太大變化。

此外，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

稅收優惠繼續

“營業稅的優惠政策會延續。”業內人士告訴《華夏時報》記者。

財政部辦公廳主任、新聞發言人歐文漢在3月8日也明確，為進一步減輕企業稅收負擔，營改增全面推開期間，擬對稅收優惠政策原則上予以延續，對特定行業采取過渡性措施，確保所有行業稅負只減不增。

“營改增從十年前就開始設計政策，每年都會對行業數據進行采樣、測算，政策設計初衷就是整體行業綜合稅負大體不變。”北京某區地稅局相關負責人表示。

王軍也直言，“前幾天還和財政部部長樓繼偉商量，打算再建議給一個行業新增一項過渡政策，以更好地確保該行業稅負只減不增。”

目前，二手房交易共需繳納8種稅，即營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。 在國家房地產“去庫存”的宏觀背景下，此前已有一系列政策出臺，利好樓市。

中國人民大學財政金融學院教授朱青表示，優惠政策會延續，甚至稅負會下降。按照規定，增值稅法規定不經常發生增值稅納稅義務的單位和個人，從事增值稅的銷售活動，就要按小規模納稅人處理，小規模納稅人的征收辦法就是3%的征收率，和營業稅沒有太大的變化，相比原來的5%還有所下降。

不過，南京財經大學經濟系主任周紹東認為，“營改增”之后不大可能實行“一刀切”的政策。“營業稅都是按照5%征繳，但是增值稅不同，增值稅是對這個房子的增值部分進行征稅，每個房子根據房型不同、房齡不同增值部分不能一概而論，我認為營改增可能會對房子進行分檔次、分類別征稅。”周紹東表示。

不過，二手房交易營改增后，個人綜合稅負成本是升是降，則需要等待相關細則出臺后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。“預計個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太大的變化。”業內人士表示。