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房企的服務(wù)業(yè)務(wù)，要多久才能逐步成為利潤(rùn)的重要補(bǔ)充，甚至成為房企的主要利潤(rùn)來源？綠城代建業(yè)務(wù)的培育軌跡或可提供借鑒。

德銀報(bào)告稱，綠城中國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)管理上走輕資產(chǎn)路線的主張符合其自身的發(fā)展策略，是用最小資本達(dá)到擴(kuò)展的有效方法，走輕資產(chǎn)路線的主張可增加綠城每股資產(chǎn)凈值約1.99元。

數(shù)據(jù)顯示，綠城代建毛利高達(dá)50%以上。根據(jù)綠城未來五年規(guī)劃，包括代建業(yè)務(wù)在內(nèi)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。看好代建業(yè)務(wù)的人只是注意到了如今綠城代建板塊的高成長(zhǎng)性和高毛利，很少有人關(guān)注綠城代建業(yè)務(wù)從誕生到成熟的艱辛過程。

代建業(yè)務(wù)的蛋糕不易吃到

資料顯示，截至9月22日，綠城管理集團(tuán)下屬委托管理項(xiàng)目共52個(gè)，總建筑面積1700萬平方米。綠城管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍表示，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額1300億元，代建費(fèi)總收入約45億元。

綠城2015年半年報(bào)顯示，來自項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)及裝修、銷售建筑材料和其他業(yè)務(wù)的總收入有6億元出頭，僅占上半年總收入的5.6%。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南表示，代建業(yè)務(wù)的收費(fèi)通常是根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)和銷售進(jìn)程來完成，一般完成工程只能收到40%，還有60%要靠銷售來實(shí)現(xiàn)。

綠城的代建業(yè)務(wù)始于2010年。一家行業(yè)知名的代理公司上海地區(qū)負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者豎起大拇指，認(rèn)為綠城代建開啟了行業(yè)新領(lǐng)域。曹舟南回憶，當(dāng)時(shí)綠城發(fā)展代建業(yè)務(wù)有一個(gè)契機(jī)：一大批主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)(尤其是制造業(yè)企業(yè))紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，它們?nèi)狈I(yíng)造能力、設(shè)計(jì)能力，綠城恰在這方面非常擅長(zhǎng)。

人們事后才發(fā)現(xiàn)，綠城的代建業(yè)務(wù)并沒有想象中那么容易。在綠城開始代建業(yè)務(wù)后，一些項(xiàng)目傳出了降價(jià)、停工甚至維權(quán)的消息。不知情者往往會(huì)把這些項(xiàng)目所發(fā)生的各類問題歸到綠城身上，這給綠城品牌帶來了拖累。

一家對(duì)代建業(yè)務(wù)有所研究的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總裁說，其實(shí)代建業(yè)務(wù)做起來非常難。代建的一個(gè)特點(diǎn)是能給委托方創(chuàng)造品牌溢價(jià)，缺點(diǎn)就是對(duì)材料掌控、銷售價(jià)格等一系列項(xiàng)目決策缺少話語權(quán)。另一方面，如果代建無法給項(xiàng)目帶來更高的銷售溢價(jià)，委托方完全可以踢開代建公司。兩三年前，宋衛(wèi)平曾對(duì)記者稱，會(huì)對(duì)委托代建方進(jìn)行篩選，但更為關(guān)鍵的還是要用心做好每一個(gè)代建業(yè)務(wù)，不管對(duì)方的施工預(yù)算高低。

在10月19日綠城和投資者的交流會(huì)上，曹舟南表示為解決個(gè)別因?yàn)榇ㄔ斐傻呢?fù)面事件找到了“藥方”，提出建立專門負(fù)責(zé)代建的綠城子品牌，并在開發(fā)板塊不再涉足某些低檔的房子，留出市場(chǎng)空間給代建業(yè)務(wù)。

綠城管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍也透露，綠城代建業(yè)務(wù)，除了之前的設(shè)計(jì)、營(yíng)造、管理等，如今還為委托方提供金融服務(wù)。

短期很難實(shí)現(xiàn)盈利

綠城旗下培育周期長(zhǎng)的不僅是代建，還有綠城服務(wù)和兄弟公司發(fā)展的藍(lán)城養(yǎng)老業(yè)務(wù)。和代建相比，綠城服務(wù)的園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)誕生在更早的2006年。但在綠城服務(wù)很多人眼中，園區(qū)服務(wù)更多有一種公益性質(zhì)。

直到去年彩生活上市，綠城服務(wù)的價(jià)值才被重新發(fā)現(xiàn)。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理吳志華介紹，在綠城服務(wù)發(fā)展的平臺(tái)之上，可以向入駐商戶收取中間服務(wù)費(fèi)。在消費(fèi)金融等板塊，也會(huì)有不錯(cuò)的盈利點(diǎn)。

同樣，綠城的養(yǎng)老服務(wù)，也有美好的發(fā)展前景。健康管理和醫(yī)療，有望在未來若干年成為綠城新盈利點(diǎn)，但短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)盈利。宋衛(wèi)平短信告訴記者，養(yǎng)老的難度和艱辛，盈利的單薄，需要許多年的支持才能獲得成功。

萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖也曾有過類似觀點(diǎn)，認(rèn)為養(yǎng)老板塊的黃金時(shí)代，至少要等20年才能到來。

綠城的經(jīng)歷，對(duì)那些試圖通過發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)，獲取新的增長(zhǎng)點(diǎn)的企業(yè)來說，非常有借鑒意義。在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)鏈上，已經(jīng)傾情投入5到10年的綠城尚且還需要繼續(xù)努力，才能最終讓代建等業(yè)務(wù)成為主要收入來源。而那些剛剛才開始培育服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)，可能需要更長(zhǎng)時(shí)間，才能有穩(wěn)定的可持續(xù)增長(zhǎng)收入。