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在一線城市紛紛收緊房地產(chǎn)時(shí)，部分二線城市以及三四線城市房地產(chǎn)政策在進(jìn)一步寬松。目前，即使在部分城市房?jī)r(jià)上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然巨大，這也使依靠房地產(chǎn)收入的地方財(cái)政更加拮據(jù)。

樓市庫存高企累及財(cái)政 三四線城市奇招頻出

針對(duì)樓市去庫存，各地方政府也紛紛出臺(tái)“去化”措施。3月28日，針對(duì)“零首付”風(fēng)險(xiǎn)的爭(zhēng)議，沈陽在近1個(gè)月后發(fā)布了新版新政，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房市區(qū)兩級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)政策;降低二手住房交易稅費(fèi);鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房居住、支持畢業(yè)生及在校生購(gòu)房、土地供應(yīng)減半等22項(xiàng)房產(chǎn)新政。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，財(cái)政壓力空前。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上漲乏力，地方仍寄希望“強(qiáng)心針”來促進(jìn)樓市好轉(zhuǎn)，這也是沈陽此前政策“去化心切”的主要原因。在沈陽上一次出臺(tái)的房地產(chǎn)意見中，明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是沈陽全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，并確定2016年沈陽商品房銷售實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)10%的目標(biāo)。

江西省一位財(cái)政廳人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，從去年、前年招拍掛都掛不出去了。當(dāng)?shù)卦诙愂辗矫娉雠_(tái)了一些去庫存的優(yōu)惠政策，包括降低契稅和其他交易稅，盡管這會(huì)影響財(cái)政收入十幾個(gè)億，但地方還是希望通過這些政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些回暖。

四川宜賓市為去庫存，宣布將全面放開住房補(bǔ)貼政策，至12月31日前，除繼續(xù)執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼200元/㎡的政策外，宜賓還將取消補(bǔ)貼的面積限制。

3月29日，四川省住建廳更是印發(fā)通知，要求各市(州)認(rèn)真梳理，履行相關(guān)法定手續(xù)，保持政策的連續(xù)性，用足用好住房公積金大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”。

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是全球最大的

三四線城市樓市庫存高企還引起經(jīng)濟(jì)分析家的另一個(gè)擔(dān)憂，即房地產(chǎn)泡沫問題。

在剛結(jié)束的博鰲亞洲論壇會(huì)議上，高盛投資的哈繼銘公開發(fā)言認(rèn)為，“(中國(guó))房地產(chǎn)的情況和匯率很類似，就是在所以其實(shí)中國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是已經(jīng)到了下跌的階段了，之所以沒有下跌是我們政策在不斷的推動(dòng)它，包括輿論上的推動(dòng)，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以來買房子，目的當(dāng)然很直接的就是穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)金融，但是我覺得這些措施可能都是過渡的注重了短期的利益，短期的穩(wěn)定，它可能是以更長(zhǎng)期的不穩(wěn)定為代價(jià)的。”

“因?yàn)槲覀冎乐袊?guó)其實(shí)房?jī)r(jià)是很貴的，大家都說香港房?jī)r(jià)貴，是香港房?jī)r(jià)是貴，但是香港的房?jī)r(jià)收入比在全世界來看它是處于除大陸以外它是最高的，它是15.6倍，那么紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍，日本東京只有8倍，你知道中國(guó)深圳是多少嗎?28倍，上海和北京也都是超過香港的，所以有很多人說香港是世界上泡沫最大的，我覺得不是，是中國(guó)房地產(chǎn)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)是泡沫最大的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于全球的。”

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，哈繼銘是用房?jī)r(jià)收入比來說中國(guó)房地產(chǎn)泡沫最高，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)收入比不是一個(gè)很好的測(cè)算房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。他表示認(rèn)同哈繼銘說的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是全球最大的，但泡沫主要不是在高房?jī)r(jià)的一二線熱點(diǎn)城市，而是在天量庫存的三四線。

第一，從房?jī)r(jià)絕對(duì)值而言，中國(guó)很多一線城市和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值已經(jīng)超過了很多國(guó)際大都市。

馬光遠(yuǎn)在其個(gè)人微信公眾號(hào)上發(fā)表文章指出，

第二，房?jī)r(jià)高不等于泡沫大。泡沫的破滅一是需求疲弱，二是金融杠桿。

在中國(guó)的一線城市和熱點(diǎn)城市，住房需求在中國(guó)完成真正的城鎮(zhèn)化之前一直強(qiáng)勁，這是難以逆轉(zhuǎn)的事實(shí)。中國(guó)大城市的房子，很多情況下和普通老百姓關(guān)系不大了，就是有錢人的專利。有錢人的錢目前仍然多于房子，所以我一直堅(jiān)持認(rèn)為，中國(guó)的一線城市房?jī)r(jià)沒有太大的泡沫。

第三，中國(guó)房地產(chǎn)最大的泡沫是數(shù)量泡沫，而不是價(jià)格泡沫。特別是三四線城市的庫存將成中國(guó)房地產(chǎn)的阿喀琉斯之踵。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，根據(jù)測(cè)算，中國(guó)已經(jīng)建成而沒有售出的房子，加上在建面積、已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的面積，差不多在130到150億平，按照中國(guó)每年的銷售面積，這些房子足夠10年的銷售，這是難以承受的數(shù)量泡沫。坦率而言，中國(guó)未來幾年很多城市無需建房子，房子也基本夠了。面對(duì)天量庫存，最好的辦法是通過價(jià)格來調(diào)整，但由于各方利益的博弈，在三四線城市，降價(jià)實(shí)施起來很難。這就是哈繼銘講的不讓降價(jià)。

馬光遠(yuǎn)最后總結(jié)指出，北京上海的房?jī)r(jià)盡管很變態(tài)，很高，但其實(shí)沒有太大的危險(xiǎn)，而那些房子比人多的三四線城市，才是全球房地產(chǎn)泡沫最大的地方。這些地方的房子究竟怎么辦，沒有答案。