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國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)高溫不減，同比均明顯上漲并且漲幅擴(kuò)大，2015年以來，從全國住宅用地成交總價(jià)排行前10位來看，北京最多。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者從北京市高價(jià)樓盤成交表現(xiàn)來看，前9月1000萬以上的樓盤銷售額同比增長81%。面對(duì)目前北京地王接連不斷入市的情況，業(yè)內(nèi)人士直言明年放量超過10萬單價(jià)的樓盤會(huì)超過50個(gè)，“面粉貴過面包”的情況已不再是個(gè)別情況，此后北京將不可避免的走上豪宅化之路。

北京已現(xiàn)"遍地地王"現(xiàn)象

樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已成常態(tài)

昨天，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)兩地塊拍賣落槌，國瑞地產(chǎn)以44.96億元總價(jià)，分別配建3.8萬平方米限價(jià)房、4.2萬平方米限價(jià)房代價(jià)競(jìng)得。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算稱，兩地塊樓面價(jià)分別為3.65萬元每平方米和4.3萬元每平方米。據(jù)了解，住宅地塊包括大量的不可售物業(yè)。按照過去北京地王的售價(jià)預(yù)期，地價(jià)占房?jī)r(jià)42%左右，北七家這兩地塊的售價(jià)預(yù)期均價(jià)將在8萬元左右。而根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，北七家區(qū)域主流成交房源均價(jià)在2.5萬元左右，部分靠近地鐵物業(yè)在3萬元左右。二手房成交均價(jià)在2萬元-2.5萬元之間。部分別墅物業(yè)售價(jià)在3萬元左右。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京可供開發(fā)土地絕對(duì)數(shù)量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠(yuǎn)等問題，住宅用地集中供應(yīng)的機(jī)會(huì)將愈加減少，因此這波集中供地也引發(fā)了開發(fā)商的極大關(guān)注。土地價(jià)格的上漲也正在影響樓市，南四環(huán)一家單價(jià)超過4萬元的樓盤遭哄搶，源于項(xiàng)目周邊土地已拍到4萬元。預(yù)計(jì)受土地價(jià)格快速上升的影響，北京房?jī)r(jià)恐怕還將迎來新一輪上漲。

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)查閱據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京年內(nèi)已經(jīng)高達(dá)25宗地塊樓面價(jià)突破3萬。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房?jī)r(jià)很難不受到影響。

未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局

數(shù)據(jù)顯示，北京高端需求近年來一直表現(xiàn)穩(wěn)定。其中，千萬級(jí)豪宅成交套數(shù)近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開盤，及明年入市的豪宅數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。統(tǒng)計(jì)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗地塊樓面價(jià)超過3萬元，其中樓面價(jià)超過6萬元的有5宗、樓面價(jià)超過5萬的有5宗、樓面價(jià)超過4萬元的有11宗、樓面價(jià)超過3萬元的有16宗。這意味著未來房?jī)r(jià)預(yù)期在15萬元左右的至少有10個(gè)項(xiàng)目；售價(jià)挑戰(zhàn)10萬元以上的合計(jì)將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來北京“10萬+”的頂豪項(xiàng)目將達(dá)到50個(gè)。

值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場(chǎng)，因?yàn)槭蹆r(jià)“10萬元+”的項(xiàng)目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競(jìng)建部分，成交地塊中純商住宅的實(shí)際樓面價(jià)超過5萬元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。

對(duì)此張大偉認(rèn)為，北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少。2015年最后兩月，雖然土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)影響已經(jīng)趨弱，但依然會(huì)釋放促漲影響，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)明顯上漲。

豪宅市場(chǎng)“去化”將迎極大壓力

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就目前市場(chǎng)來看，地王頻出的原因一方面是因?yàn)橥恋貎r(jià)格和地塊位置、區(qū)域配套、住宅及土地市場(chǎng)供求直接相關(guān)，同一區(qū)域地王不斷出現(xiàn)，是地王頻出的集中反映；另一方面，高價(jià)土地也反映了開發(fā)商的拿地積極性及市場(chǎng)需求，對(duì)區(qū)域地價(jià)上漲起到一定程度拉伸作用。以花鄉(xiāng)樊家村地塊為例：在競(jìng)價(jià)階段，經(jīng)過73輪角逐，在接下來的競(jìng)建“公共租賃住房”面積階段，經(jīng)過了31輪競(jìng)拍，最終才由中國葛洲壩集團(tuán)競(jìng)得，反映了豐臺(tái)區(qū)土地極具價(jià)值，對(duì)區(qū)域地價(jià)上漲起到一定程度的刺激作用。

長期來看，地王誕生后，開發(fā)商為了保證收益，將開發(fā)高端住宅項(xiàng)目，銷售價(jià)格也將隨著項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)值的提升而上漲，成功的樓盤項(xiàng)目進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)品質(zhì)提升，拉動(dòng)整體板塊價(jià)值，區(qū)域內(nèi)土地、項(xiàng)目也將受益，從而帶來銷售價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

一位對(duì)北京豪宅市場(chǎng)保持長期觀察的人士坦言，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)已接近瘋狂，倘若將已經(jīng)出讓和即將出讓的地王級(jí)地塊算上，北京頂豪市場(chǎng)未來的供應(yīng)將呈現(xiàn)出井噴局面，這對(duì)豪宅市場(chǎng)的“去化”將帶來極大的壓力。隨著近年國內(nèi)“造富”速度減慢，也可以預(yù)見，買得起千萬元以上豪宅的客戶不可能有大的增量。對(duì)于豪宅開發(fā)企業(yè)而言，拿地時(shí)還需理性考慮市場(chǎng)的需求。

另據(jù)媒體報(bào)道，眼下不能速銷的樓盤基本都是豪宅與改善樓盤，后期都有不小的貨量，很多樓盤還沒有過60%的及格線。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此直言道，北京豪宅市場(chǎng)已處于明顯供過于求的局面，明年放量的超過10萬單價(jià)的樓盤會(huì)超過50個(gè)，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。“或許2016年才是真正的考驗(yàn)”。