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它們從商貿財富的最頂端急速落下，從車水馬龍歸于平靜，從商貿業頂流墜入鎂光燈外的沉寂之地。

城市框架拉大的時代巨浪下，這些曾經的功勛批發市場，走至外遷囧途，甚至來不及仔細告別。

這并不是故事的結局。當很多人將目光聚焦于商戶去了哪里時，我們想關注外遷后這些老舊市場的命運。

它們是改為了高端商業綜合體，還是建成了住宅，抑或只是二手車商的暫時棲居地，甚或荒廢閑置?他們如何煥新改造，如何向“史”而生，是否還有機會重返商業舞臺中心?

【汽配批發市場變身農貿市場】

時針剛撥向00：30，天貓交易額攀升至3723億元。

9個多小時后，遙遠的傳統線下，鄭州一家農貿市場開業，選取在“雙11”當天。它從“金水區”和“馬李莊”各取一字，即是眼下的“金馬智慧農貿市場”。

約2萬方體量的新市場開業，牢牢攫取了菜商肉販以及周邊消費者的目光。大V點贊：“陳砦蔬菜批發市場的升級版。”

這個市場姍姍來遲，往西1.8公里開外的陳砦蔬菜批發市場已消失2年，市場所在的馬李莊汽配市場已搬遷空置4年。

這里曾是馬李莊汽配市場舊址。17年前，馬李莊村集體用地建成的汽配市場開業，先后吸引800多家商戶入駐，與路對面的汽配大世界隔路相望。2016年11月，市場搬遷。搬空后的老市場，做何規劃，一直未能落子。老市場等新主人，等得太久。

4年，它等來的不是常人臆想的地產巨頭接盤故事，不是改建產業園區的歸宿，也不是荒廢結局。意料之外的，它圍繞民生，做成了一個農貿市場。

它有做農貿市場的優勢，位居蔬菜市場曾強手環伺、扎堆布局的北環。那是個美好年代，多年前，毛莊蔬菜批發市場、陳砦蔬菜批發市場、萬邦新綠地等北環農貿批發“三強爭霸”。距離最近的陳砦蔬菜批發市場，曾是中原首個蔬菜批發市場，以近十億元年交易額領軍中部城市同類市場，一度擔當鄭州85%蔬菜的供應。

三家于2018年末整體搬遷，但鄭北20多年積淀的產業基礎猶在。老市場商戶出走后，一直漂泊不定，渴望穩定經營地，金馬農貿市場生逢其時，未脫離農貿集聚的鄭北商圈。且周邊1.5公里范圍內，沒有競品市場與之抗衡。

汽配市場改建農貿市場，不僅僅是將閑置土地資源再利用，使昔日明星市場重煥生機，更是為外遷后的市場再造提供參考樣本。

老市場生存錄

老汽配城變身，讓人又驚又喜之余，更將業內目光引向了“批發市場外遷后原址做何用途”的疑問和探討。

一直以來，外界只關注市場外遷后，商戶去了哪里，很少有人關注老市場最終歸宿。

為此，河南商報記者多地實探、用腳丈量，抽樣走訪20多家曾具有行業標桿意義的明星市場，揭開了曾叱咤風云的老市場，在告別熙熙攘攘后的當下生存實錄。

探訪的23家市場，囊括了汽摩配、紡織、建材、水產、配鏡、農產品、洗化、鞋等多種業態，既有如萬客來食品城、緯三路水產市場等在當年外遷掀起巨大轟動的老字號市場，也有天榮汽配城、萬客隆建材城、中原第一城等新晉外遷的市場。

情形A

房企接盤建樓，納入城中村改造

因為多數租賃自城中村集體用地的歷史地情因素，調研的絕大多數市場在商戶撤場后，原址引入開發商，走城改模式，改建為了住宅或者商業，這部分占調查市場高達21%的比例。

這些入主城中村、托起老舊市場改造重擔的，背后不乏保利、康橋、升龍等一線房企的身影。

較早的如嵩山路西建材，隸屬于齊禮閆村，升龍接盤改造后，如今原址成了升龍城;萬邦新綠地隸屬于高皇寨村改造項目，2018年外遷，原址被鄭州雙茂置業有限公司拿得，再深究，雙茂置業背后有深圳康橋產業有限公司及宋革委的投資身影;慶豐糧油市場，與萬邦新綠地同系萬邦集團旗下，原址為劉莊村城中村改造項目，現為保利集團做安置房開發建設;天榮汽配城為柳林村用地，北區今年7月外遷，現址雖空置，但未來將做柳林村城中村改造項目，含安置房、商品房及配套商業;萬客來2015年年底外遷，原址屬于王胡砦城中村改造項目，但因為種種原因至今未落地，原址暫用來建駕校……

它們大致走了這樣一個路徑：曾地處城市邊緣近郊的村莊以較低價格出租土地，用于批發市場建設，隨著城市狂飆突進，近郊逆襲為主城區，物流批發跟不上時代節奏，批發市場逐漸隱沒于歷史巷道，開發商接過歷史遞來的接力棒，拿地建樓，用現代化包裝沒落的批發市場。秋風蕭瑟今又是，換了人間，老市場重煥新顏。

這是時代更新大潮下誰也逃不掉的宿命，曾為鄭州城市化做出貢獻的功勛市場亦找到了體面歸宿。

情形B

原址公共用途，建公園、公交場站、修路、菜市場

原址用作公益公共用途的，也并不少見，比如改建為公交場站、公園綠地、農貿市場、修路，這部分在受訪市場中占比約21%。

老鴉陳電動車市場于2016年底外遷后，原址改為了長興農貿市場，2017年12月投用。這是一家星級標準的公益性農貿市場，中央空調、新風系統、大型拋光磚貼面，單單空調安裝了26排，一個月電費五六萬元。鄭州農貿市場本身缺口極大，建得像高端商場的菜市場，在告別舊市場雨天一身泥的臟亂差形象之外，也助力了菜籃子民生工程。

菜業“扛把子”陳砦蔬菜批發市場2018年外遷后，原址修路，為渠東路擴建;同樣修路的還有紡織大世界，曾盛極一時的紡織批發業霸主，被金水路西延及地鐵5號線站點穿過。

此外，中州大道航海路交叉口的鄭州摩托車，現如今變成了公交場站，黃河食品城北區規劃建設青少年公園。

情形C

引入宜家、迪卡儂、居然之家等巨頭，改建商業綜合體

較為惹人關注的是，傳統批發市場轉型為零售商業綜合體項目，有兩例，堪稱改造典范。一家是位于北三環的原信基建材市場，引入瑞典家居零售巨頭宜家，改造成了宜家家居;另外一家是南三環京廣路的中陸購物廣場，原本經營舉步維艱，后招徠了重量級租客“居然之家”、永輝超市和迪卡儂，一躍成為區域內商業頂流。

迪卡儂為全球最大的體育用品零售商，一年收入超過124億歐元，宜家家居中國28家店2019財年接待1.08億次客流，銷售額157.7億元，居然之家為國內家居建材流通領域頭部品牌……這些商業明星自帶流量，帶給原址的不僅僅是建筑形態的改觀，更是商業模式的顛覆和區域價值的急速提升。

此外，位于京廣路航海路的原京莎鞋世界，也于今年4月，退出鞋業批零，引入舊改之王佳兆業商業，欲轉為購物中心。目前正處于改造和招商階段，未來難以預估，但有佳兆業商業這一得力助手，不會差。

情形D

轉為二手車城、駕校，部分暫時性閑置

另外有意思的是，車行業老板偏愛閑置的老市場，不少舊市場搬空后，轉為了車市或者駕校。

比如，北建材變身為二手車市場，入駐有中鑫之寶、瑞卡名車、壹玖名車生活館、鼎尚品車等，儼然成為二手車薈萃之地;萬邦茶城變為了香山路車城，萬邦新綠地部分區域辟為駕校，萬客來入駐了出租車網約車交易市場及多家駕校，北三環眼鏡市場入駐有機動車檢測點。

其中，部分是地塊規劃未落地前，一些租客利用土地閑置期、真空期進行的租賃開發，并非原址最終歸宿。

比如萬客來，其所在地塊屬于王胡砦城中村改造項目，不過因為種種原因至今未落地。再如萬邦新綠地，隸屬于高皇寨村改造項目。

當然，也有一些處于閑置的老市場，比如南三環汽配城、萬客隆家具城、緯三路水產市場、華淮建材市場、中原第一城、毛莊蔬菜批發市場、天榮汽配城北區、中陸鞋城、中陸洗化城。這部分比例最大，占比43%。

它們要么正處于項目規劃中，尚未落定，眼下只能暫時性空置，要么正在尋找物色合適的接盤方，在開發方到來前寧肯以擱置狀態做審慎處置。

老市場不應長期荒置，如何“向史而生”?

曾經的明星市場，如何在城市更新大潮中“向史而生”，如何拯救這些外遷后急速衰老的重量級商業?

老市場外遷，是迫于其硬件老化、環境逼仄、消防隱患、交通擁堵、發展空間受限等諸多原因。

外遷后的市場，不應成為爛攤子，更不應長期荒置。它曾經作為城市經濟突圍的能量擔當，也應成為存量商業改造典范。

存量商業更新經歷了幾個階段，從大拆大建、推倒重來的“換裝”，到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妝”，再到建筑與商業與人群和諧相處的“共情共生”。

老市場重建，不止是拆舊建新、換裝變臉，更要在城市有機更新的大潮下找尋自己的定位，與城市發展趨向、行業走勢相契合，更考驗操盤者的洞察力、場景重構的創新力。

北京西直門附近的京鹽融園倉庫，將破舊倉庫升級為紅墻綠瓦的優雅辦公院落，極度受科創、文創企業青睞，是革新。

鄭州金三角衣城升級為佳寶金三角女裝市場，只定位中高端休閑女裝，引入了來自杭州的一線品牌資源，為整個火車站服裝商圈帶來新血液，是創新。

京莎鞋世界引入佳兆業商業，轉型國潮主題購物中心，北三環信基建材市場引入宜家，也是創新。

對鄭州深厚商業文化的傳承與理解，對城市舊改修復如新的操盤經驗，對項目周密詳盡的盡調和再定位，對消費趨勢和城市走向的深入洞研，才能賦予項目起死回生的可能。

曾經的明星市場，因為與時代發展節奏錯拍，無奈退出歷史舞臺，但仍然有機會，他們會以另外一種更加奪目的方式，重回商業舞臺中心。(記者 李興佳)