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22家房企去年銷售1.1萬億 上市公司開始重視庫存
來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間:2016-01-15 12:10:49

截至1月14日,據(jù)中原地產(chǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示,22家房企2015年合計(jì)銷售11477億元,平均同比上漲23.2%,其中同比漲幅超過50%的有4個(gè),低于30%的則有13家企業(yè)。

“大部分企業(yè)完成了年度銷售任務(wù)”,有業(yè)內(nèi)人士向記者直言,在一線城市和熱點(diǎn)二線城市重點(diǎn)布局的房企,盤面相對(duì)健康,庫存管理可控。尤其在深圳市場(chǎng),借助于房?jī)r(jià)飛漲,深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元,同比上漲116%。

不過,部分押寶三、四線城市的房企日子則不見得好過,僅地價(jià)就在走下坡路,對(duì)企業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)有很大影響,減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的同時(shí),回款緩慢,對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流造成重壓。

正如一位房企高層所示,“表面上業(yè)績(jī)似乎不錯(cuò),但是市場(chǎng)壓力并不小,高端項(xiàng)目利潤(rùn)雖高,但競(jìng)爭(zhēng)激烈,中低端產(chǎn)品線則受到城市布局市場(chǎng)存量制約,這些因素對(duì)企業(yè)去年的經(jīng)營(yíng)模式造成了很大沖擊”。

銷售業(yè)績(jī)飄紅

從年度銷售業(yè)績(jī)具體完成情況來看,有9家房企銷售業(yè)績(jī)同比上漲超過30%,包括深圳控股、恒大、首開股份等房企,而多數(shù)房企銷售額同比增長(zhǎng)率在30%以下。另外,恒大、中海、碧桂園銷售額超過1000億元,恒大更是跨進(jìn)了2000億元陣營(yíng)。

值得一提的是,富力前8個(gè)月完成銷售額291億元,同比下滑12%。在2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉表示,鑒于近期內(nèi)地股市波動(dòng)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性,把2015年合約銷售目標(biāo)略作調(diào)整,由600億元稍降至約 550億元或與去年持平。但面對(duì)同樣的外部環(huán)境,中海地產(chǎn)卻在中期業(yè)績(jī)會(huì)上宣布上調(diào)今年的銷售目標(biāo)——它們將全年合約銷售目標(biāo)由1680億港元上調(diào)到1800億港元(約合1483億元人民幣),最終則完成了1530億元的銷售額,這與富力地產(chǎn)最終完成544億元銷售業(yè)績(jī)形成了鮮明對(duì)比。

張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市分化現(xiàn)象致使企業(yè)銷售任務(wù)完成率分化也異常明顯。以深圳控股為例,今年深圳房?jī)r(jià)率先回暖并大幅上漲,在深圳擁有銷售物業(yè)的開發(fā)商為集團(tuán)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例較大,而反觀在三、四線城市下重注的房企甚至出現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)同比下滑現(xiàn)象。

不過,隨著全國(guó)房地產(chǎn)政策的全面寬松,市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,與去年連續(xù)下跌的銷售均價(jià)相比,20家標(biāo)桿房企的銷售均價(jià)從今年4月份起,已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。富力也曾表示,一線城市項(xiàng)目的售價(jià)明顯恢復(fù),北京、天津和廣州多個(gè)大型項(xiàng)目的平均售價(jià)均達(dá)到或超過去年的水平。

重視庫存管理

實(shí)際上,多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,借助于一線城市房?jī)r(jià)的快速回升,開發(fā)商業(yè)績(jī)得到拉動(dòng)。鑒于此,房企在一線城市的推盤意愿更強(qiáng),庫存管理和釋放節(jié)奏合理,這也將成為房企是否能完成年度任務(wù)的重要支撐。

以龍湖地產(chǎn)為例,2015年全年,龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額545.4億元,超額完成全年目標(biāo),同比增長(zhǎng)11.2%,合同銷售面積則為424.3萬平方米。銷售回款率依舊維持90%以上高位。具體來看,2015年全年,龍湖在全國(guó)23個(gè)城市實(shí)現(xiàn)銷售,分區(qū)域看,西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南以及華中區(qū)域銷售金額占全年銷售額比例分別為27.9%、25.7%、36.5%、8.9%及1.0%,其中,長(zhǎng)三角及華南區(qū)域占比提升,令集團(tuán)的全國(guó)化布局進(jìn)一步均衡。

有接近龍湖地產(chǎn)人士向本報(bào)記者透露,如果對(duì)這種表現(xiàn)追根溯源,實(shí)際龍湖早已統(tǒng)一思想,將庫存累積視為“癌癥”,著力去庫存減負(fù)擔(dān):在集團(tuán)層面,強(qiáng)化供銷存管理,上線存貨管理系統(tǒng)。地區(qū)項(xiàng)目層面,不斷調(diào)研仍購(gòu)買、觀望客戶、入住業(yè)主需求,精準(zhǔn)提升物業(yè)、園林等配套服務(wù),通過產(chǎn)品增值激活銷量。龍湖把它稱之為“庫存綻放”。

事實(shí)上,在行業(yè)內(nèi),龍湖是最早重視庫存管理的房企之一。2011年,龍湖就提出“把存貨當(dāng)癌癥看待”的口號(hào)。次年年中,龍湖壓縮開工量,數(shù)量達(dá)300萬平方米。之后數(shù)年市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng),但龍湖一直保持穩(wěn)定供貨量,銷售額也平穩(wěn)有升。

搜索龍湖2013年底、2014年底、2015年中的存貨變化,數(shù)字分別為110億元、103億元、105億元,整體保持穩(wěn)定,其中卻包含著新房源轉(zhuǎn)成存貨,老庫存不斷去化的良性過程。而龍湖亦堅(jiān)決執(zhí)行去庫存戰(zhàn)略,存貨管理系統(tǒng)可線上查閱項(xiàng)目貨齡,對(duì)貨齡較長(zhǎng)的強(qiáng)壓力現(xiàn)房清晰管控,預(yù)警提示。

“越來越多的企業(yè)開始重視庫存管理,產(chǎn)品線研究。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,過去房地產(chǎn)市場(chǎng)不太注重客戶需求的局面正在改變,當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng),銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的重要指標(biāo)。尤其對(duì)上市房企來說,通過降低存貨和控制資產(chǎn)規(guī)模才能達(dá)到加快周轉(zhuǎn)率的目的。而在一般的企業(yè)中,存貨分滯銷和新增兩種,而銷售許可證拿到一年之后仍未銷售的就屬于滯銷存貨,甚至有些企業(yè)要求中低端產(chǎn)品線的項(xiàng)目要3年內(nèi)必須清盤。

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