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“二孩”利好市場(chǎng)掃描

四房是“剛需”，五房是“剛改”，合拼戶型是否有機(jī)會(huì)“獲救”？

2006年以來(lái)的“90/70”政策，導(dǎo)致市內(nèi)部分樓盤(pán)的大戶型都是“雙證”，即當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商采用合并戶型的方式，推出了批量的兩證甚至是多證一戶的大戶型。但這類(lèi)型的單位需要兩個(gè)甚至更多的購(gòu)房名額方可購(gòu)買(mǎi)，被隨后而至的“限購(gòu)”政策導(dǎo)致行情低迷。而二孩政策在日前出臺(tái)，是否會(huì)有不少置業(yè)者在父母的幫助下一步到位買(mǎi)四房，動(dòng)用兩個(gè)購(gòu)房名額也不在乎？同時(shí)，二孩政策對(duì)單位戶型和學(xué)位需求提出了更高的要求，目前市內(nèi)的四房單位和學(xué)位房成交價(jià)格又是如何？二孩政策預(yù)計(jì)將引起樓市新一輪沖擊波，記者將為讀者密切追蹤二孩政策沖擊波所及之處，從目前地產(chǎn)人士的反應(yīng)來(lái)看，二孩政策“打救”雙證戶型的可能性仍不大，一些家庭依舊希望購(gòu)買(mǎi)單證物業(yè)，留下一個(gè)購(gòu)房名額以備不時(shí)之需，“三證”、“四證”等戶型依然滯銷(xiāo)。從近月大戶型的成交來(lái)看，市中心四五房的換房成本在600萬(wàn)~1000萬(wàn)元上下，白云區(qū)羅沖圍附近則接近400萬(wàn)元，購(gòu)房者多為改善型置業(yè)，尤其青睞同時(shí)帶有學(xué)位或者稀缺景觀資源的小區(qū)物業(yè)。

文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者李鳳荷

二孩新政催生四房咨詢量飆升一倍

據(jù)滿堂紅鏈家市場(chǎng)部劉鏡棠介紹，目前市面上“雙證”合拼二手住宅單位供應(yīng)量十分之少，屬于較為罕有的戶型，“雙證”或以上的四房單位更少，成交活躍度亦十分有限，據(jù)滿堂紅鏈家數(shù)據(jù)顯示，“雙證”合拼四房單位占總房源供應(yīng)量比例不足0.5%，成交占比僅為0.2%左右。從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，由于“雙證”合拼戶型要求買(mǎi)家擁有兩個(gè)購(gòu)房名額，買(mǎi)家群體相對(duì)來(lái)說(shuō)比較狹窄，成交價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)會(huì)有較為明顯的下降幅度，價(jià)差大約為5%~7%。劉鏡棠介紹，二孩政策消息出來(lái)后，近期門(mén)店的到訪量和咨詢量均有明顯的上升，到訪量上升幅度約兩成，其中四房單位咨詢量較二孩政策出來(lái)前有接近一倍的增幅。

合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理湯秀玲表示，降息和廣州公積金貸款新政之后，最近中介門(mén)店的看房量有所增加，增幅大概10%~20%左右。由于現(xiàn)在全面放開(kāi)二孩政策還沒(méi)有正式落地，所以并沒(méi)有明顯帶旺四房等大戶型的交投。10月也有四房等大戶型單位的成交個(gè)案出現(xiàn)，但這類(lèi)大戶型成交始終沒(méi)有小戶型旺，購(gòu)買(mǎi)四房戶型的買(mǎi)家主要是有兩個(gè)小孩的家庭。對(duì)于“雙證”物業(yè)，因受制于購(gòu)房名額、貸款等因素的影響，雙證房等大戶型會(huì)比同等面積的單證房難賣(mài)。現(xiàn)時(shí)，“雙證”房會(huì)比類(lèi)似戶型面積的單證房?jī)r(jià)格便宜1000~2000元/m2左右。

“多證”物業(yè)依舊“說(shuō)多還是淚”

單價(jià)比“單證”房低一兩千

據(jù)記者走訪所知，“雙證”乃至“多證”戶型大多在番禺和花都、白云區(qū)域。中原地產(chǎn)星河灣分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理廖志超表示：“在星河灣，除早期組團(tuán)個(gè)別業(yè)主合并兩間單位而成‘雙證’房外，其余則僅海怡半島及星苑兩個(gè)組團(tuán)是帶有‘雙證’單位。”現(xiàn)時(shí)“雙證”單位以190平方米的四房及340平方米的五房為主，對(duì)比“單證”單位，“雙證”單位市場(chǎng)均價(jià)為1.8萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2，低于“單證”的2.2萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/m2。不僅如此，部分200~300平方米的單位更是帶有“三證”甚至“四證”，在限購(gòu)政策之下，“雙證”或以上的單位對(duì)買(mǎi)家有更高的購(gòu)房要求，因此買(mǎi)家大多沖著“單證”二手房進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。

中原地產(chǎn)廖志超透露，星河灣“雙證”或以上的單位數(shù)量較多，由此導(dǎo)致業(yè)主可有10%或以上的議價(jià)空間，放盤(pán)也需3個(gè)月甚至半年以上的也不在少數(shù)。對(duì)比起來(lái)，如“單證”單位放盤(pán)價(jià)較為優(yōu)惠，只需一兩周即可成交，普遍情況也可在一兩個(gè)月左右成功交易，業(yè)主的議價(jià)空間也相對(duì)較少，約為1%~5%左右。

中原地產(chǎn)麗江花園分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理石蕾指出，在錦繡半島一期、即西區(qū)單位當(dāng)中，110平方米以上的平層、260平方米的復(fù)式為帶“雙證”單位，市場(chǎng)均價(jià)為1.4萬(wàn)元/m2。而“單證”單位市場(chǎng)均價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2，“雙證”比“單證”的總價(jià)低，少則10多萬(wàn)元，多則三十多萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)石蕾透露，在盤(pán)源上，錦繡半島的“單證”占據(jù)主力，“雙證”仍為少數(shù)。而首次置業(yè)的買(mǎi)家數(shù)量不多，在限購(gòu)政策以及二手樓盤(pán)仍有“單證”選擇之下，“雙證”單位仍處于劣勢(shì)。

中原地產(chǎn)花都雅居樂(lè)一分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理曹亞麗介紹：“雅居樂(lè)錦城的‘雙證’單位市場(chǎng)均價(jià)為1萬(wàn)元/m2，主力戶型為110平方米左右的三房單位。而‘單證’單位市價(jià)為1.1萬(wàn)元/m2，主力戶型為90~170平方米的三房至四房。”雅居樂(lè)錦城有多期組團(tuán)，甚至在整個(gè)花都區(qū)，也有很多同類(lèi)型的樓盤(pán)單位，而且總價(jià)相差不大，買(mǎi)家選擇多，因此“雙證”所占優(yōu)勢(shì)不大。

合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧百鳳表示，由于全面二孩政策并未正式落地，暫時(shí)未見(jiàn)到大戶型的交投有明顯變化。“雙證”的大戶型物業(yè)會(huì)比較難賣(mài)，“雙證”亦會(huì)限制非本地買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)。一般來(lái)說(shuō)，“雙證”房會(huì)比單證房便宜2000~3000元/m2，如云山詩(shī)意158平方米四房單證房，售價(jià)約360萬(wàn)元左右，而云山詩(shī)意面積128平方米的三房“雙證”房，售價(jià)僅需260萬(wàn)元就有交易。

地產(chǎn)人士認(rèn)為，由于二孩政策出臺(tái)不久，現(xiàn)時(shí)二手樓市所受影響不大，買(mǎi)家對(duì)大面積戶型如“雙證”單位的咨詢量并沒(méi)有明顯增加。但中原地產(chǎn)置業(yè)專(zhuān)家也認(rèn)為，二孩政策的出臺(tái)，也有可能令“雙證”單位的遇冷局面有所緩和。

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