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有評論文章指出，人民銀行近日宣布調(diào)低非限購城市樓按首期比例，中央今年要打樓市庫存殲滅戰(zhàn)，刺激樓市措施料陸續(xù)有來。惟不同地區(qū)樓市狀況各異，救市難一刀切，中央必須因地制宜，靈活拆彈。這篇文章具有一定參考意義。

樓按首期下調(diào) 刺激作用有限

內(nèi)地樓市乍暖還寒之際，人行昨突出招，宣布非限購城市的首次置業(yè)樓按首期比例，可由25%下調(diào)至20%。惟有關(guān)措施，對刺激樓市作用暫或有限。

一方面，近年內(nèi)地銀行風(fēng)險意識已加強，在樓市調(diào)整壓力不輕下，樓按貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險亦趨升，銀行審批亦較過往審慎，未必會跟足人行的放寬政策。故銀行會否普遍將樓按首期相應(yīng)幅度下調(diào)，仍有一定疑問。

另一方面，內(nèi)地樓市的癥結(jié)，實是現(xiàn)有庫存過于龐大，且冷熱兩極化，如按最新的住宅施工與竣工數(shù)據(jù)粗略推算，要接近六年才能消化現(xiàn)有庫存，而不少地區(qū)，特別是中小城市的樓價仍與當?shù)孛癖娛杖朊黠@脫節(jié)，單靠輕微下調(diào)首期比例、放松貸款，能否加速樓市去庫存，殊難逆料。

惟外界卻不應(yīng)看得太淡，因中央已表明今年經(jīng)濟工作的重點之一，將是「殲滅」樓市庫存，此應(yīng)預(yù)視人行降低樓按首期比例，應(yīng)僅一系列救樓市措施的第一步，后續(xù)措施將續(xù)陸有來。

故中央救樓市的關(guān)鍵是，在邁出放松樓按的第一步后，如何行好第二步、第三步，讓樓市回復(fù)平穩(wěn)健康，以利穩(wěn)經(jīng)濟。

惟內(nèi)地樓市難單靠如降按揭首期等一刀切措施，就可托得住，因不同地區(qū)、不同城市的樓市問題，實千差萬別，中央必須差別化處理。

各地樓市有別 因地制宜拆彈

就如部分經(jīng)濟相對平穩(wěn)的二、三線城市，當?shù)孛癖娙钥赡苡幸欢ㄙ徺I力，或可透過加強地方稅費優(yōu)惠，助民眾置業(yè)上車；亦可完善當?shù)禺a(chǎn)業(yè)配套，藉招商引資吸引外來人口落戶，增強當?shù)貥鞘邢Α?/P>

至于部分泡沫過度，鬼城涌現(xiàn)的三、四線城市，顯難單靠向民眾提供按揭以至財稅優(yōu)惠，就能消化如山庫存，最終或要由政府出手收購，挪作保障性住房，惟執(zhí)行時會否惹貪官奸商上下其手，固應(yīng)力防。

且一旦個別地方樓市庫存大得難以救藥，相關(guān)房企要面臨大幅削債以至破產(chǎn)，這些城市如何防范引爆地區(qū)性金融風(fēng)險，當局須早綢繆。

內(nèi)地經(jīng)濟持續(xù)下行，中央勢續(xù)撐樓市以保經(jīng)濟，但除要有一刀切措施彰顯意志，更須針對不同城市個別狀況，采不同處理對策，才有望逐步跨越樓市地雷陣。（文章來源：hkej）