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經濟觀察網 韓楠/文

地產中介龍頭公司鏈家在野蠻生長之后，終于被踩了剎車。

事情起因是上海鏈家將已被法院查封的房產賣給第三方，并為促成交易向客戶提供高息貸款。上海住建委介入調查，調查期間暫停鏈家涉事門店和相關經紀人員的網上簽約資格，并要求其下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業務。

瘋狂的擴張

鏈家成立于2001年，在2008年的市場調控中成功逆襲，一舉成為北京區域地產中介業老大。2015年，鏈家在資本支持下開始向全國擴張，一年內相繼并購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、廣州滿堂紅，以及新房市場的高策等6家公司，成為北京、上海、香港、深圳、廣州、天津和南京7大市場份額第一的二手房產中介公司。

鏈家和德佑合并為上海鏈家后，勢頭兇猛，短短一年，門店數量從2015年年初的220家迅速擴大到年末的1000多家。上海鏈家總經理邵非更是喊出“2016年門店規模將達到1500-2000家，預計3年內實現上海市場占有率超50%”的目標。在鏈家大本營北京，市區幾百米長的街道上往往有鏈家門店2-3家。

鏈家采取的收購和新開門店相結合的方式，使其在各個進入城市的市場份額迅速做大——覆蓋17個城市及地區，3500家門店，5萬余名經紀人，年交易額4000多億元。不過這種擴張模式也是一把雙刃劍，并購的企業融入鏈家需要一定時間，加上門店過多，使得管控能力出現不足。

地產中介還是金融公司？

除了瘋狂擴張門店，鏈家還在打造金融版圖，2006年成立北京中融信擔保有限公司（下稱“中融信擔?！保?，之后相繼推出了鏈家理財和理房通。鏈家在官網表示，其首創房產買賣—支付—理財的房產金融閉環模式，實現互聯網平臺、支付、擔保和線下業務的全面布局。在宣傳頁上，鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監管貸以及理房通等。

在此次事件中，市場質疑最多的還是鏈家的理財業務。根據鏈家方面的資料，目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%，而2017年預計可貢獻20%的收入。鏈家CFO魏勇此前曾表示未來5年鏈家金融有望為集團貢獻50%的收入，其絕大部分來自于這兩類業務與互聯網產品對接形成的金融鏈條。

而隨著事件不斷發酵，鏈家金融暴露在外的風險敞口正被逐層撥開。

鏈家金融主要有四類業務——產權交易服務、資金托管業務、銀行按揭服務和短期融資貸款。其中的短期融資貸款和資金托管業務恰好與其目前開設的鏈家理財、理房通這兩大互聯網金融產品對接。

據北青報報道，面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶是鏈家理財兩款主要的理財產品。定期寶分為60天、半年期、一年期三類，而家多寶背后的借款人借款期限是固定的，這樣一來，資金兩端并未完全匹配。一位網貸行業人士表示，這樣的產品設置很難保證不存在期限錯配、資金錯配的行業頑疾。

在與理財客戶的交易中，鏈家用其全資子公司中融信擔保來做擔保，相當于鏈家是自己在為自己擔保。需要注意的是，中融信的經營范圍顯示，其只是一般的經營合同擔保公司，不是融資性擔保公司。據媒體報道，多名業內人士指出，鏈家實際上是自設了“資金池”，而從鏈家持有的牌照來看，是沒有資格做類似資金池業務的。

另外，據北京市企業信用信息網顯示，中融信擔保注冊資本為5億元，實收資本僅為1000萬元。據騰訊房產報道，中融信在給工商部門備案的年報中稱，2015年6月3日認繳出資額達到5億元，但騰訊房產未能從鏈家得到證實。而根據2014年2月19日修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》，自2014年3月1日起施行。其中規定的公司登記設立流程中，沒有驗資環節，即不驗證實繳資本。

按照鏈家官網的數據，鏈家理財一年累計成交達138億，單日融資過億元是常態，發放收益1.56億元。如果按月均交易額10億來算，以1000萬資金擔保10億，杠桿率達到了100倍。如果這10億元同時出現兌付，誰來償付？

鏈家的第三方支付 “理房通” 也被指存在凍結資金使用不透明的問題。

2013年8月，北京理房通支付科技有限公司成立， 2014年7月，該公司獲得第五批第三方支付牌照。此后這家公司就成了鏈家金融體系內保證交易安全進行房款監管的專門單位。工商資料顯示，理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投資咨詢有限公司共同出資成立，后者也是鏈家的子公司之一。鏈家金融平臺端、支付端、擔保端和線下業務端，都是鏈家自己設立或是直接管理單位，這暴露了其互聯網金融業務混同經營風險。

據騰訊房產報道，正確的操作應該是，鏈家“理房通”的托管資金應與鏈家理財或其他業務相隔離，作為第三方支付機構托管的資金不能用于理財，也不能用于發放貸款融資等業務。

監管缺失

信息不透明、從業人員素質不高、服務不規范、損害消費者利益的行為時有發生，這些都導致中介行業形象不佳。中房信研究總監薛建雄在接受媒體采訪時表示，此次鏈家在上海被查，既有利于其從企業制度和員工考核角度進行反省，也有利于整個上海中介市場的凈化。

但上海鏈家“金融危機”背后凸顯的是監管的缺失。這次上?！版溂沂录弊钤绗F身的并不是金融監管機構，而是上海消費者保護委員會。在 2月23日舉辦的上海市消保委新聞發布會上，地產中介鏈家被指存在隱匿房源信息，提供“高息短借”等問題，并且鏈家的相關短借行為超過同期同檔銀行固定資產貸款利率4倍，明顯涉嫌違規。

按照中國銀行業監督管理委員會的要求，如果要推出一款借貸功能的金融產品，必須要進行備案，否則屬于違法經營。在上海市消保委和住建委的約談中，鏈家未能提供任何備案內容，其合法性也尚未得到相關部門明確答復。

北青報記者咨詢多名銀行業人士，他們均表示，對于像鏈家金融這樣的項目，按照以前的思路，應該是住建部門來管，但是現在地產中介的業務已經遠遠超越了住房領域，這需要金融監管的頂層設計，重新思考監管的邊界。